De fem dyraste misstagen i nederländsk byggrätt

De fem dyraste misstagen i den nederländska bygglagen är alla konsekvenser av samma två reformer. Sedan den 1 januari 2024 har Omgevingswet (miljö- och planlagen) ersatt det tillståndssystem som de flesta riktlinjer fortfarande beskriver, och Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (lagen om byggkvalitetssäkring) har upphävt entreprenörens ansvar för fel som inte upptäcktes vid leverans. Genom att utgå från antaganden om tillstånd, ansvar, varningar, försäkringar och tvistlösning från före 2024 hamnar projekt i problem.

De misstag i den nederländska bygglagen som beskrivs nedan följer alla av detta. Denna artikel beskriver hur lagen ser ut nu och vad man kan göra annorlunda. Den är skriven för byggherrar, entreprenörer, uppdragsgivare och internationella parter som bygger i Nederländerna, och den förutsätter ingen kännedom om det nederländska systemet.

Vad som ändrades den 1 januari 2024, och varför det är viktigt

Två reformer trädde i kraft samma dag. Omgevingswet konsoliderade cirka tjugosex tidigare lagar, bland annat Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet och Wet natuurbescherming, till ett enda system för den fysiska miljön. Samma datum ersattes Bouwbesluit 2012 av Besluit bouwwerken leefomgeving, som nu innehåller de tekniska byggnadskraven. Varje källa som uppmanar dig att tillämpa Wabo, Bouwbesluit 2012 eller Wet natuurbescherming beskriver en lag som inte längre gäller.

Parallellt med detta ändrade Wet kwaliteitsborging voor het bouwen reglerna för upphandling av arbeten i bok 7 i Burgerlijk Wetboek (civillagen) och införde privat kvalitetssäkring för byggnadsarbeten med lägst risk, med början vid nybyggnation och separat renovering. Enligt det systemet ersätts den kommunala tekniska bedömningen av en anmälan och av tillsyn från en oberoende kvalitetsborger, som vid färdigställandet måste försäkra att arbetena uppfyller de tekniska reglerna.

De två reformerna samverkar. Tillståndsvägen avgör vad du får bygga; de privaträttsliga ändringarna avgör vem som betalar när det visar sig vara defekt. Avtal som utformats enligt den äldre modellen är fortfarande i omlopp, och standardvillkoren var tvungna att anpassas, vilket publiceringen av en reviderad version av UAV 2012 i februari 2025 visar. Att kontrollera vilken version av vilka villkor som gäller för ditt avtal är nu en fråga av första ordningen snarare än en formalitet.

Misstag ett: att behandla miljötillståndet som ett enda godkännande

Enligt Omgevingswet har det gamla integrerade bygglovet delats upp. Ett byggprojekt kan kräva ett tekniskt bygglov, ett omgivningsplan-tillstånd för användning av platsen, eller båda, och de två bedöms utifrån olika kriterier av, potentiellt, olika myndigheter. Det är fullt möjligt att ha det ena och sakna det andra, och att upptäcka bristen först när verkställigheten kommer.

Utöver dessa kan ett projekt behöva tillstånd för en vattenrelaterad verksamhet, för en verksamhet som påverkar ett skyddat naturområde eller en skyddad art, för arbete på ett kulturminnesmärkt område eller för ett drifttillstånd från kommunen. Var och en har sin egen procedur och sin egen ledtid, och standardförfarandet för beredning gäller för de mer komplexa ansökningarna med en betydligt längre lagstadgad beslutsperiod än den vanliga vägen. Att bygga in tillståndsstrategin i programmet, snarare än att behandla den som ett administrativt steg före starten på plats, är det som håller tidsplanen realistisk. Vår artikel om miljötillståndet enligt miljö- och planeringslagen anger vägarna och beslutsperioderna.

