När du hyr ett boende i Nederländerna har du automatiskt rätt till hyresskydd. Detsamma gäller dina medhyresgäster och andrahandshyresgäster. Hyresskyddet omfattar i princip två aspekter: hyresprisskydd och hyresskydd mot uppsägning av hyresavtalet i den meningen att hyresvärden inte bara kan säga upp hyresavtalet.

Medan båda aspekterna av hyresskyddet gäller hyresgästerna av sociala bostäder, är detta inte fallet för hyresgästerna av bostäder i den fria sektorn. Vilket hyresskydd som är aktuellt när och vad exakt hyresprisskyddet eller hyresskyddet vid uppsägning av hyresavtal innebär diskuteras i denna blogg. Men först diskuterar den här bloggen villkoret som heter bostadsyta för den övergripande tillämpningen av hyresskydd.

Boyta

För tillämpningen av de rättsliga bestämmelserna om hyreskydd måste det först handla om bostadsyta. Enligt artikel 7: 233 i den holländska civillagen måste bostadsutrymme förstås som en byggd fast egendom i den mån den hyrs ut som ett självständigt eller fristående hus, en husvagn eller en monter avsedd för permanent uppehållstillstånd. Ingen ytterligare åtskillnad görs således mellan hyresgäster av oberoende eller icke-fristående boende för hyreskydd.

Begreppet bostadsutrymme inkluderar även fasta tillhörigheter, med andra ord anläggningar som till sin natur är oupplösligt förknippade med hem, husvagn eller tomtplats eller som ingår i den enligt hyresavtalet. I ett bostadskomplex kan detta till exempel vara trapphus, gallerier och korridorer samt centrala installationer om de genom avtal är utpekade som utrymmen som inte har offentlig karaktär.

Det finns dock inget bostadsutrymme i den mening som avses i avsnitt 7: 233 i den nederländska civillagen om det gäller:

• kortvarig användning av bostadsyta; om så är fallet bestäms utifrån användningen, till exempel som fritidshus eller byteshus. I den meningen avser kort varaktighet således användning och inte den överenskomna tiden;
• ett beroende bostadsutrymme; detta är fallet om huset hyrs ut tillsammans med kommersiell yta; i så fall är hemmet en del av det hyrda affärsområdet, så att inte bostadsförhållandena utan bestämmelser om affärsområde gäller för hemmet;
• en husbåt; detta är ett fenomen som inte passar den juridiska definitionen av artikel 7: 233 i den nederländska civillagen. Ett sådant hus kan vanligtvis inte betraktas som fast egendom, eftersom det inte finns någon bestående koppling till marken eller banken.

Hyresskydd

Om villkoren för bostadsutrymmet som beskrivs ovan har uppfyllts, kommer hyresgästen först och främst att få hyreskydd. I så fall gäller följande utgångspunkter:

• förhållandet mellan kvalitet, inklusive platsen för det hyrda boendet och mellan hyran som måste betalas för det, måste vara rimligt.
• hyresgästen har alltid möjlighet att få det ursprungliga hyrespriset bedömt av hyreskommittén. detta är endast möjligt inom 6 månader efter leasingavtalets början; hyreskommitténs beslut är bindande, men kan fortfarande läggas fram för distriktsdomstolen för granskning;
• hyresvärden kan inte fortsätta med en obegränsad hyreshöjning; Specifika rättsliga gränser gäller för hyreshöjningen, till exempel den maximala hyreshöjningsprocent som bestäms av ministern;
• lagbestämmelserna om hyresskydd är tvingande lag, dvs hyresvärden kan inte avvika från dem i hyresavtalet till hyresgästens nackdel.

De angivna principerna gäller för övrigt endast hyresgästen av ett socialt boende. Detta är den bostadsyta som faller inom den reglerade hyressektorn och måste därför särskiljas från den bostadsyta som tillhör den liberaliserade eller fria hyressektorn. Vid avreglerad eller fri bostad är hyran så hög att hyresgästen inte längre är berättigad till hyresbidrag och faller därför utanför lagens skydd.

Gränsen mellan liberaliserade och sociala bostäder går ungefär till hyrespriset på cirka 752 euro per månad. Om det avtalade hyrespriset överstiger detta belopp kan hyresgästen inte längre förlita sig på ovan beskrivna principer, eftersom det då handlar om hyra av ett liberaliserat boende.

