Hyresvärdens skyldigheter

Ett hyresavtal har olika aspekter. En viktig aspekt av detta är hyresvärden och de skyldigheter han har gentemot hyresgästen. Utgångspunkten när det gäller hyresvärdens skyldigheter är ”den njutning som hyresgästen kan förvänta sig baserat på hyresavtalet”. Trots allt är hyresvärdens skyldigheter nära relaterade till hyresgästens rättigheter. Konkret betyder denna utgångspunkt två viktiga skyldigheter för hyresvärden. För det första skyldigheten enligt artikel 7: 203 BW att göra föremålet tillgängligt för hyresgästen. Dessutom gäller underhållsskyldighet för hyresvärden, eller med andra ord regleringen av brister i artikel 7: 204 i den nederländska civillagen. Vad exakt båda hyresvärdens skyldigheter innebär kommer att diskuteras successivt i den här bloggen.

Hyresvärdens skyldigheter

Att göra den hyrda fastigheten tillgänglig

När det gäller hyresvärdens första primära skyldighet föreskrivs i artikel 7: 203 i den holländska civillagen att hyresvärden är skyldig att ställa hyresfastigheten till förfogande för hyresgästen och lämna den i den utsträckning som krävs för det överenskomna användningen. Den överenskomna användningen gäller till exempel hyra av:

  • (oberoende eller oberoende) bostadsyta;
  • affärsutrymme, i betydelsen butiksutrymme;
  • annat affärsområde och kontor som beskrivs i artikel 7: 203a BW

Det är viktigt att i hyresavtalet tydligt beskriva vilken användning som parterna har kommit överens om. Svaret på frågan huruvida hyresvärden har uppfyllt sin skyldighet beror trots allt på vad parterna har beskrivit i hyresavtalet med avseende på den hyrda fastighetens destination. Det är därför viktigt att inte bara ange destinationen eller åtminstone användningen i hyresavtalet utan också att beskriva mer detaljerat vad hyresgästen kan förvänta sig på grundval av detta. I detta sammanhang handlar det till exempel om de grundläggande faciliteter som är nödvändiga för att använda den hyrda fastigheten på ett specifikt sätt. Till exempel, för användning av en byggnad som butiksutrymme, kan hyresgästen också föreskriva tillgängligheten av en disk, fasta hyllor eller skiljeväggar och helt andra krav på ett hyrt utrymme till exempel avsedd för lagring av papper eller skrot kan ställas in i detta sammanhang.

Underhållsskyldighet (standardavräkning)

I samband med hyresvärdens andra huvudsakliga skyldighet föreskrivs i artikel 7: 206 i den holländska civillagen att hyresvärden är skyldig att reparera fel. Vad som ska förstås av en defekt utarbetas ytterligare i artikel 7: 204 i civillagen: en defekt är ett villkor eller en egenskap hos egendomen som ett resultat av att fastigheten inte kan ge hyresgästen den njutning han kan förvänta sig på grunden för hyresavtalet. För den delen, enligt Högsta domstolen, omfattar njutning mer än bara villkoren för den hyrda fastigheten eller dess materiella egenskaper. Andra omständigheter som begränsar njutningen kan också utgöra en defekt i den mening som avses i artikel 7: 204 BW. Tänk i detta sammanhang till exempel på den förväntade tillgängligheten, tillgängligheten och utseendet på den hyrda fastigheten.

Även om det är ett brett begrepp som omfattar alla omständigheter som begränsar hyresgästens njutning, bör förväntningarna hos hyresgästen inte överstiga förväntningarna hos en genomsnittlig hyresgäst. Med andra ord betyder det att hyresgästen inte kan förvänta sig mer än en välskött fastighet. Dessutom kommer olika kategorier av hyresobjekt att höja sina egna förväntningar, enligt rättspraxis.

