Vilka är dina rättigheter?
Varje hyresgäst har rätt har två viktiga rättigheter: rätten att njuta av sitt boende och rätten att hyra skydd. Där vi diskuterade hyresgästens första rätt i samband med hyresvärdens skyldigheter, den andra rätten till hyresgästen kom i en separat blogg om hyra skydd.
Därför kommer en annan intressant fråga att diskuteras i denna blogg: vilka andra rättigheter har hyresgästen? Rätten till boende och rätten till hyresskydd är inte de enda rättigheter som hyresgästen har mot hyresvärden. Hyresgästen har till exempel också rätt till ett antal rättigheter i samband med överlåtelse av fastigheten som inte korsar hyra och andrahandsuthyrning. Båda rättigheterna diskuteras i följd i denna blogg.
Överföring av fastigheten går inte över hyran
I artikel 1: 7 punkt 226 i den nederländska civillagen, som gäller hyresgäster i bostads- och kommersiella utrymmen, anges följande:
"Hyresvärdens överlåtelse av fastigheten som hyresavtalet avser (...) överför hyresvärdens rättigheter och skyldigheter från hyresavtalet till förvärvaren. "
För hyresgästen innebär denna artikel först och främst att överlåtelse av äganderätten till den hyrda fastigheten, till exempel genom försäljning av hyresvärden till annan, inte avslutar hyresavtalet. Dessutom kan hyresgästen göra gällande anspråk mot hyresvärdens rättsliga efterträdare, nu när denne övertar hyresvärdens rättigheter och skyldigheter. För frågan om vilka anspråk just hyresgästen då har är det viktigt att först slå fast vilka rättigheter och skyldigheter hyresvärden övergår till dennes rättsliga efterträdare.
Enligt punkt 3 i artikel 7:226 i civillagen är dessa i synnerhet hyresvärdens rättigheter och skyldigheter som är direkt relaterade till användningen av den hyrda egendomen mot vederlag som ska betalas av hyresgästen, dvs hyran. Det innebär att de anspråk som hyresgästen kan framföra mot hyresvärdens rättsliga efterträdare i princip avser dennes två viktigaste rättigheter: rätten till livsnjutning och rätten till hyresskydd.
Ofta gör dock hyresgästen och hyresvärden även andra överenskommelser i hyresavtalet vad gäller övrigt innehåll och antecknar dessa i klausuler. Ett vanligt exempel är en klausul om hyresgästens företrädesrätt. Även om det inte berättigar hyresgästen till leverans, innebär det en skyldighet för hyresvärden att erbjuda: hyresvärden måste först erbjuda hyresfastigheten till försäljning till hyresgästen innan den kan säljas till en annan juridisk efterträdare.
Blir nästa hyresvärd också bunden av denna klausul gentemot hyresgästen? Med tanke på fallet lag, så är inte fallet. Härigenom föreskrivs att en företrädesrätt för hyresgästen inte är direkt relaterad till hyran, varför klausulen om köprätt för den hyrda egendomen inte övergår till hyresvärdens rättsliga efterträdare. Detta är endast annorlunda om det rör sig om en köpoption från hyresgästen och det belopp som periodiskt ska betalas ut till hyresvärden även innehåller ett inslag av ersättning för det slutliga förvärvet.
Uthyrning
I artikel 7: 227 i civillagen anges dessutom följande med avseende på hyresgästens rättigheter:
"Hyresgästen har rätt att ge den hyrda fastigheten i bruk, helt eller delvis, till någon annan, såvida han inte var tvungen att anta att uthyraren skulle ha rimliga invändningar mot användningen av den andra personen."
Generellt sett framgår det av denna artikel att hyresgästen har rätt att hyra ut hela eller delar av det uthyrda i andra hand till annan person. Med hänsyn till andra delen av artikel 7:227 i civillagen kan hyresgästen dock inte övergå till andrahandsuthyrning om han har skäl att misstänka att hyresvärden kommer att invända mot detta. I vissa fall är hyresvärdens invändning uppenbar, till exempel om ett andrahandsförbud ingår i hyresavtalet. I så fall är andrahandsuthyrning av hyresgästen inte tillåten.
