Erfpacht: långtidsarrendeavtal för mark i Nederländerna förklarat för köpare

Om du är att köpa ett hus i Nederländerna, och särskilt i Amsterdam, kan uppgifterna ange att fastigheten är på erfpachtDu köper då inte marken, utan en begränsad sakrätt över någon annans mark, på villkor som markägaren skrev, ibland för ett sekel sedan. Dessa villkor avgör vad du betalar, hur länge och om en bank lånar ut pengar överhuvudtaget.

Vad erfpacht är i nederländsk fastighetsrätt

Erfpacht är en begränsad sakrätt ( beperkt recht ) som ger innehavaren, erfpachtern , rätt att inneha och nyttja fast egendom som tillhör en annan (art. 5:85 BW). Markägaren förblir ägare till marken. Erfpachters rätt är en sakrätt, inte en avtalsrätt: den är registrerad hos fastighetsregistret (Kadaster), den kan säljas, pantsättas och ärvas, och den fortsätter att gälla efter försäljning av marken.

Köpekontraktet kan förplikta erfpachtern att betala en periodisk summa, kanon eller tomträttsavgäld (art. 5:85 BW). En kanon är inte lagstadgad, men nästan alla bostadserfpachter har en. Annars har erfpachtern i stort sett den användning som ägaren skulle ha haft (art. 5:89 BW), inklusive frukterna av fastigheten och rätten att uthyra den, samt reparationer som åligger honom. Vad han inte får göra är att ändra fastighetens bestämmelseort eller utföra arbeten som förbehålls ägarens samtycke.

Fullt ägande ( volle eigendom ) är evigt, kostar ingenting att behålla och lyder endast under allmän lag. Erfpacht utövas på en annans mark, regleras av den ägarens villkor och kan revideras eller upphöra. En lägenhet på erfpacht med en löpande kanon är normalt värd mindre än samma lägenhet i fullt ägande, och skillnaden syns inte alltid i det begärda priset.

Erfpacht, opstal och hyra av en byggnad

• Erfpacht ger rätt att inneha och nyttja annans mark (art. 5:85 BW). Byggnader på tomten ingår i allmänhet i erfpachträtten.
• Opstal, rätten till ytligheter (art. 5:101 BW), ger rätt att äga eller förvärva byggnader, arbeten eller planteringar i, på eller ovanför annans mark, vilket bryter mot regeln att en byggnad tillhör markägaren. Den kan medföra en betalning som kallas en vedergällning, och beviljas ofta som en beroende rättighet vid sidan av erfpacht eller ett leasingavtal – för en kabel, solpaneler – även om den kan stå fristående. De lagstadgade reglerna om erfpacht gäller på motsvarande sätt för yträtten (art. 5:104 BW).
• Hyra, ett leasingavtal för en byggnad eller bostad, är ett avtal, inte en sakrätt: ingen registreringsbar rätt, ingen inteckning, och hyresreglerna i bok 7 BW gäller. En hyresgäst betalar hyra för boende; en erfpachter betalar en kanon för en fastighetsrätt han äger och kan sälja.

Handlingen och de allmänna villkoren

En erfpacht-rättighet skapas genom notariehandling och registreras i de offentliga registren. Erfpachtakte anger de individuella villkoren – handlingssätt, villkor, ursprungliga kanon, tillåten användning – och förklarar sedan nästan alltid en uppsättning algemene bestämmelser tillämpliga. Dessa allmänna villkor är innehållet i avtalet: revisionsmekanism, friköpsregler, samtyckeskrav, ersättningssystem, uppsägningsbefogenheter.

Villkoren för utgivningsåret styr

Det här är den punkt som oftast missas, och den är avgörande. En kommun har inte en uppsättning villkor utan en serie, utfärdade under olika år, som vart och ett reglerar de tomter som beviljas enligt den. Amsterdams identifieras efter år — bland dem AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 och 2016, varav AB 1994, AB 2000 och AB 2016 är de serier som oftast förekommer idag. Skillnaderna är inte kosmetiska: äldre uppsättningar kan ge ägaren stort utrymme för revision och begränsade kompensationsrättigheter.

