Tidsfrist för dolda fel: reklamation och preskription enligt nederländsk lag

Tidsfristen för dolda fel i nederländsk fastighetsrätt består av två tidsfrister. Enligt artikel 7:23(1) i den nederländska civillagen (BW) måste du meddela säljaren inom rimlig tid (bekwame tijd) efter att du upptäckt, eller rimligen borde ha upptäckt, att fastigheten inte överensstämmer med avtalet; enligt artikel 7:23(2) BW preskriberas ditt anspråk sedan två år efter den anmälan, såvida du inte avbryter fristen. Det huvudsakliga undantaget: om säljaren utlovade en kvalitet som fastigheten saknar, eller tigit om fakta som han kände till eller borde ha känt till, börjar anmälningsfristen först vid den faktiska upptäckten.

Båda klockorna utlöses av upptäckt och anmälan, inte av överlåtelse av fastigheten. Den här sidan förklarar vad som räknas som ett dolt fel (verborgen gebrek), hur tidsfristerna fungerar, hur köparens undersökningsskyldighet förhåller sig till säljarens upplysningsskyldighet och vad som gäller för nybyggda bostäder.

Vad räknas som ett dolt fel?

Nederländsk lag använder inte "dold defekt" som ett lagstadgat begrepp. Regeln är avtalsenlighet: enligt artikel 7:17 BW måste egendomen ha de egenskaper som köparen kan förvänta sig enligt avtalet, inklusive de som behövs för normalt bruk.

I det modellköpeavtal som används för de flesta holländska bostadsförsäljningar garanterar säljaren också att fastigheten har de egenskaper som krävs för normalt bruk som bostad. Ett fel är "dolt" om det fanns vid överlåtelsen, inte var synligt vid en rimlig inspektion och är tillräckligt allvarligt för att stå i vägen för det normala bruket.

Grundsättningar dolda bakom nytt puts, röta i byggnaden, en osäker elinstallation, allvarlig markförorening eller en tillbyggnad byggd utan nödvändigt tillstånd kan vara ett fel. En gnisslande golvbräda, en droppande kran eller gammalmodig dekoration är inte det, eftersom de inte hindrar normal användning. En defekt som är dyr att reparera är inte automatiskt en defekt som förhindrar normal användning.

När vinner ett krav framgång?

Fyra villkor måste vara uppfyllda samtidigt. Felet fanns vid överlåtelsen; köparen kunde inte rimligen ha upptäckt det vid en korrekt undersökning före köpet; det hindrar normalt bruk eller avviker från vad som utlovades i avtalet; och köparen accepterade inte risken, till exempel genom en åldersklausul eller genom att köpa med vetskap om problemet.

Vilka är de två deadlines?

Först måste du klaga till säljaren inom rimlig tid efter upptäckten (artikel 7:23(1) BW). Sedan måste du väcka talan eller avbryta preskriptionstiden inom två år från det att klagomålet gjordes (artikel 7:23(2) BW).

Hur snabbt måste man klaga?

För försäljning av ett hus finns ingen fast lagstadgad tidsfrist. Den två månader långa fristen i artikel 7:23(1) BW gäller för konsumentköp, vilket enligt artikel 7:5(1) BW avser lösöre, så den gäller inte direkt för ett hus.

Vad som är rimligt beror på felets art och allvar, den utredning som behövs för att fastställa vad som är fel, parternas expertis och om dröjsmålet har skadat säljaren, till exempel genom att göra orsaken svårare att fastställa. Om egendomen saknar en egenskap som säljaren påstod sig ha, eller om felet gäller fakta som säljaren kände till eller borde ha känt till men inte upplyste om, löper fristen endast från den faktiska upptäckten, inte från den tidpunkt då du borde ha upptäckt den (artikel 7:23(1) BW, andra meningen).

I praktiken, meddela så snart du har en klar bild. Om du väntar på ett expertutlåtande, meddela det skriftligen direkt istället för att vänta på rapporten.

Vad måste anmälan innehålla?

Anmälan måste vara specifik. Beskriv felet, ange när och hur du upptäckte det, åberopa felet och håll säljaren ansvarig. Skicka den med rekommenderat brev eller e-post med mottagningsbevis, eftersom du måste kunna bevisa att du anmälde i tid.

