Vad som räknas som renovering enligt nederländsk lag
Det rimliga förslaget, och när du måste samarbeta
Renovering medan hyresavtalet fortsätter omfattas av det rimliga förslaget i art. 7:220 lid 2 BW. Hyresvärden presenterar planen skriftligen för dig; om förslaget är rimligt måste du samarbeta, och om det inte är det kan du vägra. Det finns ingen lagstadgad uppsägningstid för själva förslaget, vilket förvånar många hyresgäster, men avsaknaden av en tidsfrist går åt båda hållen: hyresvärden kan inte påbörja arbetet på grundval av ett brev du inte har godkänt. Ett förslag bedöms utifrån sitt innehåll, och ett seriöst sådant anger vad arbetet innebär, varför ditt samarbete behövs, hur lång tid det kommer att ta, vad det kommer att kosta hyresvärden, vilken hyreshöjning som föreslås och vad som händer med dig medan arbetet pågår. Ett förslag som anger en hyreshöjning utan att visa investeringen bakom det är svårt att bedöma och, enbart av den anledningen, svårt att kalla rimligt. hyresvärdens skyldigheter som gäller under din hyresperiod försvinner inte under en renovering; fastigheten måste förbli beboelig och din lugna njutning måste respekteras så långt arbetet tillåter. Komplex behandlas olika. Om renoveringen avser en byggnad eller ett kvarter med minst tio bostäder eller affärsenheter som bildar en enhet, förutsätter art. 7:220 lid 3 BW att förslaget är rimligt när minst sjuttio procent av hyresgästerna har samtyckt till det. Om du är i minoritet är du inte automatiskt bunden: du kan ansöka hos tingsrätten om ett beslut om att förslaget ändå är oskäligt, och du måste göra det inom åtta veckor efter det att hyresvärden skriftligen meddelat dig att sjuttioprocentsgränsen har uppnåtts. Missa den tidsfristen och förslaget står emot dig. Det är den enskilt svåraste tidsfristen inom detta rättsområde.När hyresvärden istället måste säga upp hyresavtalet
Renovering i sig avslutar inte ett hyresavtal. Artikel 7:220 punkt 4 BW säger det uttryckligen, och det är viktigt: en hyresvärd kan inte anföra rivning eller en renovering av tomter som skäl till att hyresavtalet helt enkelt har löpt ut. Om arbetet verkligen inte kan utföras med hyresavtalet i kraft, måste hyresvärden säga upp avtalet, och för en bostad innebär det att man använder lagstadgade skäl. Grunden är brådskande eget bruk enligt artikel 7:274 punkt 1 sub c BW, och artikel 7:274 punkt 3 sub a BW bekräftar att renovering som inte kan genomföras utan att hyresavtalet sägs upp räknas som sådant bruk. Du kan vägra uppsägningen. Hyresvärden måste då vända sig till tingsrätten, som endast kommer att säga upp hyresavtalet om brådskan föreligger, om lämpligt alternativt boende finns tillgängligt för dig, och efter att ha vägt båda sidor. Domstolen fastställer också ett datum då du måste flytta och kan bevilja ett bidrag till dina flyttkostnader. Detta är ett verkligt hinder, inte en formalitet, och det är därför de flesta hyresvärdar föredrar den rimliga vägen. Om det kommer till det, vräkningsprocessen och regler om uppsägning av ett avtal på obestämd tid är värda att läsa innan du svarar. Den praktiska punkten att hålla fast vid: att vägra en hyreshöjning är inte detsamma som att vägra arbetet. En domstol som ombeds att säga upp din hyresavtal undersöker om du hindrar själva renoveringen. Besvära dig skriftligen mot pengarna, samarbeta med byggföretagen och du håller de två frågorna isär.Utflyttning under arbetets gång och flyttbidrag
Hur mycket extra hyra en renovering kan motivera