Konsekvenserna av att bygga utan rätt tillstånd är i de flesta fall administrativa snarare än straffrättsliga, och det är just därför de underskattas. Den behöriga myndigheten kan beordra att arbetet ska stoppas, utfärda ett föreläggande med böter för varje dag eller varje överträdelse, utdöma administrativa böter och kräva att det olagliga arbetet ska ångras. Bötesnivåer och böter fastställs från fall till fall av den verkställande myndigheten inom lagstadgade maximigränser, så alla publicerade intervall är opålitliga; det som är förutsägbart är att kostnaden för rivning och försening överstiger kostnaden för tillståndet med en storleksordning.

Legalisering i efterhand är ibland möjlig, och en myndighet är i allmänhet skyldig att beakta det innan den verkställer det, men det är inte en rättighet. Om aktiviteten inte passar in i omgivningsplanen blir svaret vanligtvis nej.

Misstag två: att skriva under standardvillkor utan att läsa vad de säger

Holländskt byggande bygger på standardiserade villkor snarare än skräddarsydda utformningar, och valet mellan dem fördelar risken innan en enda klausul förhandlas fram. UAV, de enhetliga administrativa villkoren för utförande av arbeten, passar den traditionella modellen där uppdragsgivaren levererar designen och entreprenören utför den. UAV-GC, villkoren för integrerade kontrakt, passar in i design och byggnation, där entreprenören tar ansvar för designen också och mäts mot prestandakrav snarare än mot ritningar.

Tre konsekvenser följer av det valet. Enligt den traditionella modellen bär uppdragsgivaren risken för fel och utelämnanden i den konstruktion som levererats, och entreprenörens varningsplikt är uppdragsgivarens huvudsakliga skydd. Enligt den integrerade modellen bär entreprenören konstruktionsrisken, vilket återspeglas i priset och i nivån på det ansvarsförsäkringsskydd som måste hållas. Och mekanismen för ändringar skiljer sig åt: i den traditionella modellen är en ändring en formell instruktion, i den integrerade modellen bedöms den mot prestandaspecifikationen, vilket är där tvister om huruvida något överhuvudtaget var en ändring tenderar att uppstå.

Ingen av avtalen gäller av sig själv. De måste förklaras tillämpliga och överlämnas, och där de används som allmänna villkor gäller de vanliga nederländska reglerna om oskäligt betungande klausuler för den motpart som har rätt att åberopa dem. Vår anmärkning om allmänna villkor förklarar när en avtalet kan åsidosättas, och vår guide till byggavtalet täcker den grundläggande strukturen.

Det vanligaste praktiska felet är inkonsekvens. Ett kontrakt som förklarar drönaren tillämplig, sedan lägger till en förteckning över ändringar som utarbetats för en annan regim, och slutligen bifogar en specifikation som innehåller en egen prioritetsklausul, ger tre svar på samma fråga. Fastställ prioritetsordningen i själva kontraktet, på ett ställe, och se till att tidsfristerna för meddelanden, ändringar och reklamationer i de ändrade villkoren är de som ditt projektteam faktiskt arbetar efter.

Misstag tre: om man antar att leveransen upphör entreprenörens ansvar

Det är denna förändring som drabbar de flesta. Den gamla standardregeln var att entreprenören vid leverans befriades från ansvar för fel som uppdragsgivaren rimligen borde ha upptäckt vid den tidpunkten. Sedan den 1 januari 2024 är situationen enligt artikel 7:758 punkt 4 i civillagen den motsatta: entreprenören är fortfarande ansvarig för fel som inte upptäcktes vid leverans, såvida inte dessa fel inte kan hänföras till denne. Bördan har flyttats.

Parterna kan avvika från den regeln, men inte i förbigående. Avvikelsen måste uttryckligen avtalas i avtalet, och om huvudmannen inte agerar i samband med yrkesutövning kan regeln inte alls uteslutas. I ett företagsavtal räcker det inte att undanta undantaget i de allmänna villkoren; det måste vara en bestämmelse som parterna faktiskt har adresserat. Det var just detta som gjorde den äldre formuleringen av standardvillkoren oanvändbar, och som föranledde den ändrade versionen som publicerades i februari 2025.