I vilket fall som helst är det inget fel om hyresobjektet inte ger hyresgästen förväntad njutning till följd av:

  • en omständighet som kan hänföras till hyresgästen på grund av fel eller risk. Till exempel är mindre defekter i den hyrda fastigheten med tanke på den juridiska riskfördelningen för hyresgästens konto.
  • En omständighet som rör hyresgästen personligen. Detta kan till exempel inkludera en mycket låg toleransgräns med avseende på normala levande ljud från andra hyresgäster.
  • En faktisk störning från tredje part, såsom trafikbuller eller buller från en terrass bredvid den hyrda fastigheten.
  • Ett påstående utan en verklig störning, det vill säga en situation där till exempel en granne till hyresgästen bara hävdar att han har rätt till väg genom hyresgästens trädgård utan att faktiskt använda den.

Påföljder vid hyresvärdens huvudsakliga skyldigheter

Om hyresvärden inte kan ställa den hyrda fastigheten till förfogande för hyresgästen i tid, helt eller överhuvudtaget, finns det en brist hos hyresvärden. Detsamma gäller om det finns en defekt. I båda fallen innebär bristen sanktioner för hyresvärden och ger hyresgästen ett antal befogenheter i detta sammanhang, såsom påståendet om:

  • Efterlevnad. Hyresgästen kan då kräva av hyresvärden att göra den hyrda fastigheten tillgänglig i tid, i sin helhet eller alls, eller att åtgärda bristen. Så länge hyresgästen inte kräver att hyresvärden ska repareras, får hyresvärden inte rätta till felet. Men om botemedlet är omöjligt eller orimligt behöver inte uthyraren göra det. Om hyresgästen å andra sidan vägrar reparationen eller inte gör det i tid, kan hyresgästen själv åtgärda defekten och dra av kostnaderna för hyran.
  • Minskning av hyran. Detta är ett alternativ för hyresgästen om den hyrda fastigheten inte görs tillgänglig i tid eller i sin helhet av uthyraren, eller om det finns en defekt. Minskning av hyran måste krävas av domstolen eller hyresbedömningskommittén. Kravet måste lämnas in inom 6 månader efter att hyresgästen har rapporterat bristen till hyresvärden. Från det ögonblicket kommer hyresnedsättningen också att träda i kraft. Om hyresgästen tillåter att perioden löper ut minskas dock hans rätt till hyresnedsättning men förfaller inte.
  • Uppsägning av hyresavtalet om hyresbrist gör njutning helt omöjlig. Om en defekt som uthyraren inte behöver avhjälpa, till exempel för att åtgärden är omöjlig eller kräver utgifter som inte rimligen kan förväntas av honom under de givna omständigheterna, men som gör glädjen att hyresgästen kan förvänta sig helt omöjlig, både hyresgästen och leasegivaren löser upp hyresavtalet. I båda fallen kan detta göras med hjälp av ett yttrande. Ofta är emellertid inte alla parter överens om upplösningen, så att rättsliga förfaranden fortfarande måste följas.
  • Ersättning. Detta påstående beror endast på hyresgästen om bristen, såsom förekomsten av en defekt, också kan tillskrivas hyresvärden. Detta är till exempel fallet om bristen uppstod efter att hyresavtalet ingicks och kan hänföras till uthyraren eftersom han till exempel inte har utfört tillräckligt underhåll av den hyrda fastigheten. Men också, om en viss brist redan fanns när hyresavtalet ingicks och uthyraren var medveten om det vid den tiden, borde ha känt till det eller meddelat hyresgästen att den hyrda fastigheten inte hade felet.

Är du som hyresgäst eller hyresvärd inblandad i tvisten om huruvida hyresvärden uppfyller villkoren eller inte? Eller vill du veta mer om till exempel införande av sanktioner mot hyresvärden? Kontakta sedan Law & More. Vår fastighetsadvokater är experter på hyresrätt och ger dig gärna juridisk hjälp eller rådgivning. Oavsett om du är hyresgäst eller hyresvärd, på Law & More vi tar en personlig inställning och tillsammans med dig kommer vi att granska din situation och fastställa (uppföljnings) strategi.

Dela