Ett muntligt avtal om fastigheter är bindande i de flesta fall enligt nederländsk lag, men inte i de fall som är mest relevanta för privatpersoner. En privatperson som köper en bostad är endast bunden när köpeavtalet är skriftligt (artikel 7:2 i den nederländska civillagen, BW); en muntlig "affär" om ett hus binder därför varken köparen eller säljaren.
Utöver det undantaget är avtal formfria, och den verkliga svårigheten är bevisningen. Nedan förklarar vi när ett muntligt avtal om egendom är bindande, hur man bevisar det och vad som ska skrivas ner i varje steg.
Innehållsförteckning
När träder ett avtal i kraft enligt nederländsk lag?
Enligt artikel 6:217 i BW uppstår ett avtal genom ett anbud och dess godkännande. Enligt artikel 3:37(1) i BW kan förklaringar göras i vilken form som helst, om inte lagen föreskriver annat, så ett muntligt avtal eller till och med ett beteende kan vara tillräckligt.
Holländsk lag har inget krav på "vederlag" som i common law-system, och ingen allmän bedrägerilagstiftning. Det som behövs är en överenskommelse om de väsentliga villkoren och en avsikt att vara bunden; enligt artikel 6:227 BW måste skyldigheterna vara tillräckligt bestämbara. Vid en fastighetsaffär innebär det åtminstone fastigheten, priset och parterna.
När måste ett fastighetsavtal vara skriftligt?
Enligt artikel 7:2(1) i BW måste köp av en bostadsfastighet ingås skriftligen om köparen är en fysisk person som inte agerar i samband med yrkesutövning. Innan avtalet är undertecknat är ingen av parterna bunden, så en säljare kan fortfarande acceptera ett högre bud dagen efter att ha kommit överens muntligt med dig.
När köparen mottagit det undertecknade avtalet ger artikel 7:2(2) BW en ångerfrist på tre dagar (bedenktijd) under vilken köparen kan häva köpet utan att ange skäl. Enligt artikel 7:2(4) BW kan dessa regler inte åsidosättas till köparens nackdel.
Vilka avtal kan vara muntliga?
Regeln om skriftlig form gäller inte för ett företag som köper en bostad, för kommersiella fastigheter eller för en försäljning mellan två företag. Ett hyresavtal (huur) enligt artikel 7:201 BW har inte heller något lagstadgat formkrav, vare sig för bostads- eller kommersiella fastigheter, även om nästan alla hyresvärdar i praktiken använder ett skriftligt hyresavtal.
Räcker ett undertecknat avtal för att överföra äganderätten?
Nej. Enligt artikel 3:89 BW övergår äganderätten till fast egendom endast genom en notariehandling som upprättats inför en notarie och registrerats i de offentliga registren (Kadaster). Köpeavtalet, skriftligt eller muntligt, skapar endast skyldigheten att överlåta. Enligt artikel 7:3 BW kan själva köpeavtalet också registreras, vilket skyddar köparen mot senare försäljning eller inteckningar från säljarens sida.
Hur bevisar man ett muntligt avtal?
Den part som åberopar avtalet måste bevisa att det ingåtts och vad det innehöll. Enligt artikel 152 i den nederländska civilprocesslagen (Rv) får bevis lämnas in på vilket sätt som helst, och domstolen får avgöra detta fritt.
E-postmeddelanden, WhatsApp-meddelanden, fakturor, betalningsregister och vittnesmål räknas alla. Ett bekräftelsemejl som skickas omedelbart efter samtalet, där det anges vad som överenskommits och inte motsägs av motparten, är i praktiken det starkaste beviset. Uppförande räknas också: om en hyresgäst flyttade in och hyresvärden accepterade hyran i månader är ett hyresavtal enkelt att upprätta.
Vad händer om förhandlingarna avbryts?
Även utan avtal kan avbrytande av förhandlingar i ett avancerat skede leda till ansvar. Enligt nederländsk rättspraxis får en part avbryta förhandlingarna om inte motparten rimligen kan lita på att ett avtal ingås, eller om inte avbrytandet är oacceptabelt av andra skäl; i så fall kan skadestånd utkrävas, vanligtvis för uppkomna kostnader.
För en privatköpare av en bostad begränsas denna väg av artikel 7:2 BW: den skriftliga regeln finns just för att skydda konsumentköparen, och säljaren har rätt att sälja till någon annan fram till undertecknandet. Mellan företag spelar det lika stor roll hur förhandlingarna avslutas som hur de genomförs.