Svaret beror helt på vilket segment din bostad faller inom, och det är här de äldre riktlinjerna som cirkulerar online tenderar att vilseleda. I de reglerade och mellanstora segmenten är hyran begränsad av bostadsvärderingssystemet (bostadsvärderingsenhet, WWS), som poängsätter en bostad baserat på golvyta, det officiella WOZ-värdet, faciliteter, energimärkning, utomhusutrymme och andra funktioner. Förbättringar ger poäng, poäng höjer den maximala rimliga hyran, och hyresvärden kan föreslå en höjning på den grunden enligt art. 7:255 BW. Två gränser biter. Den nya hyran får aldrig överstiga det maximala som poängen tillåter, så en hyresvärd som redan tar ut maxhyran vinner ingenting på arbetet. Och höjningen beräknas utifrån den faktiska investeringen: Hyresvärden tillämpar en policyguide som tilldelar varje typ av arbete en antagen ekonomisk livslängd, dividerar investeringen med den livslängden i månader och drar av eventuella subventioner eller bidrag som hyresvärden fått. Subventionerad isolering ger därför stöd för en mycket mindre höjning än vad fakturan antyder. I det liberaliserade segmentet sätter inte WWS ett tak för hyran och hyresvärden har inget att säga till om över nivån. Det som styr istället är din... kontraktOm avtalet innehåller en indexeringsklausul är hyresvärden bunden av den; om det innehåller en klausul som tillåter en extra höjning efter förbättringar, är den klausulen grunden och dess formulering bestämmer taket. En hyresvärd utan avtalsgrund behöver ditt avtal, och om det inte är möjligt måste han/hon vända sig till tingsrätten. För en mer fullständig beskrivning av den årliga mekanismen, se vår artikel om hyreshöjning i Nederländerna.Vilket segment ditt hem tillhör, och varför det ändrades 2024
Sedan 1 juli 2024 har Wet betaalbare huur delat upp den holländska hyresmarknaden i tre segment istället för två, och gränsen går genom WWS-poängen. Upp till och med 143 poäng är en fristående bostad reglerad socialbostad. Från 144 upp till och med 186 poäng faller den i mellanmarknadssegmentet, vilket liberaliserades före det datumet och nu också är hyresreglerat. Från 187 poäng är den liberaliserad, och hyran är vad parterna kommer överens om. De praktiska konsekvenserna är betydande. I de två kontrollerade segmenten får hyran inte överstiga det maximala poängen tillåter, och en hyresgäst som anser att utgångshyran är för hög kan be Huurcommissie att pröva den inom sex månader från hyresavtalets början enligt artikel 7:249 BW. Hyresvärdar som hyr ut en kontrollerad bostad måste ange poängantalet och motsvarande maximala hyra när avtalet ingås. Poänggränserna och de maximala hyrorna som är knutna till dem fastställs i Besluit huurprijzen woonruimte och indexeras varje år; Huurcommissie publicerar ett beräkningsverktyg som tillämpar gällande regler, och det verktyget, inte en siffra i en artikel, är vad du bör förlita dig på. Den andra förändringen från den sommaren är lätt att missa. Wet vaste huurcontracten, som också trädde i kraft den 1 juli 2024, gjorde obestämd hyresrätt till normen igen för bostäder: tidsbegränsade uthyrningar är nu undantaget, endast tillåtna i de fall som lagen listar. Riktlinjer som säger att en hyresvärd helt enkelt kan låta ett tvåårigt kontrakt löpa ut för att renovera mellan hyresavtal beskriver situationen före 2024 och gäller inte längre för de flesta bostadsuthyrningar. Kommersiella lokaler är en helt annan ordning, som vår jämförelse av regler för kommersiellt hyresavtal och fastighetsförmedling och vår artikel om inverkan av kommersiell hyresrätt på företag ge sig ut.Den årliga hyreshöjningen och de tidsfrister som avgör den
