Tillfälliga hyreskontrakt: vad är fortfarande tillåtet sedan den 1 juli 2024?

Sedan den 1 juli 2024 är tillfällig uthyrning av bostadsfastigheter i Nederländerna endast tillåten i specifika situationer: ett hyresavtal för fristående bostadsutrymme ingås i princip på obestämd tid. De viktigaste undantagen är avtal på upp till två år för vissa grupper av hyresgäster, uthyrning enligt vakanstillstånd och uthyrning för användning som till sin natur är kortsiktig, såsom semesteruthyrning.

Sedan lagen om tidsbegränsade hyresavtal ( Wet vaste huurcontracten ) trädde i kraft finns det allmänna alternativet med ett tvåårigt tidsbegränsat kontrakt som helt enkelt löpte ut på det avtalade datumet inte längre. Tillfällig uthyrning är fortfarande möjlig, men endast i de situationer som lagen nu listar. Dessa inkluderar kontrakt på upp till två år för specifika grupper, såsom studenter, personer som lämnar en vårdinstitution och personer som tillfälligt behöver bostad på grund av arbete eller skilsmässa; uthyrning medan hyresvärden tillfälligt bor någon annanstans och avser att återvända; och uthyrning av fastighet i väntan på rivning eller renovering enligt ett vakanttillstånd. Var och en av dessa har sina egna villkor och formaliteter. Ett kontrakt som inte uppfyller dem är helt enkelt ett hyresavtal på obestämd tid, med fullt hyresskydd.

Utöver detta gäller ytterligare två system. Hyresnivåerna för en stor del av marknaden fastställs av bostadsvärderingssystemet ( WWS ), ett poängsystem som utvidgades till att omfatta hyror i mellanklassen genom lagen om överkomliga hyror ( Wet betaalbare huur ) samma datum. En hyra över den nivå som poängen tillåter kan sänkas av hyresnämnden ( Huurcommissie ). Och korttidsuthyrning och semesteruthyrning regleras av kommunala regler enligt bostadslagen ( Huisvestingswet 2014 ): många kommuner kräver ett registreringsnummer, begränsar antalet nätter per år och kräver anmälan av varje uthyrning, med betydande böter för uthyrning utan dem.

Vilka är de lagstadgade kraven för tillfälliga uthyrningar?

Ett tillfälligt hyresavtal för ett fristående bostadsutrymme är endast giltigt om det omfattas av något av de lagstadgade undantagen och uppfyller de formaliteter som gäller för det. Dessutom måste hyran följa poängsystemet där det gäller, och hyresvärden måste följa reglerna i lagen om god hyresvärdsrätt.

När är ett tidsbegränsat kontrakt fortfarande tillåtet?

Sedan den 1 juli 2024 är tillsvidareanställning standard. Ett tidsbegränsat kontrakt på högst två år kan endast erbjudas de specifika grupper som anges i lagen. Andra befintliga former av tillfällig uthyrning, såsom uthyrning enligt vakanslagen, fortsätter att existera.

Enligt regeringen kan följande grupper få ett kontrakt på upp till två år:

• studenter som tillfälligt hyr i en annan kommun för sina studier;
• personer som tillfälligt behöver bostad på grund av arbete eller renovering av sitt hem;
• personer som flyttar vidare från en vård- eller socialstödsinstitution;
• hyresgäster med ett så kallat andra chanskontrakt;
• unga efterlevande släktingar som tar över en avliden förälders hyresrätt;
• frånskilda föräldrar som behöver tillfälligt boende nära sina barn;
• arbetare på Vadeöarna som normalt bor på fastlandet;
• statusinnehavare som har lämnat ett mottagningscenter och väntar på permanent boende.