Vad kan en domstol besluta om ett muntligt avtal är bindande?
Enligt artikel 3:296 BW kan en borgenär kräva fullgörande av en förpliktelse in natura, så en domstol kan ålägga en säljare som är bunden av ett giltigt avtal att medverka i överlåtelsen. Om säljaren inte fullgör, kan köparen också häva avtalet och kräva skadestånd.
Nederländsk lag har ingen separat doktrin om "delvis prestation" som gör ett ogiltigt avtal giltigt. Om formkravet i artikel 7:2 BW inte är uppfyllt, skapar betalningar eller förbättringar som görs i förlit på ett muntligt löfte inte ett bindande köp; som mest kan ett krav på obehörig vinst eller skadestånd uppstå.
Vad bör man kontrollera som köpare?
- Kontrollera om artikel 7:2 BW gäller: som privat köpare av en bostad är du bara bunden när du skriver under.
- Använd din tre dagars betänketid efter att du mottagit det undertecknade avtalet om du är osäker.
- Bekräfta omedelbart varje muntlig överenskommelse via e-post och spara svaret.
- Överväg att registrera köpeavtalet enligt artikel 7:3 BW.
- Gör inga betalningar eller förbättringar innan ett skriftligt avtal är undertecknat.
Vad bör du kontrollera som säljare eller hyresvärd?
- Var medveten om att ett muntligt avtal med en företagsköpare eller hyresgäst kan vara bindande.
- Ange skriftligen att alla erbjudanden är avtalsenliga om du inte vill vara bunden ännu.
- Registrera fastigheten, priset, datumen och villkoren i ett undertecknat dokument.
- Avsluta förhandlingarna tydligt och i tid för att begränsa risken för ansvar vid avbrott.
- Acceptera inte hyra eller betalningar om du inte vill erkänna ett avtal.
Vad kan vi göra för dig med muntliga avtal om fastigheter?
Våra fastighetsjurister ger råd till köpare, säljare, hyresvärdar och hyresgäster.
- Vi bedömer om ett muntligt avtal eller ett meddelandeutbyte är bindande.
- Vi granskar eller utarbetar köpeavtalet eller hyresavtalet innan du skriver under.
- Vi samlar in och strukturerar bevisen för vad som överenskommits.
- Vi upprättar ett meddelande om försummelse eller ett krav på prestation eller skadestånd.
- Vi bedömer ett krav på avbrutna förhandlingar.
Sammanfattning
- Holländska avtal är i allmänhet formfria (artiklarna 3:37 och 6:217 BW).
- En privat köpare av en bostad är endast bunden av ett skriftligt avtal och har tre dagars ångerrätt (artikel 7:2 BW).
- Kommersiella försäljningar och leasingavtal kan ingås muntligt; bestridandet är bevis.
- Äganderätten överlåts endast genom notariehandling och registrering (artikel 3:89 BW).
- Bekräfta muntliga överenskommelser skriftligen omedelbart.
Vanliga frågor och svar
Är ett muntligt avtal om att köpa ett hus bindande i Nederländerna?
Inte om köparen är en privatperson. Enligt artikel 7:2 BW måste ett köp av en bostad av en konsument ske skriftligen, och förrän köpet är undertecknat är ingen av parterna bunden. Efter undertecknandet har köparen tre dagars ångerrätt.
Är ett muntligt hyresavtal giltigt?
Ja. Artikel 7:201 BW ställer inga formkrav för ett hyresavtal, så ett muntligt hyresavtal för en bostad eller affärslokal är giltigt. Det som är avgörande är beviset: betalningar, överlämnade nycklar och meddelanden kan visa vad som avtalats.
Hur kan jag bevisa ett muntligt avtal?
Enligt artikel 152 i Rv är alla bevismedel tillåtna: e-postmeddelanden, meddelanden, betalningsuppgifter och vittnen. Det bästa beviset är ett bekräftelsemejl som skickas direkt efter samtalet och som den andra parten inte har motsagt.
Gör ett bindande köpeavtal mig till ägare?
Nej. Enligt artikel 3:89 BW övergår äganderätten till fastigheter endast genom en notariehandling som registrerats i de offentliga registren. Köpeavtalet skapar en skyldighet att överlåta, vilket en domstol kan verkställa enligt artikel 3:296 BW.