Frågan är aldrig ”vilka är erfpacht-villkoren i den här staden?” utan ”vilken uppsättning gäller för den här tomten?” Svaret finns hos Kadaster: etableringshandlingen och eventuella senare ändringshandlingar anger villkoren per år. Be din notarie att få tag på handlingen och den fullständiga texten av dessa villkor och att läsa dem – inte en sammanfattning, inte mäklarens stycke.

Tomträttshyran (kanon)

Kanonen är den periodiska betalningen för användning av marken. Den vanliga strukturen är en kanonprocent som tillämpas på ett taxerat markvärde, härlett residualt, från en andel av fastighetens värde eller från ett schema. Amsterdam Den faktorn är buurtstraatquoten, som uttrycker markvärdet som en andel av fastighetens värde för den berörda gatan.

Mellan revideringarna indexerar de flesta moderna förhållanden årligen värdet av mark mot ett konsumentprisindex. Indexering är inte en revidering: den följer inflationen och är förutsägbar, medan revidering återställer det underliggande markvärdet och kan mångdubbla värdet av marken. Utebliven betalning kan i slutändan kosta arrendatorn själva rätten.

De tre typerna av erfpacht

Voortdurend och eeuwigdurend återges båda som "perpetual" i engelska specifikationer. De är inte samma sak, och skillnaden är värd en hel del pengar. En rättighet med evig varaktighet kan också ha en kanon som endast köps av under en period: duration och buy-off är separata frågor.

Revision i slutet av en period: den största finansiella risken

För fortsatt erfpacht är slutet av en period när markägaren kan återställa kanonen till aktuellt markvärde. Eftersom perioderna löper över årtionden och nederländska stadsmarkvärden har stigit kraftigt, kan den nya kanonen vara en stor multipel av den gamla.

• Det är inte gradvis. Ökningen sker i ett steg, vid ett datum som fastställdes årtionden tidigare.
• Mekanismen sitter kvar i de gamla förhållandena. Enligt vissa äldre uppsättningar är ägarens handlingsutrymme stort och prövningsmöjligheterna är begränsade till ett värderingsförfarande snarare än en domstol.
• Långivare blickar framåt. Ett nära förestående revideringsdatum påverkar både ditt lån och den återförsäljningsmarknad du kommer att möta.

Innan undertecknandet, fastställ datumet då den nuvarande perioden slutar, revisionsmekanismen och – där vägledande siffror publiceras – vad reglerna skulle vara om de reviderades idag. Om en revidering pågår måste erbjudandet och eventuell tidsfrist för invändningar ses.

Köpa av tomträttsavgäld (afkoop)

Istället för att betala en kanon kan erfpachtern eventuellt köpa av den för en kapitalsumma. En afkoop (Afkoop) förtidsbetalar kanonen under en period för resten av den innevarande perioden; när den perioden slutar återupptas skyldigheten enligt reviderade villkor, så en egendom som annonseras som "avköpt kanon" kan vara täckt endast fram till ett datum som nu är ganska nära förestående. En evighetsdurende afkoop upphäver kanonen för all framtid, utan framtida revidering.

Att köpa av marken är inte att köpa den: äganderätten stannar hos ägaren, endast betalningsskyldigheten upphör och villkoren reglerar fortfarande användning och samtycke. Huruvida ett köp av mark måste erbjudas, hur det beräknas och om det kan göras mitt i perioden är frågor som avgörs av villkoren, inte av allmän lag. Det verkställs genom notariehandling och registreras. Skattebehandlingen följer samma skillnad, och den är inte densamma för ett periodiskt köp som för ett kapitalköp, så låt en skatterådgivare bekräfta konsekvenserna av den väg du väljer innan du binder dig till den.

Amsterdamfrån fortsatt till evig erfpacht

Amsterdam Det är därför detta ämne är viktigt för de flesta internationella köpare: en stor del av stadens bostadsbestånd står på kommunal mark med arrenderätt, som historiskt sett har fortsatt att vara erfpacht med periodisk revidering.

Från och med 2016 började kommunen utfärda evig erfpacht för nya bidrag enligt en ny uppsättning allmänna villkor, och öppnade ett system som gör det möjligt för befintliga kvarvarande arrendatorer att byta ( overstappen ). Arrendatorn ansöker om ett erbjudande som anger en evig kanon eller en evig avköpssumma, beräknad utifrån markvärdet vid en referenstidpunkt; acceptans leder till en ändringshandling, registrerad hos Kadaster.