Ytterligare tre privaträttsliga ändringar infördes med samma lag. Entreprenörens skyldighet att varna för fel i konstruktionen, materialen eller instruktionerna som tillhandahålls av uppdragsgivaren måste nu ske skriftligen och otvetydigt, med en förklaring av konsekvenserna, och den skyldigheten gäller både befintliga och nya avtal. För arbete som utförs för en konsument måste entreprenören skriftligen informera beställaren om den försäkring eller garanti som finns. Och konsumentens rätt att hålla inne de sista fem procenten av priset har skärpts, så att entreprenören aktivt måste ge beställaren möjlighet att utnyttja den och eventuell ersättningssäkerhet måste vara likvärdig.

Vad detta i praktiken innebär är att båda sidor behöver bättre dokumentation. En entreprenör som varnade muntligt vid ett byggarbetsplatsmöte har sedan 2024 inte varnat alls. En uppdragsgivare som accepterar leverans utan en dokumenterad besiktning har en starkare position än tidigare, men måste fortfarande klaga i tid när ett fel uppstår. Våra artiklar om byggfel och ansvar samt om tidsfristen för dolda fel anger hur tidsfristerna löper, och vår guide om vad man ska göra när en entreprenör levererar dåligt arbete täcker de praktiska stegen.

Misstag fyra: att lämna försäkring och trygghet till slutet

Försäkring inom nederländskt byggande är arrangerad kring arbetena snarare än kring parterna, och luckorna syns i fogarna. Allriskförsäkringen inom byggbranschen skyddar arbetena, materialen och de tillfälliga anläggningarna mot fysiska skador under byggnationen och tecknas vanligtvis av uppdragsgivaren eller av huvudentreprenören på uppdrag av alla inblandade parter. Den täcker inte defekta arbeten som sådan: den täcker skador, och kostnaden för att åtgärda felet som orsakade det är vanligtvis exkluderad.

Den luckan täcks av ansvarsförsäkring för konstruktörer och byggentreprenörer, samt av allmän ansvarsförsäkring för skador på tredje part och deras egendom. Om entreprenören bär konstruktionsansvaret enligt ett integrerat kontrakt är ansvarsförsäkring på en nivå som är anpassad till projektet inte valfri, och kontraktet bör specificera försäkringsbeloppet, den period under vilken försäkringen måste upprätthållas efter färdigställandet och skyldigheten att uppvisa bevis på detta.

Försäkring för dolda fel och försening i uppstart finns och är värda att överväga för större projekt, men de tecknas mot kontraktet, så försäkringsgivaren vill se den ansvarsordning ni faktiskt kom överens om. Detta är ytterligare en anledning att inte låta avvikelsen från den lagstadgade ansvarsregeln ske till en förhandling i ett sent skede: det förändrar den risk som försäkringsgivaren ombeds ta.

Säkerhet är den andra halvan av bilden. En bankgaranti, en moderbolagsgaranti eller ett kvarhållningsavtal är det som gör en ansvarsordning värd något om motparten blir insolvent, och insolvens inom byggbranschen är inte ovanligt. Godkänn instrumentet, dess lydelse och dess utgångsdatum samtidigt som ansvarsklausulen, inte i efterhand.

Misstag fem: att välja fel forum, eller inget alls

Byggtvister i Nederländerna är inte per automatik angelägenheter för de allmänna domstolarna. Standardvillkoren hänvisar tvister till skiljedom inför Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, det specialiserade skiljedomsinstitutet inom byggbranschen, vars skiljemän är jurister och tekniska experter. Det är vanligtvis en fördel: skiljedomstolen förstår ämnet och kan utse sin egen expert. Det är också ett åtagande, eftersom en skiljeklausul utesluter den allmänna domstolen och ett skiljedomsförfarande endast kan upphävas av snäva skäl.

