Nästan alla utländska hyresgäster som hyr i Nederländerna betalar en deposition, och många oroar sig i slutet av hyresperioden om de kommer att få se den igen. Sedan Wet goed verhuurderschap (lagen om god hyresvärd) trädde i kraft den 1 juli 2023 har reglerna blivit tydligare: det finns ett tak för depositionen, en tidsfrist för återbetalning av den och en skyldighet att skriftligen förklara allt som hålls inne. Denna artikel anger vad lagen säger om depositioner, serviceavgifter och förmedlingsarvoden, och vad varje sida kan göra i en tvist.
Depositionen: hur mycket en hyresvärd kan begära
Enligt de allmänna förhållningsreglerna i artikel 2 i Wet goed verhuurderschap, och den bestämmelse som införts i artikel 261b i bok 7 i den nederländska civillagen ( Burgerlijk Wetboek ), får en hyresvärd inte kräva en deposition ( waarborgsom ) på mer än dubbelt så mycket som hyran . "Hyran" ( kale huur ) är hyran för själva bostaden, exklusive serviceavgifter, el och dryck och eventuella möbeltillägg.
Taket infördes med lagen den 1 juli 2023, och större depositioner som överenskommits enligt äldre kontrakt uppfylls fortfarande i praktiken. En hyresgäst på ett sådant kontrakt bör inte anta att beloppet är oöverträffat. Långt innan taket fanns ogillade distriktsdomstolar alltför höga depositioner som en orimlig förmån enligt artikel 264 i bok 7 i den nederländska civillagen: Rechtbank Noord-Holland ogiltigförklarade en sexmånaders deposition den 5 augusti 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) och fastslog att en deposition på mer än dubbelt så hög som månadshyran inte är rimlig, och Rechtbank Amsterdam sänkte en deposition på över fyra månaders hyra till två den 4 mars 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Det är beslut i första instans snarare än bindande befogenheter, och inget rapporterat beslut verkar ännu ha tillämpat standarden för god hyresvärd på en deposition som avtalats före juli 2023. Den äldre linjen är ändå det argument som ska framföras.
Om en hyresvärd begär mer behöver hyresgästen inte betala överskottet, kan kräva återbetalning av allt som har betalats för mycket, och kommunen kan verkställa. Observera att "två månaders deposition plus en månads hyra i förskott" inte är en tremånaders deposition: hyra som betalas i förskott är hyra, inte säkerhet. En icke-återbetalningsbar "administrationsavgift" utöver depositionen är inte tillåten alls.
Återbetalning av depositionen: de två tidsfristerna
Lagen anger två tidsfrister, och skillnaden mellan dem är den punkt som oftast missförstås.
- Där hyresvärden inte drar av något, depositionen måste återbetalas inom fjorton dagar av hyresavtalets slut.
- Där hyresvärden gör avdrag för något, perioden är trettio dagar från hyresavtalets slut. Den längre perioden finns för att hyresvärden ska kunna granska, kvantifiera och dokumentera avdraget.
En hyresvärd som gör avdrag måste ge hyresgästen en skriftlig specifikation av vad som undanhålls och varför, med en fullständig specificering. Ett enkelt påstående om att "skada har konstaterats" uppfyller inte skyldigheten, och dess avsaknad är i sig ett brott. Trettiodagarsperioden är inte en licens att dröja: en hyresvärd som ännu inte kan prissätta en reparation bör återbetala det obestridda beloppet och specificera vad som återstår i tvisten.