Hur fungerar den tvååriga preskriptionstiden?

Enligt artikel 7:23(2) i BW preskriberas anspråk och försvar som grundar sig på bristande avtalsenlighet två år efter anmälan. Fristen löper inte så länge köparen inte kan utöva sina rättigheter på grund av säljarens avsikt (artikel 7:23(3) i BW).

Två år löper ofta ut medan förhandlingar fortfarande pågår. Enligt artikel 3:317(1) BW kan du avbryta perioden med ett skriftligt meddelande där du otvetydigt förbehåller dig din rätt till fullgörande; en ny tvåårsperiod börjar då. Skicka ett sådant avbrottsbrev (stuitingsbrief) i god tid före varje utgångsdatum och spara bevis på det. Se även vår guide till preskription av fordringar enligt nederländsk lag.

Hur samverkar utredningsskyldigheten och upplysningsskyldigheten?

Ansvaret avgörs genom att köparens undersökningsplikt (onderzoeksplicht) vägs mot säljarens upplysningsplikt (mededelingsplicht). När de två kolliderar har säljarens skyldighet att uppge vad han faktiskt kände till i allmänhet företräde.

En rimlig köpare av en bostad beställer en teknisk besiktning (bouwtechnische keuring), vanligtvis innan den tre dagar långa betänketid som anges i artikel 7:2 BW löper ut eller innan ett resolutivt villkor löper ut. Fel i rapporten är inte längre dolda. Om rapporten rekommenderar ytterligare undersökning av taket eller grunden och du inte gör något, kommer du att ha mycket svårt att senare hävda att det resulterande felet var oupptäckbart.

En säljare som vet att källaren översvämmar varje vinter kan inte försvara sig med att köparen borde ha lagt märke till vattenmärkena. Detta gäller särskilt om säljaren har svarat felaktigt på en fråga i standardupplysningen. Köparen måste dock bevisa vad säljaren visste: gamla reparationsofferter, försäkringsanspråk, uttalanden från grannar och en expert som kan datera skadan är bevisen som avgör dessa fall.

Hur förskjuter kontraktsklausuler risken?

En specifik garanti flyttar risken till säljaren medan en åldersklausul eller en klausul om att sälja i befintligt skick flyttar den till köparen. Ingen av dessa klausuler skyddar en säljare som dolt ett fel han kände till.

Om säljaren skriftligen garanterar att taket byttes ut under ett visst år och inte läcker, är ett senare läckage ett direkt brott mot den garantin. En åldersklausul (ouderdomsclausule), vanlig för äldre hus, anger att konstruktion, installationer och material kanske inte uppfyller gällande standarder; den ökar din skyldighet att undersöka och gör det mycket svårt att göra anspråk på normalt slitage, såsom föråldrad elledning.

En klausul om att den är i befintligt skick (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) flyttar risken för fel som ingen av parterna kände till. Den kan inte åberopas av en säljare som avsiktligt undanhållit ett känt, allvarligt fel. Om en professionell säljare använder en sådan klausul i allmänna termer mot en konsument kan den också ifrågasättas som orimligt betungande.

Vad gäller för nybyggda hus?

En köpare av ett nybyggt hus har att göra med en entreprenör, och reglerna för byggentreprenader gäller. Sedan kvalitetssäkringslagen för byggande (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) trädde i kraft den 1 januari 2024, gör artikel 7:758(4) BW entreprenören ansvarig för fel som inte upptäckts vid leverans, såvida de inte kan hänföras till entreprenören.

Före detta datum var entreprenören i princip befriad vid leverans från fel som beställaren rimligen borde ha upptäckt då (artikel 7:758(3) BW), och beställaren var tvungen att bevisa att ett senare fel var hänförligt till entreprenören. Det nya stycket flyttar den bördan över till entreprenören. Artikel 7:758(4) BW kan inte åsidosättas till nackdel för en beställare som är konsument, och gentemot andra beställare endast genom en uttrycklig klausul i avtalet. Se även ansvar för byggfel.

Är upphörandeklausuler i standardbyggnadsvillkor giltiga?

