Överlåtelseskatt och köparkostnader vid köp av fastighet i Nederländerna

Nästan varje hus i Nederländerna annonseras med kosten koper : priset är husets pris, och kostnaderna för att överlåta det är dina. Den största av dessa kostnader är överlåtelseskatt, som debiteras med 2, 8 eller 10.4 procent beroende på vad du köper och vad du ska göra med det. Den här sidan beskriver de tre skattesatserna och var de kommer ifrån, undantaget för startkapital, de lättnader som är viktiga i praktiken och de andra kostnaderna att budgetera för. Det är allmän juridisk information, inte skatte- eller finansiell rådgivning om ditt eget köp. För skattebehandlingen av en specifik transaktion, kontakta en skatterådgivare.

Vad "kosten koper" betyder och hur det skiljer sig från "vrij op naam"

Kk ( kosten koper , "kostnader för köparen") betyder att det annonserade priset exkluderar kostnaderna för överlåtelse; du betalar dessa ovanpå. Von ( vrij op naam , "fritt på namn") betyder att priset redan inkluderar kostnaden för att sätta fastigheten i ditt namn. Skillnaden görs till stor del mellan begagnade och nybyggda bostäder: befintliga bostäder säljs normalt kosten koper , nya bostäder från en byggherre vrij op naam , eftersom moms snarare än överlåtelseskatt gäller och byggherren inkluderar den i priset.

Under kosten koper bär köparen normalt:

• överlåtelseskatt (överdragsbetalning);
• notariens avgift för överlåtelsehandlingen (leveransakte);
• fastighetsregistret (Matrikelregistret) avgift för registrering av den handlingen;
• och, vid ett bolån, notariens och Kadasterns avgifter för pantbrevet.

Det täcker inte säljmäklarens provision, som säljaren betalar, och inte heller din egen köpmäklare, besiktning, värdering eller bolånerådgivning. " Vrij op naam" betyder inte heller några kostnader alls: på ett nybyggnationslån förblir lagfarten och dess registrering dina.

Överlåtelseskatt (overdrachtsbelasting): de tre skattesatserna

Överlåtelseskatt tas ut vid förvärv av fast egendom i Nederländerna och rättigheter till den, såsom arrendeavtal ( erfpacht ) och byggrätter ( opstal ). Skattesatserna finns i artikel 14 i Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Strukturen ändrades den 1 januari 2026. Fram till slutet av 2025 fanns det ingen separat skattesats för bostäder som köparen inte skulle bo i: de omfattades av den allmänna skattesatsen på 10.4 %. Sedan det datumet innehåller artikel 14 en separat skattesats på 8 % för förvärv av en bostad, där 2 % behålls för en köpare som kommer att bo i den som sin huvudsakliga bostad och 10.4 % behålls som den allmänna skattesatsen för allt annat. Skattorna finns i lagen och ändras genom den årliga Belastingplanen, så de gäller tills parlamentet ändrar dem; Belastingdienst publicerar den skattesats som gäller vid ett givet datum.

Äldre sammanfattningar som fortfarande citerar 10.4 %

De tre skattesatserna är fastställda: 2 % för en bostad som köparen kommer att bebo som sin huvudsakliga bostad, 8 % för en bostad som köparen inte kommer att bebo och 10.4 % som den allmänna skattesatsen för icke-bostadsfastigheter. Eftersom skattesatsen på 8 % är relativt ny, ger äldre sammanfattningar och rådgivningssidor ibland fortfarande 10.4 % för ett uthyrningsobjekt, ett fritidshus eller ett fritidshus – den skattesats som gällde fram till slutet av 2025, men inte för ett förvärv efter det.

Belastingdiensts sidor om taxor gäller. Kontrollera läget vid datumet för din handling och be din notarie att bekräfta taxan innan du skriver under.

Starterns undantag (startersvrijstelling)

En köpare som uppfyller samtliga villkor betalar ingen överlåtelseskatt alls. Undantaget finns i artikel 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, deklarationskravet i artikel 15a. Alla följande måste vara uppfyllda:

• Ålder. Köparen måste vara 18 år eller äldre och ännu inte 35 år när köpekontraktet undertecknas. Testet gäller per köpare: om en av två gemensamma köpare är 35 år eller äldre är endast den kvalificerade köparens andel undantagen.
• Bara en gång. Köparen får inte ha ansökt om undantaget tidigare. Att ha ägt en bostad tidigare diskvalificerar dig inte, det gör att ha använt detta undantag.
• Ägarbebyggelse. Köparen måste använda bostaden som sin huvudsakliga bostad, förutom tillfälligt. Att köpa för att hyra ut, för att renovera och sälja vidare, eller som ett fritidshus är inte kvalificerat.
• Värdetröskel. Värdet av bostaden med tillhörigheter får inte överstiga bostadsvärdegränsDen tröskeln indexeras varje 1 januari och publiceras av Belastingdienst, så slå upp den för året för din handling. Det är en gräns, inte ett band: en euro över och undantaget försvinner helt, med 2 % som ska betalas på hela värdet istället för överskridandet.