Den ekonomiskt viktiga punkten är referensdatumet och rabatten. Ansökningar som gjordes före den 8 januari 2020 beräknades på mer förmånliga villkor än senare: det datumet är referensdatumet som styr rätten till den förmånliga övergångspremien och rabatten på markvärdet, varvid själva markvärdet härleds från fastighetsvärdet genom buurtstraatquote. Andra chans-arrangemang för dem som missade det datumet har följt sedan dess, vart och ett på sina egna villkor och med sitt eget slutdatum, och de fastställs av kommunen ensam snarare än genom lag. Huruvida ett fönster är öppet för en viss fastighet, och med vilken beräkning, är därför något att fastställa utifrån kommunens eget publicerade system innan du binder dig: fråga säljaren om eventuella redan utfärdade bud och kontrollera den aktuella tidsfristen direkt med kommunen. Skillnaden mellan en beräkningsgrund och en annan uppgår till tiotusentals euro.

Tre praktiska punkter följer av detta:

• Fastställ vad säljaren innehar. Fortlöpande erfpacht; fortlöpande erfpacht med ett ansökt men inte slutfört byte; evig erfpacht med en indexerad kanon; och evig erfpacht som köps av för all framtid är fyra olika tillgångar till fyra priser.
• Ett erbjudande är inte ett byte. Tills ändringshandlingen är undertecknad och registrerad kvarstår fastigheten i den gamla ordningen. Huruvida en köpare kan ta över ett utestående bud, och när, är en fråga om villkoren för avtalet.
• Kommunala system ändras. Amsterdams erfpacht-policy är omtvistad och har ändrats upprepade gånger; tidsfrister, rabatter, markvärdesfaktorer och kanonprocentsatser varierar från år till år. Ingenting här är läget den dag du köper.

Privat erfpacht: byggherrar, företag och institutionella ägare

Mark hyrs också ut på långtidsarrenden av byggherrar, bostadsbolag, institutionella investerare, välgörenhetsstiftelser och privata markägare. Lagen är densamma; villkoren är det ofta inte.

Privata förhållanden tenderar att vara mindre gynnsamma på märkbara sätt: kortare eller fasta villkor utan fortsättning; revidering med kortare intervall, ibland vart femte eller tionde år; revidering knuten till fastighetsvärde snarare än markvärde, så att arrendatorns egna förbättringar bidrar till ökningen; ersättning utesluten eller med tak; breda krav på samtycke för uthyrning, ändring och försäljning. Vissa projekt som marknadsförs till förstagångsköpare, där säljaren behåller marken för att sänka priset, är erfpacht-konstruktioner av detta slag.

En kommun är en permanent institution med politiska begränsningar och ett intresse av en fungerande bostadsmarknad; en privat markägare innehar en investering. Privat mark är inte dålig av den anledningen, men anta aldrig att dess villkor liknar de kommunala som en köpare kan ha läst om.

Ersättning vid arrendeavtalets slut

När en erfpacht-rätt upphör har den tidigare erfpachtern i princip rätt till ersättning för värdet av byggnader, arbeten och planteringar som han själv uppfört eller förvärvat från sin föregångare mot betalning (art. 5:99 BW), och får behålla egendomen tills ersättningen har betalats (art. 5:100 BW).

Två villkor spelar roll. Rätten kan begränsas eller uteslutas av lagen inom de gränser som lagen tillåter, och äldre privata villkor gör det ofta. Och det är ersättning för byggnaderna, inte för skillnaden mellan tomträtts- och äganderättsvärdet: en tomträttsinnehavare vars tillfälliga rätt löper ut får inte bostadens marknadsvärde. Där villkoren talar om "byggnadernas värde" avgör värderingsgrunden allt.

Bolånegivarens ställning

En erfpachträtt kan pantsättas och de flesta holländska långivare lånar ut på leasehold-fastigheter. Huruvida en långivare lånar ut på din fastighet beror nästan helt på de allmänna villkoren. Långivare bedömer typen av rättighet och, om den är tillfällig, den återstående löptiden för lånetiden; om lånevillkoret är fast, indexerat eller kan revideras, och när nästa revidering infaller; om uppsägning kan förstöra säkerheten; om långivaren måste underrättas och tillåtas att åtgärda en försummelse; och om ersättning i slutet kvarstår.