De praktiska misstagen är av två slag. Det första är att man avtalar en skiljeklausul utan att känna till den, eftersom den ingår i standardvillkor som förklarades tillämpliga i en beställning. Det andra är att man avtalar motstridiga klausuler i en kedja av avtal, så att huvudavtalet går till skiljedom och underavtalen till domstol, vilket gör det omöjligt att förena parterna i ett förfarande och skapar risk för motstridiga resultat i samma tekniska fråga. Samordna tvistlösningsklausulerna längre fram i kedjan, eller acceptera att du kommer att tvista om samma fel två gånger.

Oavsett vilket forum som tillämpas är det snabbaste instrumentet ofta en interimistisk åtgärd. Ett kort förfarande inför skiljemannen eller domstolen i ett preliminärt förfarande kan säkra betalning, häva ett avbrott i arbetet eller tvinga tillträde till platsen inom några veckor, och det löser ofta den underliggande tvisten. Expertbedömning och medling har sin plats, särskilt när parterna måste fortsätta att arbeta tillsammans, men de behöver en klausul som anger vad som händer om de misslyckas.

Ett ord om standardfristerna. Både villkoren och civillagen har perioder för att protestera mot fel och för att framföra reklamationer, och de är korta. Ett fel som upptäcks och sedan diskuteras informellt i sex månader är ett fel som kanske inte längre kan prövas. Skicka in reklamationen skriftligen samma dag som du upptäcker det och förbehåll dig uttryckligen dina rättigheter; det ensamt garanterar fler reklamationer än något annat enskilt steg.

Miljö- och markförhållanden: risken som sällan fördelas korrekt

Sedan Omgevingswet trädde i kraft finns reglerna om mark, vatten, buller, utsläpp och skyddad natur till stor del i den lagen och i de förordningar som utfärdats enligt den, främst Besluit activiteiten leefgeving och Besluit kwaliteit leefgeving, tillsammans med den kommunala miljöplanen. Wet milieubeheer finns fortfarande kvar men har ett snävare tillämpningsområde än den hade. Den praktiska poängen med ett projekt är att de tillämpliga reglerna för en specifik plats nu i hög grad är beroende av den lokala miljöplanen, som varierar från kommun till kommun och fortfarande är under utveckling i många av dem under övergångsperioden.

Förorenad mark, oexploderad ammunition, arkeologiska fynd och skyddade arter är de klassiska orsakerna till förseningar, och kontraktet anger sällan tydligt vem som bär dem. Under traditionella förhållanden ger markförhållanden som skiljer sig från vad entreprenören rimligen kunde ha förväntat sig i allmänhet rätt till ytterligare betalning och tid; under integrerade kontrakt beror fördelningen på den riskplan som parterna kom överens om, och en ofullständig plan leder som standard till en tvist. En platsundersökning före kontrakt är billigare än diskussionen efteråt, och dess resultat bör vara en bilaga till kontraktet med en uttrycklig redogörelse för vem som bär vad som avslöjades och inte avslöjades.

Kväveavsättning är fortfarande den begränsning som stoppar projekt helt snarare än att försena dem. Om ett projekt kan påverka ett skyddat Natura 2000-område krävs en bedömning och tillstånd kan vägras. Detta är ett område där rättspraxis har förändrats upprepade gånger, så en bedömning som utarbetats för ett tidigare projekt är inte en tillförlitlig vägledning till ett pågående. Sök specialistrådgivning inom ekologi och juridik i genomförbarhetsstadiet, inte efter att designen är fastställd.

Om arbetena påverkar grannfastigheter gäller utöver tillståndet även den allmänna skadeståndsrätten och de specifika reglerna om störningar och sättningar. Ett tillstånd är inte ett tillstånd att orsaka skada: det godkänner verksamheten enligt offentlig rätt och lämnar det privaträttsliga ansvaret gentemot grannar helt intakt. Vår artikel om grundskador behandlar den dyraste versionen av det problemet.