Vid sidan av eventuella renoveringshöjningar finns den ordinarie årliga höjningen, och de två föreslås ofta i samma brev. Håll dem åtskilda eftersom de följer olika regler. Hyran kan höjas en gång under en tolvmånadersperiod. Artikel 7:252 BW kräver att hyresvärden lämnar förslaget skriftligen minst två månader före det datum då den nya hyran ska träda i kraft, och anger den nuvarande hyran, den föreslagna hyran, ikraftträdandedatumet och hur du kan invända. Ett förslag som är sent eller som utelämnar dessa uppgifter är bristfälligt och kan motsättas enbart på den grunden. För kontrollerade bostäder fastställs den maximala procentsatsen varje år genom ministeriell förordning och varierar beroende på segment; för liberaliserade bostäder kommer taket från kontraktet, med förbehåll för ett lagstadgat tak för årliga höjningar som lagstiftaren har utökat för de mellersta och högre segmenten. Slå upp den procentsats som gäller för ditt segment under det aktuella året snarare än att anta att förra årets siffra fortfarande gäller. Om du inte håller med, meddela det skriftligen före det föreslagna ikraftträdandedatumet. Tystnad är inte neutral: ett förslag utan motstånd träder i kraft. Om du invänder måste hyresvärden som vill ha höjningen ansöka hos Hyreskommissionen, och artikel 7:253 BW medger tre månader från det föreslagna ikraftträdandedatumet för att göra det. För en höjning efter förbättring gäller samma tremånadersfönster, räknat från det datum då den föreslagna nya hyran skulle träda i kraft. Den part som är missnöjd med Hyreskommissionens beslut har åtta veckor från det datum då beslutet skickas på sig att väcka ärendet vid tingsrätten enligt artikel 7:262 BW; om ingen av parterna gör det anses parterna ha kommit överens om vad Hyreskommissionen beslutat.Invändning: Huurcommissie eller distriktsdomstol
Att välja fel forum slösar månader, så det är värt att vara precis. Hyreskommissionen avgör om hyresnivån för kontrollerade bostäder: utgångshyran, den årliga höjningen, en höjning efter förbättring, serviceavgifter och en hyresreduktion för fel. Den kan inte avgöra nivån på en liberaliserad hyra, och den avgör inte om ett renoveringsförslag som sådant är rimligt. Den frågan hör till tingsrätten, som också är forum för eventuella tvister om en liberaliserad hyra, om en indexeringsklausul och om uppsägning av hyresavtalet. Hyreskommissionens förfarande är avsiktligt tillgängligt. Du lämnar in en begäran med hyresavtalet, hyresvärdens brev och dina bevis; avgiften är blygsam och återbetalas till den part som vinner. Beslutet är bindande för båda parter om inte en av dem tar det till tingsrätten inom åttaveckorsperioden. Gratis rådgivning i första linjen finns tillgänglig från Juridisch Loket, och en advokat inom hyresrätt är värt att ge instruktioner när beloppen eller arbetena blir betydande. Om ett mål når domstolen och går emot dig, vår anmärkning om hur man överklagar ett beslut förklarar vad som följer. En aktuell fråga förtjänar en flagga. Många liberaliserade hyresavtal innehåller en klausul som tillåter att hyran höjs med inflationen plus en fast extra procentsats. En rad nederländska domstolar har slagit fast att en sådan klausul kan vara ett oskäligt villkor enligt EU:s konsumenträtt där hyresgästen är en konsument, med följden att hela klausulen faller bort snarare än att reduceras till inflationselementet. Rättspraxis är fortfarande under utveckling och resultatet beror på vilken formulering som används, men det är ett allvarligt argument och det drivs framgångsrikt. Om ditt avtal innehåller en klausul av det slaget, låt den läsas mot reglerna om oskäliga avtalsvillkor innan du betalar ökningen.Skapa filen innan du gör invändningar