Vad som får och inte får dras av
Tillåtna avdrag är begränsade: obetald hyra, obetalda serviceavgifter, avgift för en överenskommen energiprestandaåtgärd och skador orsakade av hyresgästen. Vanligt slitage faller utanför listan, och "administrationskostnader" kan inte dras av bara för att avtalet säger det.
| Får generellt dras av | Får inte dras av |
|---|---|
| Hyresskulder vid hyresavtalets slut | Vanligt slitage (normalt slitage): bleknad färg, sliten matta, små spikhål |
| Obetalda serviceavgifter, eller ett underskott som framgår av årsredovisningen | Stående administrations-, avtals- eller hanteringsavgifter som inte är knutna till en faktisk förlust |
| Den överenskomna avgiften för en energiprestandaåtgärd | Reparationer som åligger hyresvärden som ägare, inklusive strukturellt och exteriört underhåll |
| Skador som kan hänföras till hyresgästen: brännskador, skador, fläckar, obehöriga ändringar som inte återställts, bortforsling av kvarlämnade föremål | Ommålning enbart för att hyra ut på nytt, och kostnader som hyresvärden inte kan bevisa eller inte specificerade skriftligen i tid |
Gränsen mellan skada och slitage är där de flesta tvister går. Enligt artikel 218 i bok 7 i civillagen är hyresgästen ansvarig för skador som orsakats av ett fel som kan tillskrivas hyresgästen, och skadan antas vara orsakad av detta, med undantag för brand och, för bebyggd fast egendom, skador på utsidan. Denna presumtion är verklig, men den gäller vid sidan av artikel 224 – där inspektionsrapporten blir avgörande.
Inspektionsrapporten, och vad som händer när ingen finns
Artikel 224 i den sjunde delen av civillagen föreskriver att om parterna upprättat en skriftlig beskrivning av fastigheten vid hyresavtalets början, ska hyresgästen återlämna den i det skick som anges där, med undantag för lagliga ändringar och allt som har försämrats genom åldring eller normalt bruk. Om ingen sådan beskrivning upprättats, antas hyresgästen ha mottagit fastigheten i det skick den var i vid hyresavtalets slut , med förbehåll för hyresvärdens rätt att bevisa motsatsen.
Den praktiska effekten är tydlig. Med en undertecknad incheckningsrapport och daterade fotografier kan en hyresvärd som hittar en bränd bänkskiva peka på rapporten och visa förändringen. Utan en sådan är utgångspunkten att fastigheten redan var i sitt nuvarande skick, och hyresvärden måste ersätta den presumtionen med andra bevis. En hyresvärd som hoppade över incheckningsbesiktningen finner ofta att avdraget inte kan upprätthållas.
Serviceavgifter och förskottsbetalningar
Serviceavgifter ( servicekosten ) betalas utöver hyran för varor och tjänster i samband med att fastigheten används: städning av gemensamma utrymmen, vaktmästare, gemensam belysning, trädgårdsskötsel och användning av möbler. De faktureras nästan alltid som en månatlig förskottsbetalning ( voorschot ) och avräknas mot faktiska kostnader.
Enligt artikel 259 i bok 7 i civillagen måste hyresvärden ge hyresgästen en specificerad årlig redovisning av de faktiska kostnaderna och hur de beräknades, inom sex månader efter kalenderårets utgång – i praktiken senast den 1 juli. Om hyresavtalet upphör mitt i året täcker det den utgångna delen av året. Enligt artikel 261 får ett förskott endast tas ut om nya varor eller tjänster har avtalats, eller efter en redovisning, och varje redovisning stöder endast en höjning. Artikel 260 tillåter endera parten att begära att Huurcommissie fastställer vad som ska betalas.
Serviceavgifter är en överföring av faktiska kostnader, inte en vinstcentral. Vissa poster kanske inte debiteras som serviceavgifter alls: vårdtjänster såsom måltider eller larmtjänster, och avgifter som faller på ägaren snarare än den boende, såsom fastighetsskatt. Avgifter som faller på den boende, såsom avfallsavgiften, kan övervältras. Värmeförsörjning regleras separat av Warmtewet.
För el, vatten och vatten är det återigen annorlunda. Om fastigheten har egna mätare avtalas gas, vatten och el vanligtvis direkt av hyresgästen, eller levereras av hyresvärden och beräknas utifrån uppmätt förbrukning; de är avgifter för el, vatten och vatten ( nutsvoorzieningen ), inte serviceavgifter. En totalhyra som klumpar ihop allt till ett enda belopp kan delas upp i dess komponenter på begäran.
