Hela världen upplever för närvarande en kris i en otänkbar skala. Detta innebär att regeringar också måste vidta extraordinära åtgärder. Skadorna som denna situation har orsakat och kommer att fortsätta orsaka kan vara enorma. Faktum är att ingen för närvarande är i stånd att bedöma krisens omfattning och inte heller hur länge den kommer att pågå. Oavsett situationen är hyresavtalen för affärslokaler fortfarande i kraft. Detta väcker flera frågor. I den här artikeln vill vi svara på några frågor som kan uppstå med hyresgäster eller hyresvärdar i affärslokaler.
Betalningen av hyran
Måste du fortfarande betala hyran? Svaret på denna fråga beror på omständigheterna i fallet. I vilket fall som helst måste två situationer särskiljas. För det första affärslokaler som inte längre kan användas för affärsändamål, till exempel restauranger och kaféer. För det andra finns det butiker som fortfarande kan vara öppna, men som väljer att stänga sina dörrar själva.
Hyresgästen är skyldig att betala hyran baserat på hyresavtalet. Om detta inte händer är det ett kontraktsbrott. Nu uppstår frågan, kan det finnas force majeure? Kanske finns det avtal i hyresavtalet om de omständigheter under vilka force majeure kan gälla. Om inte gäller lagen. Lagen säger att det finns force majeure om hyresgästen inte kan hållas ansvarig för bristande efterlevnad. med andra ord är det inte hyresgästers fel att han inte kan betala hyran. Det är oklart om underlåtenheten att uppfylla skyldigheterna på grund av coronavirus resulterar i force majeure. Eftersom det inte finns något prejudikat för detta är det svårt att bedöma vad resultatet blir i detta fall. Det som dock spelar en roll är det ofta använda ROZ-kontraktet (Real Estate Council) i denna typ av hyresförhållanden. I detta avtal är ett krav på hyresminskning uteslutet som standard. Frågan är om en hyresvärd rimligen kan bibehålla denna synvinkel i den nuvarande situationen.
Om hyresgästen väljer att stänga sin butik kommer situationen att vara annorlunda. Men det finns för närvarande ingen skyldighet att göra det, verkligheten är att det är mindre besökare och därför mindre vinst. Frågan är om omständigheterna borde vara helt och hållet på hyresgästens bekostnad. Det är inte möjligt att ge ett tydligt svar på denna fråga eftersom varje situation är annorlunda. Detta måste utvärderas från fall till fall.
Oväntade omständigheter
Både hyresgästen och hyresvärden kan åberopa oförutsedda omständigheter. I allmänhet är en ekonomisk kris ansvarig för företagarens räkning, även om det i de flesta fall kan vara annorlunda på grund av koronakrisen. De åtgärder som genomförs av regeringen kan också beaktas. Ett fordran baserat på oförutsedda omständigheter ger möjlighet att hyresavtalet ändras eller upphävs av domstolen. Detta är möjligt i händelse av att en hyresgäst inte längre rimligen kan hållas för att fortsätta avtalet. Enligt parlamentarisk historia måste en domare agera med återhållsamhet i denna fråga. Vi befinner oss nu också i en situation där domstolarna är stängda: det kommer därför inte att vara lätt att få en dom snabbt.
Brist på hyresfastigheten
Hyresgästen kan kräva en minskning av hyran eller kompensation i händelse av brist. En brist på fastighetens skick eller något annat villkor resulterar i att den hyresglädje en hyresgäst inte hade rätt till vid hyresavtalets början. Till exempel kan en brist vara: konstruktionsfel, ett läckande tak, mögel och oförmåga att erhålla ett exploateringstillstånd på grund av frånvaro av en nödutgång. Domstolar är i allmänhet inte ivriga att bedöma att det finns en omständighet som måste vara för hyresvärden. I vilket fall som helst är dåligt företag på grund av frånvaro av allmänhet inte en omständighet som bör debiteras hyresvärden. Detta är en del av företagarisken. Det som också spelar en roll är att den hyrda fastigheten i många fall fortfarande kan användas. Därför levererar fler restauranger eller tar sina måltider som ett alternativ.
Utnyttjandepligten
De flesta hyresavtal för affärslokaler inkluderar en driftskyldighet. Detta innebär att hyresgästen måste använda de hyrda affärslokalerna. Under särskilda omständigheter kan skyldigheten att utnyttja uppstå från lagen, men detta är inte alltid fallet. Nästan alla hyresvärdar i affärs- och kontorslokaler använder sig av ROZ-modellerna. De allmänna bestämmelserna förknippade med ROZ-modellerna anger att hyresgästen kommer att använda det hyrda utrymmet "effektivt, fullständigt, korrekt och personligen". Detta innebär att hyresgästen är föremål för en driftsskyldighet.
