Förstå hyresvärdens skyldigheter | Law & More

Hyresvärdens skyldigheter

Förstå hyresvärdens skyldigheter | Law & More

Ett hyresavtal har olika aspekter. En viktig aspekt i detta är hyresvärden och de skyldigheter denne har mot hyresgästen. Utgångspunkten när det gäller hyresvärdens skyldigheter är ”den glädje som hyresgästen kan förvänta sig utifrån hyresavtalet”. När allt kommer omkring är hyresvärdens skyldigheter nära förknippade med hyresgästens rättigheter.

Rent konkret innebär denna utgångspunkt två viktiga skyldigheter för hyresvärden. Först och främst skyldigheten enligt artikel 7:203 BW att göra föremålet tillgängligt för hyresgästen. Dessutom gäller en underhållsskyldighet för hyresvärden, eller med andra ord regleringen av defekter i artikel 7:204 i den nederländska civillagen. Vad exakt båda skyldigheterna för hyresvärden innebär kommer att diskuteras successivt i denna blogg.

Hyresvärdens skyldigheter

Att göra den hyrda fastigheten tillgänglig

När det gäller hyresvärdens första primära skyldighet föreskrivs i artikel 7: 203 i den holländska civillagen att hyresvärden är skyldig att ställa hyresfastigheten till förfogande för hyresgästen och lämna den i den utsträckning som krävs för det överenskomna användningen. Den överenskomna användningen gäller till exempel hyra av:

  • (oberoende eller oberoende) bostadsyta;
  • affärsutrymme, i betydelsen butiksutrymme;
  • annat affärsområde och kontor som beskrivs i artikel 7: 203a BW

Det är viktigt att tydligt beskriva i hyreskontraktet vilken användning som avtalats mellan parterna. Svaret på frågan om hyresvärden har fullgjort sin skyldighet kommer ju att bero på vad parterna har beskrivit i hyresavtalet i fråga om destinationen för det hyresobjekt. Det är därför viktigt att inte bara ange resmålet, eller åtminstone användningen, i hyreskontraktet, utan också att beskriva närmare vad hyresgästen kan förvänta sig utifrån detta.

I detta sammanhang handlar det till exempel om de grundläggande anläggningar som är nödvändiga för att nyttja den hyresfastighet på ett specifikt sätt. Till exempel kan hyresgästen för användning av en byggnad som butiksyta även ställa krav på tillgång till disk, fasta hyllor eller skiljeväggar samt helt andra krav på en hyrd lokal avsedd för exempelvis förvaring av returpapper eller skrot. kan ställas in i detta sammanhang.

Underhållsskyldighet (standardavräkning)

Inom ramen för hyresvärdens andra huvudsakliga skyldighet, föreskriver artikel 7:206 i den nederländska civillagen att hyresvärden är skyldig att reparera defekter. Vad som ska förstås med ett fel utvecklas ytterligare i artikel 7:204 i civillagen: ett fel är ett tillstånd eller en egenskap hos fastigheten som gör att egendomen inte kan ge hyresgästen den njutning han kan förvänta sig på fastigheten. grunden i hyresavtalet.

För den delen omfattar njutning enligt Högsta domstolen mer än bara den hyresfastighets skick eller dess materiella egenskaper. Även andra njutningsbegränsande omständigheter kan utgöra ett fel i den mening som avses i artikel 7:204 BW. Tänk i detta sammanhang till exempel på den förväntade tillgängligheten, tillgängligheten och utseendet på den hyresfastighet.

Även om det är ett brett begrepp som omfattar alla omständigheter som begränsar hyresgästens njutning, bör hyresgästens förväntningar inte överstiga en genomsnittlig hyresgästs förväntningar. Det innebär med andra ord att hyresgästen inte kan förvänta sig mer än en välskött fastighet. Dessutom kommer olika kategorier av hyresobjekt var och en att höja sina förväntningar, beroende på fall lag.