Nya regler från och med 1 januari 2027
Wet modernisering servicekosten träder i kraft den 1 januari 2027 , tillsammans med Besluit servicekosten och Regeling servicekosten. Den ersätter den nuvarande öppna metoden med en sluten lista med åtta kategorier av debiterbara servicekostnader, bekräftar att endast faktiska kostnader får debiteras och ingen vinst tas ut, och anger hur de beräknas. Uppräkningen i Besluit servicekosten är uttömmande, och den slutliga redovisningen måste vara hyresgästen tillhanda senast den 1 juli efter det kalenderår den avser. Gemensamma gym och simbassänger faller utanför listan. Hyreskommissionens granskningsbefogenheter utvidgas. Reglerna gäller för avtal som ingås från och med den 1 januari 2027, och en hyresvärd kan tillämpa dem på befintliga hyresavtal med hyresgästens samtycke.
Ombudsavgifter och förbudet mot dubbel debitering
Wet goed verhuurderschap förbjuder hyresvärdar och uthyrningsförmedlare att ta ut dubbla förmedlingsavgifter – att ta ut en avgift från både hyresvärd och hyresgäst för samma transaktion. Detta utöver den äldre regeln i artiklarna 417 och 427 i bok 7 i civillagen: en agent som agerar för hyresvärden har inte rätt till en avgift från hyresgästen. Om fastigheten finns i agentens egna böcker ska hyresgästen inte betala någonting alls.
Avtalskostnader och nyckelpengar ( sleutelgeld ) får inte debiteras en hyresgäst. En hyresvärd kan ta betalt för något som hyresgästen faktiskt drar nytta av, såsom en namnskylt vid dörren, och en hyresgäst kan köpa varor från den avgående hyresgästen till ett överenskommet pris ( overnamekosten ), men ingetdera är en möjlighet att återinföra en uthyrningsavgift. En hyresgäst betalar korrekt en avgift endast om de själva har anlitat en rekryteringsagent som arbetar oberoende av hyresvärdar och hittar boende utanför den agentens portfölj. Avgifter som betalats i strid med dessa regler kan återkrävas.
Den Wet goed verhuurderschap bortom insättningen
Lagen är bredare än pengar. Artikel 2 anger nationella uppföranderegler för varje hyresvärd och uthyrningsförmedlare. De kräver att hyresvärden:
- avstå från diskriminering vid val av hyresgäster och använda ett transparent urvalsförfarande;
- avstå från skrämsel, vilket inkluderar hot med att hålla inne reparationer, avbryta tjänster eller behålla depositionen för att sätta press på en hyresgäst;
- registrera hyresavtalet i en skriftligt avtal;
- skriftligen, på ett språk som hyresgästen förstår, informera hyresgästen om sina Rättigheter och skyldigheter — hur depositionen fungerar och när den återbetalas, hur serviceavgifter betalas, hyresvärdens kontaktuppgifter och kommunens rapporteringspunkt (den informationspliktSpråkkravet är inte begränsat till arbetskraftsmigranter, så för en internationell hyresgäst innebär detta i praktiken att informationen måste ges på engelska;
- följa depositionstaket och reglerna för serviceavgifter, och inte ta ut dubbla förmedlingsarvoden;
- följa extra regler där hyresgästen är en EU-arbetskraftsmigrant, inklusive ett hyresavtal separat från anställningsavtalet och den information som krävs på ett språk som arbetaren förstår.
Artikel 3 kräver att hyresvärdar och mellanhänder som hyr ut i näringsverksamhet ska ha en skriftlig arbetsmetod för att förhindra diskriminering på bostadsmarknaden, samt att de ska offentliggöra och tillämpa den.
Den kommunala anmälningspunkten och verkställigheten
Sedan den 1 januari 2024 måste varje kommun driva en rapporteringspunkt (rapporteringspunkt) enligt artikel 4: lågtröskel, fritt och öppet för anonyma rapporter om oönskat uthyrningsbeteende. Eindhoven och Amsterdam båda driver en. En anmälan är inte ett krav på pengar – meldpunkten kommer inte att beordra din deposition återbetalad – men den utlöser kommunens tillsynsroll.
