Den holländska notarien och den lagliga överföringen av egendom: en guide för internationella köpare

Om du köper ett hus i Nederländerna kan du inte undvika notarien . Nederländsk lag tillåter inte att äganderätten till egendom byter ägare privat: överlåtelsen måste verkställas av en nederländsk notarie och registreras i de offentliga registren. För köpare från länder där varje sida i en försäljning anlitar sin egen advokat är detta den minst bekanta delen av processen, och där de kostsammaste missförstånden uppstår.

Vad en holländsk notarie är

En nederländsk notarie är inte en erfaren advokat med stämpel. Ämbetet är offentligt: ​​en notarie utses genom kungligt dekret, som också fastställer etableringsorten (art. 3 Wna, Wet op het notariasambt), och har befogenhet att upprätta officiella handlingar när lagen kräver det eller en part begär det (art. 2 Wna). En sådan handling har särskild bevisstatus och kan ofta verkställas utan domstolsdom.

Två konsekvenser spelar roll:

• Notarien har en skyldighet att agera. En notarie måste utföra det arbete som lagen tilldelar eller som en part begär, med förbehåll för begränsade undantag (art. 21 Wna).
• Notarien står inte på någons sida. Notarien utövar ämbetet självständigt och tillvaratar Alla Produkter parter i rättshandlingen, opartiskt och med största möjliga omsorg (art. 17 Wna).

Hur notarien skiljer sig från en advokat i ditt eget land

I England, Irland, USA och många andra länder anlitar varje sida i en överlåtelse sin egen partiska advokat. En holländsk notarie är motsatsen: en enda, neutral offentlig tjänsteman som betjänar transaktionen snarare än en part. En utländsk "notarius publicus", som i många länder bara bevittnar underskrifter, innehar ett mycket snävare ämbete och är inte en användbar jämförelse.

Notarien undersöker äganderätten, förbereder och förklarar handlingarna, förvarar pengarna och registrerar överlåtelsen – men kommer inte att förhandla om priset, ge råd om huruvida affären är sund eller agera för dig i en tvist.

Informationsplikten och dess begränsningar

Opartiskhet enligt artikel 17 Wna är förknippad med en informationsplikt: notarien måste säkerställa att varje part förstår vad handlingen gör och vilka riskerna är innan den undertecknar – den plikt som i den tysk-nederländska traditionen kallas Belehrungspflicht . Om en part är svagare, mindre erfaren eller inte talar språket blir den plikten mer krävande, och en notarie som undertecknar i vetskap om att en köpare inte har förstått en väsentlig punkt riskerar disciplinära åtgärder och ansvar.

Men att informera båda sidor är inte opinionsbildning. Där köpare och säljare verkligen har en konflikt – om fel som upptäcks före färdigställandet, påtryckningar att flytta datumet eller innebörden av ett skick – stannar notarien mitt emellan. Det är precis då en köpare behöver någon vars enda skyldighet är gentemot köparen.

När du ska anlita din egen advokat också

• Kontraktet är icke-standardiserat, eller så är säljaren en utvecklare eller investerare som använder sina egna villkor.
• Du köper på auktion, från ett dödsbo eller företag, eller från en säljare i ekonomiska svårigheter.
• Fastigheten omfattas av tomträttsavtal (erfpacht), monumentsregistrering eller ett ovanligt servitut.
• Det finns en tvist om fel, depositioner, straffavgifter eller datum, eller en risk för ett sådant.
• Köpet berör din bosättningsstatus, en skilsmässa, ett förmögenhetsförhållande eller gränsöverskridande arv.

De två kompletterar varandra: notarien verkställer överföringen, din advokat ser till att avtalet är ett som du ska göra.

De två stegen: skyldighet och överföring

Detta är den viktigaste strukturella punkten i nederländsk fastighetsrätt : den skiljer skyldigheten att överlåta från själva överlåtelsen . En giltig överlåtelse kräver en giltig äganderätt, en person som har rätt att förfoga över egendomen och en giltig överlåtelsehandling (art. 3:84 BW). För fast egendom är överlåtelsen en handling som verkställs inför en nederländsk notarie, följt av registrering av handlingen i de offentliga registren (art. 3:89 BW).

