Att flytta en hyresbostad till den fria sektorn: vilka alternativ har du som hyresvärd?

Vanligtvis kan man inte flytta en reglerad hyresbostad till den privata sektorn under pågående hyresavtal: hyresgästen behåller både besittningsskydd och hyresskydd. Det realistiska tillfället är när bostaden hyrs ut på nytt, och även då fungerar det bara om bostaden får tillräckligt med poäng enligt bostadsvärderingssystemet; den hyra man vill ta ut avgör inte segmentet.

Nedan förklarar vi hur segmentet definieras enligt lagen om överkomliga hyror (Wet betaalbare huur), varför ett pågående hyresavtal lämnar lite utrymme, varför en högre hyra i kontraktet inte är en lösning och hur förbättringar kan hjälpa vid nästa uthyrning.

När är ett hem reglerat, och när är det inte?

Segmentet följer av de poäng som bostaden får enligt bostadsvärderingssystemet ( WWS ). Sedan Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act ) täcker systemet både det låga och mellersta segmentet, så färre bostäder hamnar i den fria sektorn.

WWS betygsätter en bostads kvalitet baserat på faktorer som golvyta, faciliteter som kök och badrum, WOZ-värdet (kommunal fastighetsvärdering), energimärkning och andra kvalitetsegenskaper. För 2026 är tröskelvärdena:

• Lågt (socialt) segment: upp till 143 poäng, med en maximal grundhyra på 932.93 euro per månad.
• Mellansegment: 144 till 186 poäng, med en maximal grundhyra på 1 228,07 euro per månad.
• Fri sektor: 187 poäng eller mer; det finns ingen maximal hyra.

Lagen om överkomliga hyror gäller för nya hyresavtal som ingås från och med den 1 juli 2024 för bostäder upp till 186 poäng. För bostäder upp till 143 poäng gäller maxhyran även för befintliga kontrakt: om hyran är högre än vad poängen tillåter måste hyresvärden sänka den. Sedan den 1 januari 2025 kan kommuner även bötfälla hyresvärdar som inte följer reglerna, och hyresvärdar måste ange poängsiffran när hyresavtalet börjar.

En avgörande punkt: det som räknas är bostadens juridiska klassificering vid hyresavtalets början. Du kan inte omvandla ett befintligt reglerat hyresavtal till ett frihandelsavtal senare bara för att marknaden har förändrats eller bostaden har blivit mer värdefull.

Vad kan man göra under en pågående hyresperiod?

Väldigt lite. Medan hyresgästen bor i bostaden enligt ett reglerat kontrakt kan du inte ensidigt höja hyran till en fri sektornivå; hyresgästen har besittningsskydd och hyresskydd.

Många hyresvärdar tror att ett byte är möjligt när marknadsvärdet eller WOZ-värdet har stigit, eller när bostaden har förbättrats. Dessa omständigheter är nästan aldrig tillräckliga i sig för att omvandla ett befintligt reglerat hyresavtal till ett kontrakt inom den fria sektorn. Hyreshöjningar under hyrestiden är fortfarande underställda de lagstadgade maximinivåerna för segmentet. För 2026 har regeringen bland annat fastställt en maximal höjning på 6.1 % för mellansegmentet och 4.4 % för den fria sektorn.

Avtal med hyresgästen är mindre enkla än de verkar

Det antas ibland att hyresvärd och hyresgäst helt enkelt kan komma överens om att bostaden från och med nu ska hamna i den fria sektorn. I praktiken är det sällan en juridiskt säker väg. Hyreslagen för bostäder innehåller många tvingande regler som skyddar hyresgästen.

Inte alla avtal är giltiga, även om båda parter verkar vara överens. De flesta hyresreglerna i bok 7 i den nederländska civillagen (BW) är tvingande, så ett avtal som berövar hyresgästen hyresskyddet kan senare upphävas av tingsrätten (kantonrechter) eller hyresnämnden.

Vilken är den mest realistiska rutten?

Återuthyrning efter att hyresgästen har flyttat. I det ögonblicket kan du omvärdera vilket segment bostaden tillhör, baserat på dess nuvarande poäng.

Frågorna just då är: hur många poäng får bostaden nu, placerar det den i det låga segmentet (upp till 143 poäng), mellansegmentet (144 till 186) eller den fria sektorn (187 eller mer), och vilken utgångshyra får man juridiskt sett avtala om?

Varför är det inte en lösning att begära en högre hyra?

Eftersom poängen avgör segmentet, inte hyran i kontraktet. En för hög hyra kan bestridas och sänkas till det maximala som gäller.

Detta är ett vanligt misstag. Vissa hyresvärdar anger helt enkelt en högre hyra i kontraktet och antar att bostaden därför faller inom den fria sektorn. Om bostaden inte uppfyller kraven för poängsystemet kan hyresgästen begära att hyresnämnden ( Huurcommissie ) fastställer hyran, och hyran kan då höjas till det högsta beloppet för segmentet, eventuellt med återbetalning av det som betalades för mycket. Den praktiska lärdomen är enkel: först fastställ vilket segment bostaden faller inom, sedan sätt hyran.

Kan förbättringar i hemmet hjälpa?