Hyra skydd mot uppsägning av hyresavtalet

För tillämpningen av den andra aspekten av hyreskyddet görs dock ingen skillnad mellan hyresgäster i sociala och liberaliserade bostäder. Med andra ord betyder det att varje hyresgäst i bostadsutrymme i hög grad och automatiskt skyddas mot hyresavtalets upphörande, i den meningen att hyresvärden inte bara kan säga upp hyresavtalet. I detta sammanhang är hyresgästen specifikt skyddad eftersom:

• hyresvärdens uppsägning upphör inte hyresavtalet i enlighet med artikel 7: 272 i den nederländska civillagen; i princip är det upp till hyresvärden att först försöka göra uppsägningen av hyresavtalet genom ömsesidigt samtycke. Om det inte fungerar och hyresgästen inte går med på uppsägningen upphör hyresvärdens uppsägning egentligen inte hyresavtalet. Detta innebär att hyresavtalet fortsätter som vanligt och hyresvärden måste lämna in ett rättsligt krav på uppsägning av hyresavtalet till tingsrätten. I så fall upphör hyresavtalet inte förrän domstolen har fattat ett oåterkalleligt beslut om hyresvärdens uppsägningskrav.
• med hänsyn till artikel 7: 271 i den nederländska civillagen, måste hyresvärden ange ett skäl till uppsägningen; om hyresvärden ska säga upp hyresavtalet, måste han följa formaliteterna i ovannämnda artikel i civillagen. Utöver uppsägningstiden är en grund för uppsägning en viktig formalitet i detta sammanhang. Hyresvärden måste således ange en av skälen för uppsägning i sitt meddelande om uppsägning, som anges i artikel 7: 274 punkt 1 i den nederländska civillagen:

1. hyresgästen har inte uppfört sig som en bra hyresgäst
2. det gäller hyra för en viss period
3. hyresvärden behöver akut hyran för eget bruk
4. hyresgästen accepterar inte ett rimligt erbjudande om att ingå ett nytt hyresavtal
5. hyresvärden vill realisera en markanvändning på den uthyrda enligt en giltig zonplan
6. hyresvärdens intressen i hyresavtalet överväger hyresgästens i fortsättningen av hyresavtalet (vid hyresvärdshyresavtal)

• hyresavtalet kan endast sägas upp av en domare av de skäl som anges i artikel 7: 274 punkt 1 i den nederländska civillagen; Ovan nämnda grunder är uttömmande: det vill säga om rättsliga förfaranden för domstolar är det inte möjligt att säga upp hyresavtalet på andra grunder. Om en av de ovannämnda grunderna uppstår måste domstolen även bevilja hyresgästens krav på uppsägning. I så fall finns det därför inget utrymme för en (ytterligare) intressevägning. Ett undantag gäller dock denna punkt när det gäller uppsägningsgrunden för brådskande personligt bruk. När anspråket är tillåtet kommer domstolen också att bestämma tidpunkten för utvisning. Men om hyresvärds uppsägningskrav avslås, kan det hyresavtalet inte sägas upp av honom igen på tre år.

Hyresmarknadslagen

Tidigare var hyreskyddet i praktiken utsatt för mycket kritik: hyreskyddet skulle ha gått för långt och det finns fler husägare som vill hyra ut huset om hyreskyddet inte var så strikt. Lagstiftaren har visat sig vara känslig för denna kritik. Av denna anledning har lagstiftaren valt att införa denna lag från och med den 1 juli 2016, lagen om överföring av hyresmarknaden. Med denna nya lag blev skyddet för hyresgästen mindre strikt. Inom ramen för denna lag är dessa de viktigaste förändringarna:

• för hyresavtal med avseende på oberoende bostadsyta på två år eller mindre och för hyresavtal med avseende på icke-oberoende bostadsyta på fem år eller mindre har hyresvärden möjliggjort att hyra utan hyreskydd. Detta innebär att hyresavtalet upphör enligt lag efter den avtalade löptiden och inte behöver sägas upp av hyresvärden som tidigare.
• med införandet av målgruppskontrakt har det också underlättats för hyresvärden att säga upp hyresavtalet avseende bostäder avsedda för en specifik målgrupp, t.ex. studenter. Om hyresgästen inte längre tillhör en specifik målgrupp och till exempel inte längre kan betraktas som student, kommer hyresvärden att kunna fortsätta med uppsägningen på grund av brådskande personlig användning lättare och snabbare.

Är du hyresgäst och vill du veta för vilket hyreskydd du är berättigad? Är du en hyresvärd som vill säga upp hyresavtalet? Eller har du några andra frågor angående den här bloggen? Kontakta sedan Law & More. Våra advokater är experter på hyresrätt och ger dig gärna råd. De kan också hjälpa dig lagligt om din hyrestvist leder till rättsliga förfaranden.