Hittills finns det inga offentliga åtgärder i Nederländerna som beställer stängning av ett köpcentrum eller kontor. Emellertid har regeringen meddelat att alla skolor, äta- och dricksanläggningar, sport- och fitnessklubbar, bastur, sexklubbar och kaféer ska förbli stängda över hela landet tills vidare. Om en hyresgäst är skyldig av regeringen att stänga hyresfastigheten, är hyresgästen inte ansvarig för detta. Detta är en omständighet som enligt gällande nationella situation hyresgästen inte bör hållas ansvarig. Enligt de allmänna bestämmelserna är hyresgästen också skyldig att följa regeringens instruktioner. Som arbetsgivare är han också skyldig att säkerställa en säker arbetsmiljö. Denna skyldighet härrör från att inte utsätta de anställda för risken för kontaminering av coronavirus. Under dessa omständigheter kan hyresvärden inte tvinga hyresgästen att driva.
På grund av personal och / eller kunders hälsovård ser vi att hyresgästerna själva också väljer att stänga hyresobjektet, även om de inte har fått instruktioner om att göra det av regeringen. Under de nuvarande omständigheterna anser vi att hyresvärdarna inte kommer att kunna lämna in en ansökan om uppfyllande av skyldigheten, betalning av böter eller ersättning för skadestånd. Baserat på rationalitet och rättvisa, såväl som skyldigheten att begränsa skadorna från hyresgästen så mycket som möjligt, har vi svårt att föreställa oss att en hyresvärd kommer att invända mot en (tillfällig) stängning.
Olika användning av hyresfastigheten
Mat- och dryckesanläggningar är stängda just nu. Det är dock tillåtet att hämta och leverera mat. Men ett hyresavtal ger för det mesta en strikt syfte policy; vad som gör att plocka upp annorlunda än en restaurang. Som ett resultat kan hyresgästen agera i strid med hyresavtalet och - eventuellt - förlora böter.
I den nuvarande situationen har alla en skyldighet att begränsa sin skada så mycket som möjligt. Genom att byta till en hämtnings- / leveransfunktion följer en hyresgäst. Under dessa omständigheter är det av all rimlighet svårt att försvara ståndpunkten att detta strider mot det avtalsenliga syftet. I själva verket är det mycket troligt att en hyresgäst har ett krav på hyresgästen om hyresgästen inte gör allt för att hålla sin verksamhet igång för att kunna betala hyran.
Slutsats
Med andra ord, alla är skyldiga att begränsa sina skador så mycket som möjligt. Regeringen har redan meddelat långtgående åtgärder för att hjälpa företagare och minska deras ekonomiska press. Det rekommenderas att använda möjligheterna till dessa åtgärder. Om en hyresgäst vägrar att göra det kan det betraktas som svårt att överföra förlusterna till hyresvärden. Detta gäller också tvärtom. Samtidigt har politiker också uppmanat hyresvärdar att moderera hyran under den kommande perioden, så att risken delas.
Även om hyresgästen och hyresvärden har ett avtalsförhållande med varandra och principen om "en affär är en affär". Vi rekommenderar att vi pratar med varandra och tittar på möjligheterna. Hyresgästen och hyresvärden kanske kan träffa varandra under dessa exceptionella tider. Även om hyresgästen inte har några inkomster på grund av stängningen fortsätter hyresvärdens utgifter. Det är i allas intresse att båda företagen överlever och övervinner denna kris. På detta sätt kan hyresgästen och hyresvärden komma överens om att hyran tillfälligt betalas delvis och bristen kommer att fångas upp när affärslokalerna öppnas igen. Vi måste hjälpa varandra där det är möjligt och förutom att hyresvärdar inte drar nytta av konkurshyresgäster. När allt kommer omkring hittar man inte en ny hyresgäst i dessa tider. Oavsett val du fattar, fatt inte snabba beslut och låt oss ge dig råd om möjligheterna.
Kontakta oss
Eftersom den nuvarande situationen är så oförutsägbar kan vi föreställa oss att detta kan väcka många frågor för dig. Vi håller noga med på utvecklingen och är glada att hålla dig informerad om den senaste situationen. Om du har några frågor om den här artikeln, tveka inte att kontakta advokater för Law & More.