Andra former av tillfällig uthyrning förblir oförändrade. Dessa inkluderar uthyrning enligt vakanslagen ( Leegstandwet ), för vilken ägaren behöver tillstånd från kommunen, till exempel för en bostad som är till salu eller väntar på rivning eller renovering; uthyrning medan hyresvärden tillfälligt bor någon annanstans och avser att återvända (den så kallade diplomatklausulen); befintliga målgruppsavtal, såsom campus- och ungdomsavtal; uthyrning av ett rum i hyresvärdens egen bostad ( hospitaverhuur ), där hyresgästskyddet är begränsat under de första nio månaderna; och uthyrning för användning som till sin natur är kortsiktig (artikel 7:232(2) i den nederländska civillagen, BW), såsom ett fritidshus.

Tillfälliga kontrakt som ingåtts före den 1 juli 2024 fortsätter att gälla enligt de gamla reglerna. Om ett sådant kontrakt förlängs måste dock hyresgästen erbjudas ett tillsvidareanställningsavtal.

Vilka formaliteter och dokument krävs?

Ett tidsbegränsat avtal ska vara skriftligt och ska ange orsaken till dess tillfälliga karaktär och dess slutdatum. Hyresvärden ska också skriftligen, minst en månad och högst tre månader före slutdatum, informera hyresgästen om att avtalet upphör.

Om hyresvärden inte lämnar den uppsägningen i tid upphör inte avtalet vid det avtalade datumet utan fortsätter att gälla, och kan då endast sägas upp på de lagstadgade grunder som gäller för tillsvidareanställningar. Anteckna i avtalet vilket undantag som gäller och spara de styrkande handlingarna, såsom bevis på hyresgästens inskrivning som student, ledighetstillståndet eller de handlingar som visar att du kommer att återvända till fastigheten. Om en tvist uppstår senare måste hyresvärden kunna visa att undantaget gällde från början.

Hyran måste också följa reglerna. Sedan den 1 juli 2024 tillämpar lagen om överkomlig hyra poängsystemet på bostäder med 144 till 186 poäng (medelhyra), utöver den sociala hyressektorn under 144 poäng. För dessa bostäder får hyran inte överstiga det maximala som följer av poängen. Sedan den 1 januari 2025 måste hyresvärden bifoga en poängberäkning till nya hyresavtal för sådana bostäder. Endast bostäder med 187 poäng eller mer faller inom den fria sektorn. Du kan läsa mer om lagen om överkomlig hyra och hur poängsystemet fungerar.

Enligt lagen om god hyresvärd ( Wet goed verhuurderschap ), som har gällt sedan den 1 juli 2023, måste hyresvärdar skriftligen dokumentera alla avtal med hyresgästen, lämna information om hyresgästens allmänna rättigheter och skyldigheter, inte begära en deposition på mer än två månaders grundhyra och förhindra diskriminering och hot.

Vad händer om du inte följer reglerna?

Ett tidsbegränsat avtal som inte uppfyller de lagstadgade kraven behandlas som ett avtal på obestämd tid. Kommuner kan också ålägga hyresvärdar som inte följer lagen om god hyresvärdsrätt, såsom administrativa böter.

För hyresgäster innebär detta ett starkt skydd. En hyresgäst med ett tidsbegränsat kontrakt som inte uppfyller något undantag kan i princip stanna kvar efter det avtalade slutdatumet, och hyresvärden kan endast säga upp hyran på lagstadgad grund, såsom brådskande eget bruk, med domstolens godkännande (artiklarna 7:271 och 7:274 BW). En hyresgäst som betalar en för hög hyra kan begära att hyresnämnden ska pröva den; i princip måste detta ske inom sex månader från hyresavtalets början (artikel 7:249 BW). Hyresnämnden kan då sänka hyran med retroaktiv verkan till hyresavtalets början.

Kommuner har fått större befogenheter att upprätthålla reglerna. Enligt lagen om god hyresvärd kan de utdöma böter och i allvarliga fall till och med ta över förvaltningen av en fastighet. Hyresvärdar som upprepade gånger bryter mot reglerna kan också bli skyldiga att skaffa ett hyrestillstånd i vissa områden.

Tabellen nedan sammanfattar de viktigaste situationerna där tillfällig uthyrning fortfarande är möjlig och vilka dokument som ska sparas.

Hur hyr man ut ett hus på rätt sätt?