Om hyresgästen ändå gör detta kan det bli böter i gengäld. Detta vite ska då kopplas till förbudet mot andrahandsuthyrning i hyresavtalet och vara bundet till ett maxbelopp. Exempelvis kan andrahandsuthyrning av ett rum från en Air B&B på så sätt förbjudas i hyresavtalet, vilket ofta visar sig vara fallet.
I detta sammanhang är också artikel 7:244 i civillagen viktig för andrahandsuthyrning av bostadsyta, som säger att hyresgästen av bostadsyta inte får hyra ut hela bostadsytan. Detta gäller inte en del av ett bostadsutrymme, till exempel ett rum. Det står med andra ord hyresgästen i princip fritt att delvis hyra ut en bostadsyta i andra hand till annan.
Även andrahandshyresgästen har i princip rätt att bo kvar i hyresfastigheten. Detta gäller även om hyresgästen själv måste lämna det hyrda. När allt kommer omkring föreskrivs i artikel 7:269 i den nederländska civillagen att hyresvärden kommer att fortsätta att hyra ut i andra hand enligt lag, även om det huvudsakliga hyresavtalet har upphört. Följande villkor måste dock uppfyllas för denna artikel:
- Oberoende bostadsyta. Med andra ord ett bostadsutrymme med egen åtkomst och egna nödvändiga faciliteter, som ett kök och ett badrum. Endast ett rum ses därför inte som ett självständigt boende.
- Hyresavtal. Att vara ett avtal mellan hyresgästen och underhyraren som uppfyller kraven för ett hyresavtal, som beskrivs i artikel 7: 201 i civillagen.
- Hyresavtal gäller uthyrning av bostadsyta. Med andra ord måste det huvudsakliga hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden avse hyran och uthyrningen av utrymme som de lagliga bostadsbestämmelserna gäller.
Om ovanstående bestämmelser inte följs, har underuthyraren fortfarande ingen rätt eller rätt att kräva av hyresvärden rätten att stanna kvar i den hyrda fastigheten efter det att det huvudsakliga hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden har upphört, så att också utvisningen oundvikligt för honom. Om underhyraren uppfyller villkoren måste han ta hänsyn till det faktum att hyresvärden kan inleda ett förfarande mot underhyraren efter sex månader för att åstadkomma upphörande av uthyrning och evakuering av hyresavtalet.
Precis som bostadsyta kan även kommersiella lokaler hyras ut i andra hand av hyresgästen. Men hur förhåller sig andrahandshyresgästen till hyresvärden i det här fallet, om hyresgästen inte var behörig att göra det eller måste utrymma det hyrda? För 2003 fanns en tydlig distinktion: hyresvärden hade inget med andrahandshyresgästen att göra eftersom andrahandshyresgästen bara hade ett rättsligt förhållande till hyresgästen. Därmed hade andrahandshyresgästen inte heller några rättigheter och därmed en fordran mot hyresvärden.
Sedan dess har lagen ändrats på denna punkt och föreskriver att om huvudhyresavtalet mellan hyresgäst och hyresvärd upphör, ska hyresgästen ta hand om andrahandshyresgästens intressen och ställning genom att till exempel föra andrahandshyresgästen i förfarandet med hyresvärd. Men om huvudhyresavtalet ändå sägs upp efter handläggningen upphör även andrahandshyresgästens rättigheter.
Är du hyresgäst och har du några frågor angående den här bloggen? Kontakta sedan Law & More. Våra advokater är experter inom hyresrätt och ger dig gärna råd. De kan också hjälpa dig lagligt om din hyrestvist skulle leda till rättsliga förfaranden.