Verkställigheten trappas upp. En första överträdelse leder vanligtvis till en varning med angivande att ytterligare överträdelser kan leda till böter och publicering av gärningsmannens uppgifter. Upprepade eller allvarliga överträdelser kan bemötas med ett föreläggande som förenas med vite ( last ord dwangsom ) eller administrativt tvång, samt böter. Artikel 19 i Wet goed verhuurderschap fastställer maxböter till den fjärde kategorin, och stiger till den femte kategorin för en hyresvärd som bryter mot samma regel igen inom fyra år. Beloppet som hör till varje kategori fastställs i artikel 23 i den nederländska strafflagen (Wetboek van Strafrecht) och justeras regelbundet, så den aktuella siffran bör läsas där snarare än tas från ett belopp som anges någon annanstans. Som en sista utväg kan kommunen ta över förvaltningen av fastigheten. Enligt artikel 5 kan den också kräva uthyrningstillstånd i anvisade områden.
Vilken väg att ta
Hyresgäster och hyresvärdar väljer ofta fel forum och förlorar månader. De tre vägarna tjänar olika syften och kan användas parallellt.
| Rutt | Använd den för | Vad den levererar |
|---|---|---|
| Kommunal rapporteringspunkt | Brott mot uppförandereglerna: för hög deposition, avsaknad av skriftlig specifikation, inget årsredovisning, diskriminering, hot, dubbla ombudsarvoden | Tillsyn och verkställighet, inklusive varningar och böter. Utdömer inga pengar. |
| Hyrkommission | Serviceavgifter och förskottsbetalningar, hyresnivå, underhållsfel och totalhyra | Ett bindande beslut om det belopp som ska betalas, såvida inte en part går till domstol; en blygsam avgift tillkommer |
| Tingsrätt (kantonrechter) | Återkrav av deposition, skador, omtvistade avdrag, återkrav av olagliga avgifter och allt som ligger utanför Huurcommissies ansvarsområde | En verkställbar dom om betalning, med ränta och, i princip, rättegångskostnader |
Ett depositionskrav hör, om det inte kan lösas, hemma hos tingsrätten; förfaranden där kräver inte advokat. Tvister om serviceavgifter är Huurcommissies område och mycket billigare: avgiften (leges) är ett blygsamt fast belopp för en hyresgäst eller annan fysisk person och betydligt högre för en hyresvärd eller annan juridisk person. Avgifterna fastställs genom ministeriell förordning och publiceras av Huurcommissie, så kontrollera den aktuella siffran där innan du ansöker. Efter ett beslut från Huurcommissie kan en missnöjd part stämma tingsrätten inom åtta veckor ; om ordföranden beslutat ensam kan en invändning ( verzet ) lämnas in inom tre veckor.
Tidsbegränsningar
För serviceavgifter tillåter artikel 260 i bok 7 i civillagen en begäran till Huurcommissie som omfattar högst tolv månader per kostnadskategori, vilken görs inom tjugofyra månader efter utgången av den period inom vilken årsredovisningen skulle ha lämnats in. Missar du den perioden stängs Huurcommissie-rutten.
Ett krav på återbetalning av handpenningen är ett vanligt krav på fullgörande, med förbehåll för den femåriga preskriptionstiden i artikel 307 i den tredje boken i civillagen. Fem år är generöst, men dröjsmål kostar bevis, så kräv betalning skriftligen och omedelbart; ett krav avbryter också preskriptionen.
Praktisk vägledning
För hyresgäster
- Innan du skriver under, jämför depositionen mot två månaders hyra och ifrågasätt eventuella kontrakts-, administrations- eller uthyrningsavgifter.
- Kräv en incheckningsrapport (uppnamn) undertecknat av båda parter, ta daterade fotografier av varje rum och registrera mätaravläsningar.
- Spara bevis på betalning av deposition och alla förskottsbetalningar för serviceavgifter och ge hyresvärden din nya adress och bankuppgifter skriftligen när du flyttar.