Skriv ner allt, dokumentera fastighetens skick, svara snabbt på reparationsförfrågningar och respektera hyresgästens rätt till integritet. Kontrollera hyran mot poängsystemet och för korrekt ekonomisk dokumentation.

Hur skriver man ett tydligt hyresavtal?

Ett tydligt skriftligt hyresavtal är grunden för ansvarsfull uthyrning och krävs även enligt lagen om god hyresvärdskap. Det bör ange hyresavtalets löptid och, för ett tidsbegränsat kontrakt, den rättsliga grunden för det, hyra och serviceavgifter, deposition, underhållsansvar och fastighetens skick.

Viktiga delar är den exakta varaktigheten, en tydlig fördelning av underhållet mellan hyresvärd och hyresgäst, en beskrivning av fastighetens skick och tydliga ekonomiska villkor. Mindre reparationer åligger i princip hyresgästen, och hyresvärden ansvarar för fel och större underhåll (artiklarna 7:204, 7:206 och 7:217 BW). Upprätta en besiktningsrapport med fotografier vid hyresavtalets början, undertecknad av båda parter. Vid hyresavtalets slut ska hyresgästen återlämna fastigheten i det skick som beskrivs i rapporten, bortsett från normalt slitage (artikel 7:224 BW). Utan en rapport antas hyresgästen ha mottagit fastigheten i gott skick, vilket motverkar hyresgästen; en undertecknad rapport undviker diskussion för båda parter.

Hur hanterar du relationen med din hyresgäst?

God förvaltning går utöver att följa lagar och förordningar. Kommunicera tydligt, hantera reparationsförfrågningar snabbt och inspektera fastigheten endast efter överenskommelse med hyresgästen.

Kom överens om hur hyresgästen kan anmäla fel och hur snabbt ni ska agera. Om hyresvärden inte åtgärdar ett fel kan hyresgästen i vissa fall utföra reparationen och dra av kostnaderna från hyran, eller begära hyresreduktion (artiklarna 7:206 och 7:207 i BW). Du kan läsa mer om hyresvärdens skyldigheter i detta avseende.

Respektera hyresgästens integritet. Lagen anger ingen fast uppsägningstid för besök, men en hyresvärd får inte beträda bostaden utan hyresgästens tillstånd. Hyresgästen måste dock tillåta att brådskande arbeten utförs, och det är vanligt att man i kontraktet avtalar att hyresgästen tillåter visningar i slutet av hyresavtalet vid rimliga tidpunkter. Kom överens om en rimlig uppsägningstid för besiktningar i kontraktet och för register över besök, reparationer och kommunikation. Det bidrar till att förhindra tvister och, om sådana uppstår, att bevisa vad som avtalats.

Vad gäller för företag som hyr ut fastigheter?

Företag hyr ut fastigheter på två sätt: affärslokaler för sin egen verksamhet och bostäder för att hyra anställda, till exempel utlandsboende. Affärslokaler har sina egna hyresregler, medan bostäder som hyrs ut för anställda fortfarande kan omfattas av bostadshyreslagen.

Hur bör ett företag utforma sina hyresavtal?

För affärslokaler beror reglerna på typen av lokal. Butiks-, restaurang- och liknande lokaler som är öppna för allmänheten (artikel 7:290 BW) har ett starkt skydd: i princip en första period på fem år, följt av en andra period på fem år. Ett avtal på upp till två år är möjligt, men om hyresgästen fortsätter att användas efter den perioden anses avtalet ha ingåtts för fem år (artikel 7:301 BW). Kontors- och andra affärslokaler (artikel 7:230a BW) har mycket mindre skydd, så avtalet i sig avgör de flesta rättigheterna.

När ett företag hyr ut bostäder för att hyra anställda bör det kontrollera om hyresavtalet omfattas av bostadshyreslagen och, i så fall, om ett tidsbegränsat avtal är tillåtet. En genuin korttidsbostad under en kort period kan kvalificera som användning som till sin natur är kortvarig, men en bostad som hyrs för en anställds uppdrag på ett år eller längre gör det vanligtvis inte. Kommunala regler om korttids- och rumsuthyrning kan också gälla.