Ofta, ja. Riktade förbättringar kan ge WWS-poäng och därmed ändra det segment som bostaden kan hyras ut i vid nästa hyresavtal.

Inte alla investeringar hjälper, men vissa förändringar ger poäng. Tänk på hållbarhetsåtgärder som förbättrar energimärkningen, ett nytt kök eller badrum, och bättre faciliteter och ytbehandlingar. Kosmetiskt arbete räcker oftast inte: förbättringen måste räknas in i poängsystemet.

Därför är det klokt att först göra en poängbedömning och investera först efteråt. Då vet du om en renovering faktiskt kommer att ta bostaden över tröskeln, eller om du skulle spendera pengar utan någon juridisk fördel.

Tillfälliga kontrakt är ingen utväg

Vissa hyresvärdar hoppas kunna få kontroll över när bostaden blir tom genom att använda tillfälliga hyresavtal. Sedan lagen om permanenta hyresavtal ( Wet vaste huurcontracten ) trädde i kraft den 1 juli 2024 är det permanenta hyresavtalet normen och nya tillfälliga hyresavtal är endast tillåtna för specifika grupper, såsom studenter och unga, under lagstadgade villkor. En hyresvärd som försöker skapa flexibilitet genom ett tillfälligt hyresavtal som inte uppfyller villkoren riskerar att hyresgästen visar sig ha fullt besittningsskydd. Som en strategi för att övergå till den fria sektorn är tillfällig uthyrning sällan tillförlitlig.

Varför ska man inte glömma mellansegmentet?

Eftersom en bostad som verkar attraktiv för den fria sektorn juridiskt sett fortfarande kan hamna i mellansegmentet, med en maximal hyra. Kontrollera båda tröskelvärdena vid vidareuthyrning.

Hyresmarknaden består inte längre bara av social hyra och den fria sektorn. En bostad som får mellan 144 och 186 poäng hyrs ut i mellansegmentet, där lagen om överkomlig hyra sätter en maximal hyra. Vid vidareuthyrning räcker det därför inte att fråga om uthyrning i den fria sektorn är möjlig; man måste också kontrollera om bostaden hör hemma i mellansegmentet.

Ett exempel för att illustrera: en hyresvärd hyr ut en lägenhet som får 170 poäng efter en renovering med en ny energimärkning. Lägenheten har lämnat det låga segmentet, men den har inte nått den fria sektorn: hyran får inte överstiga det maximala beloppet som gäller på 170 poäng.

Vad bör man kontrollera som hyresvärd?

Gå igenom dessa kontroller innan du hyr ut igen eller investerar. Det förhindrar en utgångshyra som hyresnämnden senare sänker.

• Vilken typ av kontrakt gäller, när började hyresavtalet och vad är den nuvarande hyran?
• Hur många WWS-poäng får hemmaplan nu, baserat på en dokumenterad poängbedömning?
• Tillhör bostaden det låga segmentet (upp till 143 poäng), mellansegmentet (144 till 186) eller den fria sektorn (187 eller mer)?
• Vilka förbättringar, som till exempel en bättre energimärkning, skulle ge tillräckligt med poäng, och till vilken kostnad?
• Anger det nya kontraktet poängen och håller sig den maximala hyran för 2026 (932.93 € eller 1 228,07 €)?

Vad bör man kontrollera som hyresgäst?

Som hyresgäst i en reglerad bostad behåller du ditt hyresskydd under hyrestiden. Kontrollera om din hyra och eventuella föreslagna ändringar respekterar det.

• Matchar din hyra bostadens poängvärde, enligt kontraktet?
• Håller sig en årlig ökning inom 2026 års maximala nivå, till exempel 6.1 % i mellansegmentet?
• Blir du ombedd att skriva på ett avtal som flyttar bostaden till den fria sektorn? Skriv inte på utan rådgivning.
• Har du bett Hyresnämnden (Huurcommissie) att fastställa en hyra som du anser är för hög?

Vad kan vi göra för dig med frågan om den fria sektorn?

Våra hyresjurister ger råd till hyresvärdar och hyresgäster om hyressegment och lagen om överkomliga hyror.

• Vi granskar ditt nuvarande kontrakt och din hyra mot WWS poängvärde.
• Vi bedömer i vilket segment bostaden kan uthyras vid nästa hyresavtal.
• Vi kontrollerar om planerade förbättringar kommer att ta bostaden över gränsen på 143 eller 186 poäng.
• Vi upprättar eller granskar det nya hyresavtalet och ingångshyran.
• Vi företräder dig inför hyresnämnden eller tingsrätten.

Sammanfattning

• Segmentet av en hyresbostad beror på dess WWS-poäng, inte på den hyra ni avtalar.
• För 2026: upp till 143 poäng är det låga segmentet (högst 932.93 euro), 144 till 186 poäng är det mellersta segmentet (högst 1 228,07 euro) och 187 poäng eller mer är den fria sektorn.
• Under ett pågående reglerat hyresavtal kan man inte flytta bostaden till den fria sektorn, och avtal med hyresgästen om det är riskabla.
• Det realistiska tillfället är återuthyrning, eventuellt efter riktade förbättringar som ger poäng.
• Tillfälliga kontrakt är endast tillåtna för specifika grupper sedan den 1 juli 2024 och är ingen utväg.

Vanliga frågor och svar