Koopovereenkomsten , ofta kallat ett ”preliminärt” köpekontrakt, skapar därför en bindande skyldighet att köpa och sälja. Det gör dig inte till ägare. ”Preliminärt” är vilseledande: när betänketiden har löpt ut binder det dig helt. Äganderätten övergår först när överlåtelsehandlingen är registrerad.

Från erbjudande till registrering

Skrivplikten och betänketid

Om köparen är en fysisk person som inte agerar i samband med yrkesutövning eller näringsverksamhet, och fastigheten är avsedd för bostadsbruk, måste köpet ingås skriftligen (art. 7:2 BW). Ett handslag, ett e-postmeddelande eller ett WhatsApp-utbyte är inte bindande för en konsumentköpare.

Samma bestämmelse ger en konsumentköpare av en bostad en betänketid på tre dagar. Den börjar dagen efter att du mottagit det undertecknade avtalet, ingen anledning behöver anges och ingen ersättning utgår. Den måste omfatta minst två dagar som inte är en lördag, söndag eller helgdag; om inte förlängs den. Rätten tillhör endast köparen och klockan löper från mottagandet – så behåll bevis på när avtalet nådde dig.

Deposition eller bankgaranti

Standardmodellen för köpekontraktet kräver att köparen ställer säkerhet: antingen en kontant deposition ( waarborgsom ) inbetald på notariens tredjepartskonto, eller en bankgaranti ( bankgarantie ) från en bank etablerad i Nederländerna. I modellköpekontraktet från NVM, VBO, VastgoedPRO och Vereniging Eigen Huis är beloppet fastställt till 10 % av köpeskillingen, med förfallodagen några veckor före slutförandet. Modellen har också en straffklausul: en köpare som inte slutför köpet är vanligtvis skyldig ett belopp som motsvarar depositionen. Anpassa eventuella finansieringsvillkor till din bolåneplan.

Titelutredning och Kadastersökningar

Kadaster upprätthåller offentliga register som registrerar fakta som är relevanta för den rättsliga statusen för registrerad egendom (art. 3:16 BW), och handlingar som påverkar den statusen är registrerbara (art. 3:17 BW). Det är detta som gör nederländsk överlåtelse säker: en registrerbar omständighet som inte registreras när ditt förvärv registreras kan i allmänhet inte hållas emot dig om du inte kände till den (art. 3:24 BW).

Notarien kontrollerar vanligtvis:

• säljarens äganderätt och kedjan av tidigare handlingar;
• befintliga bolån, som måste lösas in och frigöras vid fullbordandet;
• fästingar och beslag (beslagta) mot säljaren eller egendomen;
• servitut, andra sakrätter och kvalitativa eller kedjeförpliktelser;
• tomträttsavtal (erfpacht): tomträttsavgälden, omprövningsdatum och slutet av löptiden;
• offentligrättsliga begränsningar, såsom monumentstatus eller kommunala verkställighetsbeslut;
• bodelningsavtalet och ägarföreningen, där fastigheten är en lägenhet;
• båda parters identitet, förmåga och äktenskapsställning.

Lika viktigt är vad notarien inte kontrollerar: inte byggnadens skick, golvyta, fukt, asbest eller grundmur, inte heller om en utbyggnad var tillåten om den inte framgår av registren, inte heller värdet. Skick och planeringsefterlevnad är ditt ansvar, och detta ska avgöras innan kontraktet undertecknas eller omfattas av ett villkor.

Tredjepartskontot och hur pengarna rör sig

En notarie måste föra ett eller flera särskilda konton i notariens eget namn, med angivande av denna egenskap, avsedda uteslutande för pengar som innehas för andras räkning (art. 25 Wna). Detta kallas derdengeldenrekening . Pengarna är öronmärkta: de tillhör inte notarien och är utom räckhåll för notariens borgenärer. Det är därför en holländsk fullgörelse är säker utan escrow-ombud eller åtaganden mellan motstående advokater.