Tröskelvärdet är indexerat och ändras varje 1 januari, så vid ett köp nära gränsen kan själva slutförandedatumet ändra resultatet.

Den skriftliga försäkran, och vad som händer om den är felaktig

Varken 2%-skattesatsen eller undantaget från startköp gäller automatiskt. Artikel 15a kräver att köparen tydligt, bestämt och utan förbehåll skriftligen anger att de kommer att använda bostaden som sin huvudsakliga bostad annat än tillfälligt – och, för undantaget från startköp, att de inte har använt den tidigare. Belastingdienst publicerar standardformulär, och den undertecknade försäkran måste nå notarien före överlåtelsen.

Deklarationen gäller din avsikt vid förvärvstillfället, inte ett löfte om att ingenting kommer att förändras: om du verkligen har för avsikt att bo där och omständigheterna senare tvingar dig att flytta eller hyra ut, förloras inte skattebefrielsen retroaktivt. Det som inte är tillåtet är att deklarera en avsikt som du inte har. Om deklarationen visar sig vara felaktig kan Skatteförvaltningen ta ut en ytterligare taxering ( naheffingsaanslag ) för mellanskillnaden plus ränta och ålägga en straffavgift om skattebetalaren är vållande. Straffen för en felaktig eller ofullständig deklaration är de som anges i artikel 67d och artikel 67e AWR; en frivillig rättelse som görs inom två år förhindrar i princip en sådan straffavgift.

Vem är ansvarig och hur betalas skatten

Överlåtelseskatt tas ut av förvärvaren – köparen; säljaren är inte ansvarig. Den debiteras själv, men vid ett normalt köp deklarerar du ingenting själv: vid överlåtelsen genom notariehandling, vilket måste ske för registrerad egendom, deklarerar notarien digitalt och betalar för din räkning. Skatten visas därför på notariens slutförandebesked: du överför hela beloppet till notariens tredjepartskonto före slutförandet, och notarien reglerar skatten, Kadasteravgifterna och sin egen avgift från den. Endast om det inte finns någon notariehandling måste köparen deklarera och betala personligen, inom en månad efter att ha blivit ägare; en invändning kan göras inom sex veckor efter betalning.

Undantag och lättnader som är viktiga i praktiken

Förvärv kort efter ett tidigare förvärv

Artikel 13 ger skattelättnad när samma egendom förvärvas igen inom sex månader efter ett tidigare förvärv av någon annan. Underlaget för det andra förvärvet minskas med det belopp som överlåtelseskatt, eller icke-avdragsgill moms, debiterades för det första, så den andra köparen beskattas endast för värdeökningen.

Detta gynnar en köpare som köper från någon som köpt alldeles nyligen, och det är det som gör kortsiktig återförsäljning av en handlare eller byggherre genomförbar. Lättnaden är kopplad till fastigheten och sexmånadersfönstret, inte till återförsäljarens identitet, så fråga när säljaren förvärvade.

Familjeöverföringar, skilsmässa och arv

Förvärv genom arv eller enligt giftorättslig förmögenhetsrätt är inte ett skattepliktigt förvärv, så ingen överlåtelseskatt uppstår när du ärver en bostad eller när egendom tillfaller dig genom en samfällighet; arvsskatt kan uppstå istället. Vid skilsmässa omfattas uppdelning av en giftorättsgemenskap eller av gemensam egendom mellan tidigare partners av undantagen i artikel 15, så om familjebostaden tilldelas en make/maka betalas ingen överlåtelseskatt. Situationen för ogifta sambor är snävare och beror på hur det gemensamma ägandet uppstod.

Överlåtelser mellan familjemedlemmar är, i motsats till vad många tror, ​​generellt sett inte undantagna. En förälder som säljer till ett barn faller under den vanliga skatteordningen: 2 % om barnet ska bo där, eller ingenting om de kvalificerar sig som förälder. Familjeundantaget i artikel 15 avser företagsöverlåtelse, inte ett familjehem. Om en bostad säljs till en släkting under marknadsvärdet kan gåvoskatt också uppstå, och överlåtelseskatteunderlaget är marknadsvärdet, inte det avtalade priset.