Tvister av detta slag vinns på dokument. Spara hyresavtalet och varje bilaga, hyresvärdens renoveringsförslag och specifikationen bakom det, breven om hyreshöjningar med datumen du mottog dem, dina skriftliga invändningar och bevis på vad du har betalat. Be hyresvärden om en specificerad redogörelse för investeringen och bevis på eventuella subventioner: du har rätt att testa beräkningen, och en hyresvärd som inte kommer att presentera siffrorna försvagar sin egen sak. Fotografera fastigheten innan arbetet påbörjas och medan det pågår, och notera datumen då arbetet började, stoppades och slutfördes. Om störningen går utöver vad som planerades är det den dokumentationen som stöder ett krav på hyressänkning. De allmänna punkterna i vår guide till navigera i nederländsk hyresrätt gäller även här, och vet att vad en hyresgäst kan kräva håller korrespondensen kort.Hyra som expat eller utstationerad arbetstagare
Nationalitet spelar ingen roll för något av ovanstående. Skyddet i bok 7 i civillagen är tvingande lag och kan inte avtalas bort, oavsett språk avtalet är på och vad det än säger om att hyresgästen accepterar framtida höjningar. En engelsk översättning är praktisk, men där de nederländska och engelska versionerna skiljer sig åt är det den nederländska texten som ska tolkas, så läs båda innan du skriver under. Två situationer kräver extra försiktighet. Om boendet arrangeras via en arbetsgivare eller en agentur, fastställ vem som äger fastigheten och vem som är din hyresvärd, eftersom den part som skickar fakturorna inte alltid är den part som har skyldigheterna. Och där boende och anställning ingår i samma avtal kan uppsägning av anställningen påverka rätten att bo kvar; det är en annan ordning än ett vanligt bostadshyresavtal och bör kontrolleras före, inte efter, att en renovering tillkännages. årliga ökningsregler tillämpas på samma sätt när du vet vilket segment bostaden tillhör.Vad Law and More kan göra
Vår hyresgäst och fastighetsadvokater bedöma renoveringsförslag, pröva om en föreslagen höjning stöds av investeringen och punkterna, driva förfaranden inför Hyreskommissionen och tingsrätten, och ge hyresvärdar råd om hur man gör rätt första gången. Om du har fått ett förslag eller en höjning och är osäker på om den är sund, skicka oss brevet och hyresavtalet så berättar vi var du står.Vanliga frågor och svar
Hyresvärdar måste följa strikta rättsliga förfaranden när de höjer hyran efter renoveringar, och hyresgäster har tydliga rättigheter att bestrida dessa höjningar via officiella kanaler. Storleken på en eventuell höjning beror på de faktiska kostnaderna, förbättringarnas livslängd och om fastigheten är reglerad eller liberaliserad.Vilka är de lagliga gränserna för hyreshöjningar efter en renovering i Nederländerna?
Hyreshöjningen beräknas genom att dividera hyresvärdens investering med antalet månader i förbättringens ekonomiska livslängd. Hyreskommissionen publicerar en policyguide som listar specifika renoveringsarbeten och deras antagna genomsnittliga livslängder.
Endast faktiska kostnader räknas in i beräkningen. Om din hyresvärd har fått subventioner eller bidrag för hållbarhetsåtgärderna måste dessa dras av från den totala investeringen innan den månatliga hyreshöjningen beräknas.
För icke-liberaliserade fastigheter kan den nya hyran inte överstiga den maximala grundhyran (kale huur) ens efter renoveringar. Detta tak ger ett viktigt skydd för hyresgäster i reglerade bostäder.
Hur lång uppsägningstid måste en hyresvärd ge innan hyran höjs på grund av renoveringar?
Din hyresvärd måste presentera ett rimligt renoveringsförslag innan något arbete påbörjas. Förslaget måste innehålla arbetets art, de ekonomiska konsekvenserna för hyresvärden och den föreslagna hyreshöjningen.