I vilket fall som helst är det inget fel om hyresobjektet inte ger hyresgästen förväntad njutning till följd av:

  • en omständighet som kan hänföras till hyresgästen på grund av fel eller risk. Till exempel är mindre defekter i den hyrda fastigheten med tanke på den juridiska riskfördelningen för hyresgästens konto.
  • En omständighet som rör hyresgästen personligen. Detta kan till exempel inkludera en mycket låg toleransgräns med avseende på normala levande ljud från andra hyresgäster.
  • En faktisk störning från tredje part, såsom trafikbuller eller buller från en terrass bredvid den hyrda fastigheten.
  • Ett påstående utan en verklig störning, det vill säga en situation där till exempel en granne till hyresgästen bara hävdar att han har rätt till väg genom hyresgästens trädgård utan att faktiskt använda den.

Påföljder vid hyresvärdens huvudsakliga skyldigheter

Om hyresvärden inte kan ställa den hyrda fastigheten till förfogande för hyresgästen i tid, helt eller överhuvudtaget, finns det en brist hos hyresvärden. Detsamma gäller om det finns en defekt. I båda fallen innebär bristen sanktioner för hyresvärden och ger hyresgästen ett antal befogenheter i detta sammanhang, såsom påståendet om:

  • Compliance. Hyresgästen kan då kräva av hyresvärden att göra den hyrda fastigheten tillgänglig i tid, i sin helhet eller alls, eller att åtgärda bristen. Så länge hyresgästen inte kräver att hyresvärden ska repareras, får hyresvärden inte rätta till felet. Men om botemedlet är omöjligt eller orimligt behöver inte uthyraren göra det. Om hyresgästen å andra sidan vägrar reparationen eller inte gör det i tid, kan hyresgästen själv åtgärda defekten och dra av kostnaderna för hyran.
  • Minskning av hyran. Detta är ett alternativ för hyresgästen om den hyrda fastigheten inte görs tillgänglig i tid eller i sin helhet av uthyraren, eller om det finns en defekt. Minskning av hyran måste krävas av domstolen eller hyresbedömningskommittén. Kravet måste lämnas in inom 6 månader efter att hyresgästen har rapporterat bristen till hyresvärden. Från det ögonblicket kommer hyresnedsättningen också att träda i kraft. Om hyresgästen tillåter att perioden löper ut minskas dock hans rätt till hyresnedsättning men förfaller inte.
  • Uppsägning av hyresavtalet om hyresbrist gör njutning helt omöjlig. Om en defekt som uthyraren inte behöver avhjälpa, till exempel för att åtgärden är omöjlig eller kräver utgifter som inte rimligen kan förväntas av honom under de givna omständigheterna, men som gör glädjen att hyresgästen kan förvänta sig helt omöjlig, både hyresgästen och leasegivaren löser upp hyresavtalet. I båda fallen kan detta göras med hjälp av ett yttrande. Ofta är emellertid inte alla parter överens om upplösningen, så att rättsliga förfaranden fortfarande måste följas.
  • Ersättning. Detta påstående beror endast på hyresgästen om bristen, såsom förekomsten av en defekt, också kan tillskrivas hyresvärden. Detta är till exempel fallet om bristen uppstod efter att hyresavtalet ingicks och kan hänföras till uthyraren eftersom han till exempel inte har utfört tillräckligt underhåll av den hyrda fastigheten. Men också, om en viss brist redan fanns när hyresavtalet ingicks och uthyraren var medveten om det vid den tiden, borde ha känt till det eller meddelat hyresgästen att den hyrda fastigheten inte hade felet.

Är du som hyresgäst eller hyresvärd inblandad i tvisten om huruvida hyresvärden uppfyller villkoren eller inte? Eller vill du veta mer om till exempel införande av sanktioner mot hyresvärden? Kontakta sedan Law & More. Vår fastighetsadvokater är experter på hyresrätt och ger dig gärna juridisk hjälp eller rådgivning. Oavsett om du är hyresgäst eller hyresvärd, på Law & More vi tar en personlig inställning och tillsammans med dig kommer vi att granska din situation och fastställa (uppföljnings) strategi.

Law & More