Standardvillkor för bygglov innehåller ofta avtalsenliga upphörandefrister (vervalterminen), till exempel fem år efter leverans, varefter kundens rättigheter upphör oavsett när felet uppstår. Huruvida en sådan klausul är oskäligt betungande för en konsument är omtvistat, och domstolar och skiljemän har kommit fram till olika slutsatser.

Förlita dig inte på argumentet att klausulen är oskälig. Reklamera skriftligen så snart en brist uppstår och inled ett förfarande eller avbryt fristen i god tid.

Vad ska man göra när man upptäcker en dold defekt?

Registrera bevisen, reparera inte, låt en expert undersöka och meddela säljaren skriftligen omedelbart. Ordern är viktig, eftersom de första stegen skyddar bevisen och anmälan skyddar tidsfristen.

1. Fotografera och filma felet, anteckna upptäcktsdatumet och spara besiktningsprotokollet, köpebrevet, informationslistan och mäklarens uppgifter tillsammans.
2. Påbörja inga reparationer annat än vid nödåtgärder, och dokumentera dessa först. Reparationer förstör bevis på orsak och ålder av skadan.
3. Anlita en oberoende expert för att identifiera felet, dess orsak, när det uppstod och kostnaden för reparationen.
4. Underrätta säljaren skriftligen inom rimlig tid, utan att invänta expertutlåtandet, och sätta säljaren i dröjsmål (ingebrekestelling) med en rimlig tidsfrist om han måste ges möjlighet att reparera.
5. Skriv in tvåårspreskriptionsdatumet i din kalender och avbryt det skriftligen om förhandlingarna fortsätter.

Vad bör man kontrollera som köpare?

• Nämndes defekten i besiktningsrapporten, eller rekommenderades ytterligare undersökning av den delen?
• Innehåller köpeavtalet en åldersklausul, en klausul om att köpa i befintligt skick eller en specifik garanti som täcker felet?
• Svarade säljaren korrekt på informationslistan på denna punkt?
• Har du meddelat säljaren skriftligen, med mottagningsbevis?
• När löper tvåårsperioden efter din anmälan ut, och har du avbrutit den?

Vad bör man kontrollera som säljare?

• När upptäckte köparen felet, och lämnades meddelandet inom rimlig tid?
• Kände du till felet, och framgår det av några dokument, offerter eller försäkringsanspråk?
• Var felet synligt, eller nämndes det i köparens besiktningsrapport?
• Gäller en åldersklausul eller en klausul om att behålla ett befintligt skick, och avslöjade du allt du visste?
• Har den tvååriga preskriptionstiden löpt ut utan giltigt avbrott?

Vad kan vi göra för dig med dolda fel?

Våra fastighetsjurister ger råd till köpare och säljare av nederländsk fastighet gällande krav på bristande avtalsenlighet.

• Vi bedömer om felet uppfyller gränsen för normalt bruk, mot bakgrund av avtalet, besiktningen och informationslistan.
• Vi upprättar anmälan och meddelande om försummelse, samt avbrytandebreven som håller kravet vid liv.
• Vi anlitar en expert och granskar eller ifrågasätter expertrapporter.
• Vi beräknar ersättningen för reparationskostnader, prisavdrag eller skador.
• Vi förhandlar med säljaren, entreprenören eller försäkringsgivaren och genomför förfaranden vid behov.

Sammanfattning

• Underrätta säljaren skriftligen inom rimlig tid efter upptäckten (artikel 7:23(1) BW); för hus finns det ingen fast tvåmånadersperiod.
• Ditt krav preskriberas två år efter delgivningen, såvida du inte avbryter det skriftligen (artiklarna 7:23(2) och 3:317 BW).
• Säljarens skyldighet att uppge vad han visste har i allmänhet företräde framför din undersökningsplikt.
• Åldersklausuler och klausuler om att sälja i befintligt skick flyttar risken till köparen, men skyddar aldrig en säljare som dolt ett känt fel.
• För nybyggnadsentreprenader från och med den 1 januari 2024 är entreprenören ansvarig för fel som inte upptäckts vid leverans, såvida de inte kan hänföras till honom (artikel 7:758(4) BW).

Vanliga frågor och svar