• Notarien utfärdar ett kontoutdrag (anteckning om avslutning) som täcker priset, överlåtelseskatt, avgifter, registreringskostnader, fördelning av serviceavgifter och lokala skatter samt deposition.
• Du överför saldot i klarerade medel från ett konto i ditt eget namn, vanligtvis senast arbetsdagen före slutförandet; din långivare betalar ut lånet till samma konto. Utan klarerade medel är köpekontraktet inte undertecknat.
• Efter underskrift, registrering och en slutlig sökning löser notarien in säljarens pantbrev, betalar till säljaren och betalar överlåtelseskatten.

Säljaren får inte betalt vid undertecknandet utan när notarien bekräftar att överlåtelsen är registrerad och att ingen utmätning eller ny inteckning har inträtt. Det är den luckan som skyddar dig.

Handlingarna, undertecknandet och språket

Vid slutförandet undertecknar du normalt två notariehandlingar: överlåtelsehandlingen ( akte van levering eller transportakte ), leveransen som krävs enligt artikel 3:89 BW, och, om du lånar, panthandlingen ( hypotheekakte ) som skapar din långivares säkerhetsrätt, vilken likaledes fastställs genom en notariehandling (art. 3:260 BW) och träder i kraft vid registrering i de offentliga registren (art. 3:89 BW). Mötet tar upp till en timme. Innan undertecknandet går notarien igenom handlingarna, förklarar deras innehåll och konsekvenser och besvarar frågor. Ta med originalidentitetshandlingar; kopior accepteras inte.

En nederländsk notariehandling upprättas på nederländska: artikel 42 Wna och artikel 43 Wna kräver att handlingen undertecknas på det språket. Om en företrädare inte behärskar nederländska tillräckligt bra är det obligatoriskt med hjälp av en svuren tolk hämtad från registret över svurna tolkar och översättare (Rbtv) och en översättning av handlingen, och handlingen dokumenterar att detta har gjorts. I praktiken tillhandahåller kontor med erfarenhet av internationella köpare en engelsk översättning av utkasten i förväg och ordnar en tolk. Be om utkasten flera dagar i förväg. Den nederländska texten är den giltiga.

Underskrift med fullmakt

Du behöver inte befinna dig i Nederländerna. Det är normalt att utfärda en fullmakt ( volmacht ) som bemyndigar en anställd vid notariekontoret att skriva under för dig. Själva fullmakten måste vanligtvis undertecknas inför en notarie – i Nederländerna eller utomlands med legalisering eller apostille, ofta med en auktoriserad översättning. Ordna det veckor i förväg; legitimation enligt penningtvättsreglerna gäller fortfarande.

Registrering och det ögonblick då äganderätten övergår

Efter undertecknandet presenterar notarien handlingen för Kadasterns offentliga register, normalt elektroniskt samma dag; den behandlas sedan i Basisregistratie Kadaster, vilket normalt tar några arbetsdagar. Kadaster tar ut en fast summa för varje inlämnad handling; dessa avgifter fastställs årligen av Kadaster i dess tariffförordning och publiceras i Staatscourant, så begär den aktuella siffran i din offert.

Äganderätten övergår vid registrering, inte vid underskrift (art. 3:89 BW). Registreringen träder i kraft från det ögonblick då handlingen erbjuds Kadaster (art. 3:19 BW), vilket är anledningen till att tiden mellan underskrift och registrering hålls kort. Notarien gör sedan en slutlig granskning innan pengarna frigörs.

Avgifter och vem som väljer notarien

Befintliga bostäder säljs nästan alltid kosten koper — ”kostnader för köparen”: köparen betalar överlåtelseskatten och kostnaden för överlåtelsehandlingen. Eftersom köparen betalar väljer köparen normalt notarien. Acceptera inte bara säljmäklarens förslag.