- Ange den 1 juli för förra årets serviceavgiftsutdrag och notera att tidsfönstret på tjugofyra månader är begränsat.
- Om tidsfristen går ut, skicka en skriftlig begäran med en kort och tydlig betalningstid; om det misslyckas, anmäl till meldpuntet och överväg domstolsförfarande.
För hyresvärdar
- Sammanställ dina dokument: ett skriftligt avtal, plus ett informationsblad som täcker deposition, serviceavgifter, dina kontaktuppgifter och meldpunt – på engelska där du hyr ut till utländska gäster.
- Ta aldrig ut mer än två månaders hyra för en ny uthyrning, och använd inte en avgift för överskottet.
- Besiktiga i början och i slutet, skriftligen och helst i närvaro av hyresgästen.
- Återbetala inom fjorton dagar om du inte drar av något; om du drar av något, återbetala det obestridda beloppet och skicka in en fullständig skriftlig specificering inom trettio dagar, med fakturor bakom. Ta inte betalt för slitage eller rutinmässig renovering.
- Skicka in årsredovisningen senast den 1 juli, specificerad och baserad på faktiska kostnader, och förbered dig för att den slutna listan träder i kraft den 1 januari 2027.
Kan en hyresvärd i Nederländerna hålla inne min deposition?
Endast av begränsade skäl: hyresskulder, obetalda serviceavgifter, en överenskommen energiprestandaavgift och skador du orsakat utöver normalt slitage. Allt som undanhålls måste förklaras i en skriftlig specifikation med en fullständig specificering, som skickas inom trettio dagar efter hyresavtalets slut. En hyresvärd som undanhåller utan specifikation, eller på grund av slitage, bryter mot avtalet.
Hur mycket handpenning kan en hyresvärd begära?
För avtal som ingås den 1 juli 2023 eller senare, högst dubbla hyran – hyran exklusive serviceavgifter, el och vatten och möbeltillägg. Taket ändras med din hyra istället för att vara ett fast eurobelopp. Om du blev ombedd att betala mer behöver du inte betala överskottet och kan återkräva det.
När måste min deposition återbetalas?
Inom fjorton dagar efter hyresavtalets slut om hyresvärden inte gör något avdrag. Om hyresvärden gör avdrag är perioden trettio dagar och avdraget måste åtföljas av en skriftlig specifikation. Den längre perioden är till för att kvantifiera och bevisa avdraget, inte för att skjuta upp betalning: den otvistade delen ska fortfarande återbetalas.
Vad händer om det inte fanns någon besiktningsrapport när jag flyttade in?
Lagen förutsätter då att du fick bostaden i det skick den var i vid hyresavtalets slut, så hyresvärden kan inte bara hävda att skadan är din. Hyresvärden kan fortfarande bevisa motsatsen med hjälp av tidigare fotografier eller en entreprenörs vittnesmål, men det är ofta svårt. Om en undertecknad incheckningsrapport finns är det riktmärket.
Min hyresvärd har aldrig skickat någon serviceavgiftsdeklaration. Vad kan jag göra?
Hyresvärden måste tillhandahålla en specificerad årsdeklaration inom sex månader efter kalenderårets slut, det vill säga senast den 1 juli. Begär först efter den skriftligen. Om den inte kommer, eller om siffrorna ser felaktiga ut, kan du be Huurcommissie att fastställa vad som ska betalas – per kostnadskategori, över upp till tolv månader och inom tjugofyra månader från sista anmälningsdatum. Du kan också anmäla bristen till meldpunt.
Ska jag gå till Huurcommissie eller till domstol angående min deposition?
Till domstol. Hyres-, underhålls- och servicetvister avgör tvister om hyra, underhåll och serviceavgifter; den tilldömer inte återbetalning av handpenning. Den talan går till tingsrätten, som kan meddela en verkställbar dom med ränta. Att anmäla hyresvärden parallellt till meldpunt är ofta värt besväret, eftersom verkställighetspåtryckningar ibland säkerställer betalning utan förfarande.