Nybyggd fastighet: Moms istället för överlåtelseskatt

Nybyggnation beskattas inte två gånger. Om leveransen är momspliktig – i allmänhet en ny byggnad som levereras före eller inom två år efter första inflyttning, och mark för byggnation – gäller inte ett undantag i artikel 15 överlåtelseskatten, så köparen betalar 21 % moms och inte 2 % eller 8 %. Detta är samenloopvrijstelling.

Det är därför nybyggnation anges med "vrij op naam" : 21 % ligger inom byggherrens pris snarare än ovanpå. Undantaget gäller inte där köparen kan få tillbaka momsen, så investerare och företag behöver separat rådgivning. Och mark för byggnation är inte en bostad: där överlåtelseskatt gäller för en tomt snarare än ett hus är skattesatsen 10.4 %.

Den andra köparens kostnader

Notarieavgifter är inte lagstadgade och varierar mellan kontor och städer, så inhämta två eller tre offerter. Registreringsavgiften för Kadaster är fast och notarien debiterar den till självkostnadspris.

Vad är avdragsgillt och vad är inte

Skiljelinjen är enkel: kostnader för att förvärva fastigheten är inte avdragsgilla, kostnader för att arrangera lånet är det. Enligt artikel 3.120 i Wet inkomstenbelasting 2001 är engångsfinansieringskostnader för ett bolån i din egen bostad avdragsgilla under det år de uppstår – pantbrevet, dess registrering, rådgivaren, värderingen av lånet och NHG-avgiften. Överlåtelseskatt, överlåtelsebrevet, dess registrering, din köpeombud och besiktningen medför ingen skattereduktion.

Den nationella bolånegarantin ( Nationale Hypotheek Garantie ) är valfri och endast tillgänglig upp till ett maximalt lånebelopp. NHG fastställer både engångsgarantiavgiften ( borgtochtprovisie ), en liten procentandel av lånet, och det maximala beloppet, som är högre när energibesparande åtgärder finansieras med bolånet. Båda fastställs årligen och publiceras i Voorwaarden en Normen, och den version som gäller när bolåneerbjudandet utfärdas gäller, så kontrollera siffrorna för året för ditt erbjudande snarare än året för färdigställandet. Långivare erbjuder normalt en lägre ränta i gengäld, så garantin betalar sig ofta.

Kadasteravgiften för registrering av en lagfart fastställs av Tarievenregeling Kadaster och är densamma för överlåtelsehandlingen och panthandlingen. Taxorna fastställs årligen av Kadaster och publiceras i Staatscourant. Elektronisk inlämning i en form som Kadaster kan behandla automatiskt, vilket är den vanliga vägen för ett enkelt husköp, är billigare än en pappershandling. Fråga efter de aktuella beloppen i offerten; notarien vidarebefordrar dem till självkostnadspris.

Vad man ska budgetera: en vägledande översikt

Siffrorna nedan är endast vägledande : en översikt uppbyggd av komponenterna ovan, inte en offert. Endast skatteelementet är lagstadgat.

• Kvalificerad förstagångsköpare, bostad under tröskelvärdet: ungefär 1.5% till 3.5% — ingen överlåtelseskatt, så notarie- och Kadasterkostnader, finansieringskostnader och valfri agent eller besiktning.
• Ägare-boende betalar 2%: ungefär 4% till 6%Tumregeln ”cirka 5 % utöver det” passar i det här fallet, och bara i det här fallet.
• Köpare som inte vill bo i lägenheten betalar 8%: ungefär 10% till 12% — lägre än samma köp före 2026, då räntan var 10.4 %.
• Icke-bostadsfastigheter på 10.4 %: ungefär 12% till 14%, ofta mer, eftersom due diligence är tyngre.
• Nybyggnation, fritt efter namn: 21% moms ingår redan i priset, så budgetera endast bolånerelaterade kostnader.

Om du arbetar dig igenom själva köpet snarare än bara dess kostnad, beskriver vår guide för att köpa ett hus i Nederländerna avtalet, ångerfristen och villkoren.

Två varningar. Holländska långivare finansierar i allmänhet inte köparens kostnader, eftersom lånet är begränsat med hänvisning till fastighetens värde, så kosten koper kommer normalt från besparingar. Och om du köper tillsammans med någon som inte kvalificerar sig som startkapitalist, modellera skatten på varje andel separat.