Notarius publicus-avgifter är inte lagstadgade och varierar mellan olika kontor, så inhämta skriftliga offerter och jämför jämförbara priser. En offert bör separat ange avgifterna för överlåtelsehandlingen och pantbrevet, registreringsavgifter för Kadaster, sökkostnader och eventuella avgifter för översättning, tolk eller fullmakt. Överlåtelseskatt ( overdrachtsbelasting ) är separat och ska betalas till skattemyndigheterna. Skatterna finns i Wet op belastingen van rechtsverkeer och justeras genom den årliga Belastingplanen: en reducerad skattesats för en köpare som kommer att bo i fastigheten som huvudsaklig bostad, ett engångsbefrielse för kvalificerade unga köpare inom en värdegräns som indexeras varje år, en högre skattesats för en bostad som köparen inte kommer att bebo och en separat skattesats för icke-bostadsfastigheter. Belastingdienst publicerar skattesatserna och den aktuella värdegränsen; kontrollera dem för det år du fyller i och se vår artikel om överlåtelseskatt och köparens kostnader.

Om säljaren har ekonomiska svårigheter

Om säljaren är överskuldsatt eller på väg mot konkurs blir gapet mellan kontrakt och överlåtelse farligt: ​​en borgenär kan registrera en utmätning, eller säljaren kan försättas i konkurs, innan din lagfart är registrerad – vilket ger dig en fordran mot en insolvent säljare snarare än ett hus.

Nederländsk lag ger ett specifikt skydd: själva köpet kan registreras i de offentliga registren (art. 7:3 BW), ett steg som vanligtvis kallas Vormerkung . När det väl är registrerat kan vissa senare händelser – inklusive utmätningar och säljarens konkurs – inte åberopas mot dig under en begränsad lagstadgad period, förutsatt att överlåtelsen sker inom den. Det är inte automatiskt: en notarie måste ordna det, med förbehåll för villkor och tidsfrister. Om sökandena avslöjar en utmätning eller en inteckning som överstiger priset, sök omedelbart separat rådgivning.

Regler för penningtvätt, identifiering och rapportering

Detta överraskar utländska köpare mest. Notarius publicus omfattas av den nederländska lagstiftningen mot penningtvätt, Wwft (art. 1a Wwft), och måste utföra klientkontroll (art. 3 Wwft): fastställa och verifiera din identitet, identifiera den verkliga huvudmannen när ett företag är inblandat, fastställa syftet och karaktären av relationen och övervaka transaktioner kontinuerligt.

I praktiken kommer notarien att insistera på originalidentitetshandlingar och ställa frågor som kan kännas påträngande: var pengarna kommer ifrån, hur du har samlat in dem, varför pengarna kommer från ett visst land eller konto, och vem som kontrollerar ett köpande företag. Förvänta dig att kunna tillhandahålla kontoutdrag, bevis på en annan fastighetsförsäljning, en gåvohandling eller ett anställningsregister. Medel från en tredje part, från länder utanför EU, eller i ett oförklarat mönster lockar granskning och försenar slutförandet.

Notarius publicus har också en lagstadgad skyldighet att rapportera ovanliga transaktioner till FIU-Nederland, den nederländska finansunderrättelseenheten (art. 16 Wwft). Notarius publicus får inte informera dig om att en rapport har gjorts. Inget av detta är personligt eller förhandlingsbart: ge notarien en dokumenterad redogörelse för dina medel från början så kommer processen att löpa smidigt.

Vad Law & More kan göra

Notarien verkställer överlåtelsen; vi tar hand om din roll i den. Law & More granskar köpekontraktet innan du skriver under eller innan betänketiden löper ut, kontrollerar finansierings- och besiktningsvillkoren, handpenningen och viteklausulen, och ger råd om eventuella komplikationer som en tomträttsrätt, en bostadsrättsförening, ett monument eller en säljare i ekonomiska svårigheter. Vi agerar även när fel, förseningar eller misslyckat färdigställande leder till en tvist. Om du köper i Nederländerna och vill att dokumenten ska läsas av en advokat som endast agerar för dig, kontakta oss.