Viktiga punkter för företagshyresavtal är:

• en noggrann beskrivning av den avsedda användningen av fastigheten;
• den rättsliga grunden för eventuellt tillfälligt hyresavtal;
• en inspektionsrapport och inventering i början;
• tydliga avtal om underhåll och ombyggnader;
• en tydlig utträdesrätt: villkor, uppsägningstider och i vilket skick egendomen måste återlämnas.

Vad bör man kontrollera som hyresvärd?

Ett tidsbegränsat kontrakt utan giltig grund är ett hyresavtal på obestämd tid. Kontrollera dessa punkter innan hyresgästen flyttar in:

• Vilket lagstadgat undantag gäller, och om du kan bevisa det: inskrivning som student, ett ledigt tillstånd enligt Leegstandwet eller bevis på att du kommer att återvända.
• Huruvida avtalet är skriftligt och anger orsaken till den tillfälliga karaktären och slutdatumet.
• Huruvida hyran håller sig inom poängsystemet för bostäder upp till 186 poäng, och om poängberäkningen bifogas (krävs för nya kontrakt sedan 1 januari 2025).
• Huruvida depositionen inte är mer än två månaders grundhyra, vilket lagen om god hyresvärd kräver.
• Om du har dagbokfört det skriftliga meddelandet om slutdatumet, minst en och högst tre månader i förväg.
• Oavsett om det gäller korttidsuthyrning eller semesteruthyrning behöver det ett kommunalt registreringsnummer eller en anmälan.

Vad bör man kontrollera som hyresgäst?

Som hyresgäst har du ofta mer skydd än vad kontraktet antyder. Vår artikel om dina rättigheter som hyresgäst förklarar bakgrunden. Kolla dessa punkter:

• Oavsett om du tillhör någon av de angivna grupperna, eller om ett annat undantag verkligen gäller; om inte, är ditt hyresavtal på obestämd tid.
• Huruvida anledningen och slutdatumet anges skriftligen i avtalet.
• Huruvida hyresvärden skickade uppsägningen om slutdatum en till tre månader i förväg; utan den fortsätter hyresavtalet.
• Om din hyra överstiger maxpoängen; be hyresnämnden (Huurcommissie) att bedöma den inom sex månader från hyresstart (artikel 7:249 BW).
• Huruvida hyresvärden begärde en deposition utöver två månaders grundhyra.

Vad kan vi göra för dig med en tillfällig uthyrning?

Våra hyresjurister ger råd till hyresvärdar, hyresgäster och företag om tillfälliga uthyrnings- och hyresregler, på nederländska och engelska.

• Vi kontrollerar om din situation uppfyller något av de lagstadgade undantagen för ett tidsbegränsat kontrakt.
• Vi upprättar eller granskar hyresavtalet, inklusive orsaken till den tillfälliga karaktären och slutdatumet.
• Vi kontrollerar hyran mot poängsystemet och granskar poängberäkningen.
• Vi utarbetar uppsägningsbeskedet och uppsägningsbeskedet på lagstadgad grund enligt artikel 7:274 BW.
• Vi biträder dig inför hyresnämnden och i förfaranden inför tingsrätten.

Sammanfattning

• Sedan den 1 juli 2024 ingås ett hyresavtal för ett fristående boende i princip på obestämd tid.
• Tillfälliga kontrakt på upp till två år är endast möjliga för utvalda grupper; uthyrning enligt vakanslagen, under tillfällig frånvaro, av ett rum i den egna bostaden eller för verkligt kortvarigt bruk är fortfarande möjligt.
• Skicka skriftligt meddelande till hyresgästen om slutdatum en till tre månader i förväg; annars fortsätter avtalet.
• För bostäder upp till 186 poäng följer den maximala hyran av poängsystemet, och en poängberäkning måste bifogas nya kontrakt.
• Enligt lagen om god hyresvärd måste avtal vara skriftliga, depositionen är begränsad till två månaders grundhyra och kommuner kan utdöma böter.

Vanliga frågor och svar