Vem svarar för vad i kedjan

En uppdragsgivare har avtal med en huvudentreprenör, huvudentreprenören med underentreprenörer, och designen ligger hos en arkitekt eller ett ingenjörsföretag som kan anlitas av endera. När något går fel styrs vart och ett av dessa förhållanden av ett eget avtal, och det finns ingen generell regel att ansvaret automatiskt går vidare i kedjan.

Uppdragsgivarens anspråk ligger normalt sett mot dess egen avtalspart, vilket innebär att huvudentreprenören svarar för de underentreprenörers prestationer som denne anlitat. Huvudentreprenören måste sedan föra över anspråket enligt underentreprenaden, och det fungerar bara om underentreprenaden speglar huvudavtalet i omfattning, uppsägningstider och ansvarsbegränsning. Ett back-to-back-gap, där huvudentreprenören är skyldig mer än den kan återkräva, är ett av de dyraste ritningsfelen inom byggbranschen, och det är osynligt tills ett anspråk kommer in.

Designers anlitas vanligtvis enligt sina egna professionella villkor, vilka vanligtvis begränsar ansvaret genom hänvisning till arvodet och förkortar tiden för reklamation. Huruvida detta tak är verkställbart mot en uppdragsgivare som lidit en betydligt större förlust beror på omständigheterna, och ett allvarligt fel kan omintetgöra en preskriptionsklausul. Om samma fel gäller både design och utförande, kan man förvänta sig ett argument om fördelning, och förvänta sig att det löses genom expertutlåtande snarare än genom avtalstexten. Vår artikel om fel i nybyggda bostäder visar hur dessa argument fungerar i praktiken, och köpare av nybyggda fastigheter bör också läsa vår guide om lägenhetsrättigheter och bostadsrättsföreningen , där ansvaret för en gemensam byggnad faktiskt ligger.

Vad du ska göra innan du skriver under

Fyra kontroller står för merparten av den undvikbara risken. Fastställ vilka samtycken projektet behöver enligt Omgevingswet och vem som ansöker om varje samtycke, och lägg till beslutsperioderna i programmet. Fastställ vilken uppsättning standardvillkor som gäller, i vilken version, och läs ändringsschemat mot det för interna motsägelser. Fastställ vad kontraktet säger om ansvar för fel som inte upptäcks vid leverans, och om någon avvikelse från den lagstadgade regeln uttryckligen har avtalats och är verkställbar. Och fastställ att tvistlösningsklausulerna i huvudavtalet och i underavtalen pekar på samma forum.

Lägg sedan upp projektet så att pappersarbetet finns när det behövs: skriftliga varningar, skriftliga ändringsinstruktioner, skriftliga klagomål, en leveransbekräftelse och en färdigställandefil. Holländska byggtvister avgörs på dokument, och den part som har bäst resultat vinner vanligtvis oavsett vem som hade rätt på plats.

Hur Law and More kan hjälpa

Law and More ger råd till uppdragsgivare, byggherrar, entreprenörer och underentreprenörer om nederländsk byggrätt och om att undvika de misstag i nederländsk byggrätt som beskrivs ovan. Vi granskar och upprättar byggavtal och ändringar i standardvillkoren, ger råd om tillståndsvägen enligt miljö- och planeringslagen, hanterar ansvars- och felanspråk efter leverans och agerar i skiljeförfarande inför specialiserad byggdomstol och i förberedande förfaranden. Vi arbetar på engelska och flera andra språk för internationella parter som bygger i Nederländerna. Vår praktiska vägledning för sektorn finns samlad i vår artikel om Holländsk bygglagstiftning för byggare och entreprenörer och i vårt Guider om holländska fastighetsrättsliga bestämmelser. Vänligen kontakta Law & More för att diskutera ditt projekt.