Förändring av överföringsskatt: förrätter och investerare är uppmärksamma!

2021 är ett år då några saker kommer att förändras inom lagstiftning och regelverk. Detta är också fallet när det gäller överföringsskatt. Den 12 november 2020 godkände representanthuset ett lagförslag för justering av överföringsskatten. Syftet med detta lagförslag är att förbättra nybörjarnas ställning på bostadsmarknaden i förhållande till investerare, eftersom investerare ofta är för snabba med att köpa ett hus, särskilt i (större) städer. Detta gör det allt svårare för nybörjare att köpa ett hem. Du kan läsa i den här bloggen vilka ändringar som kommer att gälla för båda kategorierna från och med den 1 januari 2021 och vad du bör vara uppmärksam på som ett resultat.

De två åtgärderna

För att förverkliga det ovan beskrivna syftet med lagförslaget kommer två ändringar, eller åtminstone åtgärder, att införas inom överföringsskatten från 2021. Det förväntas att detta kommer att öka antalet bostadstransaktioner från startköpare minska bostadstransaktioner av investerare.

Den första åtgärden i detta sammanhang gäller för nybörjare och innebär kort sagt undantag från överföringsskatten. Med andra ord behöver nybörjare inte längre betala överföringsskatt från och med den 1 januari 2021, så att köp av ett hem blir mycket billigare för dem. Som ett resultat av undantaget kommer de totala kostnaderna för köpet av bostaden, beroende på värdet på bostäderna, verkligen att minska. Observera: undantaget är engångsbelopp och priset på hemmet får inte överstiga 400,000 1 euro från och med den 2021 april 1. Dessutom gäller undantaget endast när överlåtelsen av fastigheten sker hos civilrättslig notarie den 2021 Januari XNUMX och tidpunkten för undertecknandet av köpeavtalet är inte avgörande.

Den andra åtgärden avser investerare och innebär att deras förvärv kommer att beskattas till den högre allmänna räntan från och med den 1 januari 2021. Denna ränta höjs från 6% till 8% på nämnda datum. Till skillnad från nybörjare blir det alltså dyrare för investerare att köpa ett hus. För dem kommer de totala kostnaderna i samband med köpet av bostaden att öka till följd av ökningen av momsen. För övrigt beskattas denna sats inte bara förvärv av icke-bostäder, inklusive affärslokaler, utan också förvärv av bostäder som inte kommer att användas eller bara tillfälligt används som huvudbostad. Enligt motiveringen till lagförslaget för justering av överföringsskatten bör du till exempel överväga ett fritidshus, ett hus som föräldrar köper för sitt barn och hus som inte köps av fysiska personer utan av juridiska personer. personer som bostadsföretag.

Start eller investerare?

Men vilken åtgärd bör du tänka på? Med andra ord, är du en starter eller en investerare? Om någon faktiskt går in på den bostadsmarknaden för första gången och aldrig har förvärvat ett hus tidigare, kan man ta utgångspunkten för att besvara denna fråga. Vem som är berättigad till startbefrielse och för vilken ökningen av omsättningsskattesatsen gäller bestäms inte utifrån detta kriterium. Det spelar ingen roll för undantaget om du som köpare redan har ägt ett hem tidigare. Med andra ord behöver huset inte vara ditt första ägarbostad för att vara berättigad till undantag.

Räkningen för justering av överföringsskatten använder en helt annan utgångspunkt. Oavsett om du kan klassificeras som en starter och därför har en chans att starta undantag beror på tre kumulativa kriterier. Kriterierna är som följer:

• Förvärvarens ålder. För att betraktas som en förrätt måste du vara mellan 18 och 35 år. Den övre gränsen på 35 används i räkningen eftersom AFM: s undersökning har visat att det i genomsnitt är svårare att bära kostnaderna för köparen vid lägre ålder än 35 år. Dessutom gäller för tillämpningen av undantaget med den nedre gränsen på 18 år kravet på att du är myndig. Syftet med denna nedre gräns är att förhindra felaktig användning av nybörjarnas undantag: det är inte möjligt för de juridiska företrädarna att använda undantaget när de köper ett hus i ett mindre barns namn. Dessutom måste åldersgränserna tillämpas per förvärvare, även om ett hem förvärvas av flera förvärvare gemensamt. Om en av förvärvarna är äldre än 15 år gäller följande för denna köpare: inget undantag från hans egen sida.
• Förvärvaren har inte tidigare tillämpat detta undantag. Som nämnts får undantagsbefrielsen endast användas en gång. För att säkerställa att denna regel inte bryts, måste du tydligt, bestämt och utan förbehåll skriftligen förklara att du inte tidigare har tillämpat startundantaget. Detta skriftliga uttalande måste sedan skickas till civilrättslig notarie för att utnyttja undantaget från överföringsskatten. I princip kan civilrättslig notarie förlita sig på detta skriftliga uttalande, såvida han inte visste att detta uttalande hade utfärdats felaktigt. Om det efteråt visar sig att du som förvärvar har tillämpat undantaget tidigare trots uttalandet kommer en ytterligare bedömning att göras.
• Användningen av huset på annat sätt än tillfälligt som förvärvarens huvudbostad. Med andra ord är omfattningen av nybörjars undantag begränsad till förvärvare som faktiskt kommer att bo i hemmet. När det gäller detta villkor är det också nödvändigt för dig som förvärvare att skriftligen förklara tydligt, bestämt och utan förbehåll att huset kommer att användas annat än tillfälligt och som huvudbostad, samt att lämna in detta skriftliga uttalande till civilrättslig notarie före förvärvet om förvärvet går igenom honom. Tillfällig användning innebär till exempel hyra av huset eller dess användning som fritidshus. Medan huvudbostaden inkluderar registrering i församlingen och att bygga ett liv där (inklusive sportaktiviteter, skola, plats för tillbedjan, barnomsorg, vänner, familj). Om du som förvärvare inte ska använda det nya hemmet som huvudbostad eller bara tillfälligt från och med den 1 januari 2021 kommer du fortfarande att beskattas med den allmänna satsen på 8%.

Bedömningen av dessa kriterier och därmed svaret på frågan om du är berättigad till tillämpning av undantaget sker när huset förvärvas. Mer specifikt är detta det ögonblick då försäljningsakten upprättas hos notarius. Omedelbart före verkställigheten av notariellådan måste det skriftliga uttalandet om det andra och tredje villkoret också överlämnas till notarien. Det ögonblick då köpeavtalet undertecknas är inte relevant för utfärdandet av det skriftliga uttalandet, precis som för förvärvet av nybörjars undantag.

Köp av ett hem är ett viktigt steg för både startmotorn och investeraren. Vill du veta till vilken kategori du hör och vilka åtgärder du måste ta hänsyn till från 2021 och framåt? Eller behöver du hjälp med att göra det uttalande som krävs för undantaget? Kontakta sedan Law & More. Våra advokater är experter på fastighets- och avtalsrätt och ger dig gärna hjälp och råd. Våra advokater hjälper dig gärna i uppföljningsprocessen, till exempel när det gäller att upprätta eller kontrollera köpeavtalet.