Förändring av överföringsskatt: förrätter och investerare är uppmärksamma!

2021 är ett år då en del saker kommer att förändras inom lagstiftning och regler. Detta gäller även överlåtelseskatten. Den 12 november 2020 godkände representanthuset ett lagförslag om justering av överlåtelseskatten. Syftet med detta lagförslag är att förbättra nybyggarnas ställning på bostadsmarknaden i förhållande till investerare, eftersom investerare ofta är för snabba med att köpa hus, särskilt i (större) städer. Detta gör det allt svårare för nybyggare att köpa bostad. Du kan läsa i den här bloggen vilka förändringar som kommer att gälla för båda kategorierna från och med den 1 januari 2021 och vad du bör vara uppmärksam på till följd av detta.

De två åtgärderna

För att förverkliga det ovan beskrivna syftet med lagförslaget kommer två ändringar, eller åtminstone åtgärder, att införas inom överföringsskatten från 2021. Det förväntas att detta kommer att öka antalet bostadstransaktioner från startköpare minska bostadstransaktioner av investerare.

Den första åtgärden i detta sammanhang gäller för nybörjare och innebär i korthet en befrielse från överlåtelseskatten. Nybörjare behöver med andra ord inte längre betala överlåtelseskatt från 1 januari 2021, så att köpet av bostad blir mycket billigare för dem. Till följd av undantaget kommer de totala kostnaderna för köpet av bostaden, beroende på bostädernas värdestegring, verkligen att minska.

Observera: undantaget är engångsföreteelse och priset på bostaden får inte överstiga 400 000 euro från och med den 1 april 2021. Dessutom gäller undantaget endast när överlåtelsen av fastigheten sker hos notarien den 1 januari 2021 eller senare och tidpunkten för undertecknandet av köpeavtalet inte är avgörande.

Den andra åtgärden avser investerare och innebär att deras förvärv beskattas med den högre generella skattesatsen från och med den 1 januari 2021. Denna skattesats höjs från 6 % till 8 % vid nämnda datum. Till skillnad från nybörjare blir det alltså dyrare för investerare att köpa en bostad. För dem kommer de totala kostnaderna i samband med köpet av bostaden att öka till följd av höjningen av momssatsen.

Denna skattesats beskattar för övrigt inte bara förvärv av icke-bostäder, inklusive affärslokaler, utan även förvärv av bostäder som inte kommer att användas eller endast tillfälligt används som huvudbostad. Överväg i detta sammanhang, enligt motiveringen till propositionen om jämkning av överlåtelseskatten, exempelvis ett fritidshus, ett hus som föräldrar köper till sitt barn och hus som inte köps av fysiska personer, utan av juridiska personer. personer som bostadsbolag.

Start eller investerare?

Men vilken åtgärd bör du tänka på? Med andra ord, är du nybörjare eller investerare? Huruvida någon faktiskt ger sig in på ägarbostadsmarknaden för första gången och aldrig har förvärvat en bostad tidigare, skulle kunna tas som utgångspunkt för att besvara denna fråga.

Vem som är berättigad till startbefrielse och för vem höjningen av omsättningsskattesatsen gäller bestäms dock inte utifrån detta kriterium. Det spelar ingen roll för undantaget om du som köpare redan har ägt en bostad tidigare. Huset behöver med andra ord inte vara din första ägarbostad för att vara berättigad till dispens.

Räkningen för justering av överföringsskatten använder en helt annan utgångspunkt. Oavsett om du kan klassificeras som en starter och därför har en chans att starta undantag beror på tre kumulativa kriterier. Kriterierna är som följer:

• Förvärvarens ålder. För att betraktas som nybörjare måste du vara mellan 18 och 35 år. Den övre gränsen 35 används i propositionen eftersom AFM:s utredning visat att det i genomsnitt är svårare att stå för kostnaderna för köparen vid lägre ålder än 35 år. För tillämpningen av undantaget med den nedre gränsen 18 år gäller dessutom kravet på att du är myndig.
• Syftet med denna nedre gräns är att förhindra otillbörlig användning av nybörjarundantaget: det är inte möjligt för de juridiska ombuden att använda undantaget när de köper ett hus i ett minderårigt barns namn. Vidare ska åldersgränserna tillämpas per förvärvare även för det fall att en bostad förvärvas av flera förvärvare gemensamt. Om någon av förvärvarna är äldre än 15 år gäller för denna köpare: inget undantag för egen del.
• Förvärvaren har inte tidigare tillämpat detta undantag. Förrättarnas dispens får som nämnts endast användas en gång. För att säkerställa att denna regel inte bryts måste du tydligt, bestämt och utan förbehåll skriftligen deklarera att du inte tidigare tillämpat etableringsundantaget. Detta skriftliga utlåtande måste sedan lämnas till notarien för att kunna utnyttja befrielsen från överlåtelseskatten.
• Notarien kan i princip åberopa detta skriftliga utlåtande, såvida han inte visste att detta utlåtande hade utfärdats felaktigt. Om det i efterhand visar sig att du som förvärvare har ansökt om dispens tidigare trots avgivet utlåtande görs ändå en tilläggsprövning.
• Användningen av huset på annat sätt än tillfälligt som förvärvarens huvudbostad. Omfattningen av förrättarnas undantag är med andra ord begränsad till förvärvare som faktiskt kommer att bo i bostaden. Med hänsyn till detta villkor är det även nödvändigt att du som förvärvare skriftligen tydligt, bestämt och utan förbehåll försäkrar att huset kommer att användas annat än tillfälligt och som huvudbostad samt lämnar detta skriftliga yttrande till notarie före förvärvet om förvärvet går genom honom.
• Med tillfälligt bruk avses till exempel uthyrning av huset eller dess användning som fritidshus. Medan huvudbostaden inkluderar registrering hos församlingen och att bygga ett liv där (inklusive idrottsaktiviteter, skola, gudstjänstlokal, barnomsorg, vänner, familj). Om du som förvärvare inte ska använda den nya bostaden som din huvudsakliga bostad eller endast tillfälligt från 1 januari 2021 beskattas du ändå med den allmänna skattesatsen 8 %.

Bedömningen av dessa kriterier och därmed svaret på frågan om du är berättigad till tillämpning av undantaget sker när huset förvärvas. Mer specifikt är detta det ögonblick då försäljningsakten upprättas hos notarius. Omedelbart före verkställigheten av notariellådan måste det skriftliga uttalandet om det andra och tredje villkoret också överlämnas till notarien. Det ögonblick då köpeavtalet undertecknas är inte relevant för utfärdandet av det skriftliga uttalandet, precis som för förvärvet av nybörjars undantag.

Köpet av en bostad är ett viktigt steg för både nystartaren och investeraren. Vill du veta vilken kategori du tillhör och vilka åtgärder du måste beakta från och med 2021? Eller behöver du hjälp med att göra den redogörelse som krävs för undantaget? Kontakta då Law & More. Våra jurister är experter på fastighets- och avtalsrätt och ger dig gärna hjälp och råd. Våra jurister bistår dig också gärna i uppföljningsprocessen, till exempel när det gäller att upprätta eller kontrollera köpekontraktet.