Två saker gör detta genomförbart. Standardvillkoren för de stora kommunerna accepteras generellt av de största långivarna, så ett köp av dem väcker sällan en finansieringsfråga. Privat erfpacht är det svårare fallet, eftersom villkoren är vad markägaren har upprättat. Där måste konstruktionens acceptans fastställas för den specifika uppsättningen villkor, med långivaren och, i förekommande fall, med bolånegarantigivaren. När en nationell bolånegaranti (NHG) söks publiceras läget. NHG:s villkor och standarder, som publiceras varje år, accepterar traditionell erfpacht, men de anger krav på den återstående hyrestiden mätt i förhållande till lånets löptid, och dessa krav är strängare för rättigheter som skapats före den 1 januari 1992, då den lagstadgade rätten till ersättning för byggnader trädde i kraft. En konstruktion som inte är traditionell, och alla former av köparstöd ( koperssteun ), måste ha accepterats av NHG självt, och NHG publicerar listan över de konstruktioner som de har accepterat. En som inte finns med på den listan kommer inte att finansieras med NHG.

Ett finansieringsvillkor ( financieringsvoorbehoud ) skyddar ingenting om ansökan aldrig nådde långivaren med de bifogade leasevillkoren.

Försäljning: samtycke och skulder

En erfpacht-rättighet är överlåtbar, men handlingen kan kräva markägarens samtycke till en överlåtelse eller delning (art. 5:91 BW); om samtycke vägras tillåter lagen att det ersätts med domstolsbeslut. För de flesta kommuner är samtycke en formalitet, men anta det aldrig: tidsplanen måste passa ihop med färdigställandet, och villkor kan kräva att det inte finns några skulder och inga utestående avtalsbrott.

Dröjsmål följer rätten: förvärvaren och säljaren är solidariskt ansvariga för den kanon som förföll under de fem åren före överlåtelsen (art. 5:92 BW). Notarien bör inhämta ett skriftligt utlåtande från markägaren om kanonens ställning, dröjsmål, avgifter och påstådda brott.

Uppsägning av markägaren

Markägaren kan säga upp erfpacht ( opzegging ) om kanonen har varit obetald i två på varandra följande år, eller om erfpachtern allvarligt bryter mot den (art. 5:87 BW). Formaliteterna är strikta och de skyddar långivaren: uppsägning sker genom en kronofogde, minst en månad före den dag mot vilken den lämnas om grunden är dröjsmål, och den måste delges alla som är registrerade som panthavare eller annan begränsad rättighetsinnehavare inom åtta dagar, så att banken kan ingripa och avhjälpa skulderna (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separat, när tjugofem år har gått sedan erfpachten skapades, kan endera parten begära att domstolen ändrar eller säger upp den på grund av oförutsedda omständigheter (art. 5:97 BW) – en smal väg, inte ett gottgörande mot en kanon som bara har blivit dyr.

Vad en köpare måste kontrollera innan han skriver under

• Den registrerade etableringshandlingen och varje senare ändrings- eller uppköpshandling.
• Vilken uppsättning allmänna villkor som gäller, per år, och dess fullständiga text.
• Huruvida rättigheten är tillfällig, fortlöpande eller oavbruten, och det exakta utgångs- eller slutdatumet för perioden.
• Den nuvarande kanonen, dess indexeringsgrund och huruvida den är avköpt – i så fall, tills när.
• Nästa revisionsdatum och mekanism, och eventuella pågående revisions- eller bytesförfaranden.
• Huruvida markägarens samtycke behövs för överlåtelsen, och hur lång tid det tar.
• Ett skriftligt utlåtande från markägaren om utestående skulder, avgifter och påstådda överträdelser.
• Skriftlig bekräftelse från långivaren att lånet kommer att beviljas på dessa villkor.
• För lägenheter: hur tomträtten samverkar med bostadsrättsföreningen, och vem betalar kanon.
• För Amsterdamkommunens aktuella publicerade ståndpunkt gällande byte, på köpdagen.

Erfpacht är inte en brist. Med de handlingar du har framför dig är det ett mer villkorligt sätt att inneha egendom, och det kan vara helt giltigt. Misstagen görs av köpare som behandlar leaseavtalet som standardavtal.