Lagen anger ingen exakt uppsägningstid för själva förslaget. Däremot kan din hyresvärd inte bara införa ändringar eller påbörja arbete utan ditt samtycke först.
Om du och din hyresvärd når en överenskommelse träder den nya hyran i kraft enligt de villkor ni kommit överens om. Om ni inte är överens måste en ansökan till Hyresnämnden göras inom tre månader från det datum då den föreslagna nya hyran skulle ha börjat gälla.
Vad kvalificerar som en väsentlig renovering som motiverar en hyreshöjning enligt nederländsk lag?
Artikel 7:220(2) i den nederländska civillagen definierar renovering som "rivning med ersättning av nybyggnad eller delvis förnyelse genom ändring eller tillägg till befintlig byggnad." Arbetet måste resultera i en förbättring av din boendeglädje.
Hållbarhetsåtgärder kan kvalificera som renoveringar om de uppfyller denna definition. Exempel inkluderar isolering av fastigheten, installation av högeffektiva glasrutor eller installation av en värmepump.
Inte alla reparations- eller underhållsarbeten räknas som renovering. Din hyresvärd kan inte höja hyran för rutinmässigt underhåll eller små reparationer som bara håller fastigheten i sitt befintliga skick.
Har hyresgäster rätt till ersättning om renoveringar avsevärt stör deras boendeförhållanden?
Om renoveringen kräver att du tillfälligt flyttar måste din hyresvärds förslag omfatta tillfälligt alternativt boende. Hyresvärden måste också specificera det flyttbidrag de kommer att betala dig.
Rimligheten i renoveringsförslaget inkluderar beaktande av hur arbetena påverkar dig. En domstol eller hyresnämnd kommer att bedöma om hyresvärden har åtgärdat dessa störningar på ett adekvat sätt vid utvärderingen av förslaget.
Du har inte automatiskt rätt till ersättning för alla olägenheter. Den avgörande faktorn är om störningen är så betydande att tillfällig flytt blir nödvändig.
Vilka rutiner måste hyresvärdar följa för att genomföra legitima hyreshöjningar efter renovering?
Din hyresvärd måste först inhämta ditt samtycke innan han eller hon gör några ändringar i den hyrda bostaden. De kan inte göra ändringar ensidigt.
Renoveringsförslaget måste vara rimligt och omfatta specifika frågor. Dessa inkluderar arbetets art, varför ditt samarbete är nödvändigt, ekonomiska konsekvenser för hyresvärden och den föreslagna hyreshöjningen.
Om du avslår förslaget kan din hyresvärd ansöka hos tingsrätten för att bedöma om det är rimligt. För liberaliserade fastigheter måste hyresvärdar gå direkt till tingsrätten.
För icke-liberaliserade fastigheter kan hyresvärdar istället ansöka hos hyresnämnden.
Kan en hyresgäst bestrida en hyreshöjning och, i så fall, hur hanteras denna process juridiskt i Nederländerna?
Du har rätt att avvisa din hyresvärds renoveringsförslag om du anser att det är orimligt. Din hyresvärd kan inte fortsätta utan antingen ditt samtycke eller ett domstolsbeslut till deras fördel.
Om ingen överenskommelse nås kan antingen du eller din hyresvärd vända dig till Hyresnämnden eller tingsrätten. Lämplig instans beror på om din fastighet är liberaliserad eller icke-liberaliserad.
Hyresnämnden eller domstolen kommer att avgöra om hyreshöjningen är berättigad och beräkna lämpligt belopp. De tar hänsyn till hyresvärdens kostnader och förbättringarnas ekonomiska livslängd när de fattar detta beslut.
Om domstolen finner förslaget rimligt men du fortfarande vägrar att samarbeta med själva arbetena (inte bara hyreshöjningen), kan din hyresvärd säga upp hyresavtalet enligt artikel 7:274(1) i den nederländska civillagen.
