Hur påverkar Corona-krisen hyresavtal för företag?

Hela världen upplever för närvarande en kris i en otänkbar skala. Detta innebär att regeringar också måste vidta extraordinära åtgärder. Skadorna som denna situation har orsakat och kommer att fortsätta orsaka kan vara enorma. Faktum är att ingen för närvarande är i stånd att bedöma krisens omfattning och inte heller hur länge den kommer att pågå. Oavsett situationen är hyresavtalen för affärslokaler fortfarande i kraft. Detta väcker flera frågor. I den här artikeln vill vi svara på några frågor som kan uppstå med hyresgäster eller hyresvärdar i affärslokaler.

Betalningen av hyran

Måste du fortfarande betala hyran? Svaret på denna fråga beror på omständigheterna i fallet. I vilket fall som helst måste två situationer särskiljas. För det första affärslokaler som inte längre kan användas för affärsändamål, till exempel restauranger och kaféer. För det andra finns det butiker som fortfarande kan vara öppna, men som väljer att stänga sina dörrar själva.

Hyresgästen är skyldig att betala hyra enligt hyresavtalet. Om detta inte sker är det ett avtalsbrott. Nu uppstår frågan, kan det finnas force majeure? Kanske finns det överenskommelser i hyresavtalet om under vilka omständigheter force majeure kan gälla. Om inte, den lag gäller. Lagen säger att det föreligger force majeure om hyresgästen inte kan hållas ansvarig för bristande efterlevnad; det är med andra ord inte hyresgästens fel att han inte kan betala hyran.

Det är oklart om underlåtenheten att uppfylla skyldigheterna på grund av coronaviruset leder till force majeure. Eftersom det inte finns något prejudikat för detta är det svårt att bedöma vad utgången blir i detta fall. Det som däremot spelar roll är det ofta använda ROZ-kontraktet (Fastighetsrådet) i denna typ av hyresförhållande. I detta kontrakt är krav på hyresavdrag som standard uteslutet. Frågan är om en hyresvärd rimligen kan bibehålla denna synpunkt i dagsläget.

Om hyresgästen väljer att stänga sin butik kommer situationen att vara annorlunda. Men det finns för närvarande ingen skyldighet att göra det, verkligheten är att det är mindre besökare och därför mindre vinst. Frågan är om omständigheterna borde vara helt och hållet på hyresgästens bekostnad. Det är inte möjligt att ge ett tydligt svar på denna fråga eftersom varje situation är annorlunda. Detta måste utvärderas från fall till fall.

Oväntade omständigheter

Både hyresgästen och hyresvärden kan åberopa oförutsedda omständigheter. I allmänhet är en ekonomisk kris ansvarig för företagarens räkning, även om detta i de flesta fall kan vara annorlunda på grund av coronakrisen. De åtgärder som regeringen genomför kan också beaktas. Ett yrkande som grundar sig på oförutsedda omständigheter ger möjlighet att få hyresavtalet ändrat eller upphävt av domstolen.

Detta är möjligt i det fall att en hyresgäst inte längre rimligen kan hållas till fortsättning på avtalet. Enligt riksdagshistorien måste en domare agera återhållsamt i denna fråga. Vi är också nu i en situation att domstolar också är stängda: det blir därför inte lätt att få en dom snabbt.

Brist på hyresfastigheten

Hyresgästen kan kräva nedsättning av hyran eller ersättning vid brist. Brist i fastighetens skick eller något annat skick leder till att hyresgästen inte får hyresgästen vid hyresavtalets början. En brist kan till exempel vara: konstruktionsfel, läckande tak, mögel och oförmåga att få exploateringstillstånd på grund av avsaknad av nödutgång.

Domstolar är i allmänhet inte angelägna om att bedöma att det finns en omständighet som måste vara för hyresvärdens räkning. Dålig affär på grund av frånvaro av offentlighet är i alla fall inte en omständighet som bör belasta hyresvärden. Detta är en del av entreprenörsrisken. Det som också spelar roll är att den hyresfastighet i många fall fortfarande kan användas. Därför levererar fler restauranger eller får sina måltider hämtade som ett alternativ.

Utnyttjandepligten

De flesta hyresavtal för affärslokaler inkluderar en driftskyldighet. Detta innebär att hyresgästen måste använda de hyrda affärslokalerna. Under särskilda omständigheter kan skyldigheten att utnyttja uppstå från lagen, men detta är inte alltid fallet. Nästan alla hyresvärdar i affärs- och kontorslokaler använder sig av ROZ-modellerna. De allmänna bestämmelserna förknippade med ROZ-modellerna anger att hyresgästen kommer att använda det hyrda utrymmet "effektivt, fullständigt, korrekt och personligen". Detta innebär att hyresgästen är föremål för en driftsskyldighet.

Än så länge finns det ingen statlig åtgärd i Nederländerna som beordrar stängning av ett köpcentrum eller kontorslokaler. Regeringen har dock meddelat att alla skolor, mat- och dryckesställen, sport- och fitnessklubbar, bastur, sexklubbar och kaféer ska förbli stängda i hela landet tills vidare. Om en hyresgäst är skyldig enligt regeringens förordnande att stänga det hyrda, är hyresgästen inte ansvarig för detta.

Detta är en omständighet som enligt rådande nationell situation hyresgästen inte ska ställas till svars. Enligt de allmänna bestämmelserna är hyresgästen också skyldig att följa myndighetsanvisningar. Som arbetsgivare är han också skyldig att säkerställa en säker arbetsmiljö. Denna skyldighet uppstår genom att de anställda inte utsätts för risken för smitta av coronavirus. Under dessa omständigheter kan hyresvärden inte tvinga hyresgästen att bedriva verksamhet.

På grund av personal och / eller kunders hälsovård ser vi att hyresgästerna själva också väljer att stänga hyresobjektet, även om de inte har fått instruktioner om att göra det av regeringen. Under de nuvarande omständigheterna anser vi att hyresvärdarna inte kommer att kunna lämna in en ansökan om uppfyllande av skyldigheten, betalning av böter eller ersättning för skadestånd. Baserat på rationalitet och rättvisa, såväl som skyldigheten att begränsa skadorna från hyresgästen så mycket som möjligt, har vi svårt att föreställa oss att en hyresvärd kommer att invända mot en (tillfällig) stängning.

Olika användning av hyresfastigheten

Mat- och dryckesanläggningar är stängda just nu. Det är dock tillåtet att hämta och leverera mat. Men ett hyresavtal ger för det mesta en strikt syfte policy; vad som gör att plocka upp annorlunda än en restaurang. Som ett resultat kan hyresgästen agera i strid med hyresavtalet och - eventuellt - förlora böter.

I den nuvarande situationen har alla en skyldighet att begränsa sin skada så mycket som möjligt. Genom att byta till en hämtnings- / leveransfunktion följer en hyresgäst. Under dessa omständigheter är det av all rimlighet svårt att försvara ståndpunkten att detta strider mot det avtalsenliga syftet. I själva verket är det mycket troligt att en hyresgäst har ett krav på hyresgästen om hyresgästen inte gör allt för att hålla sin verksamhet igång för att kunna betala hyran.

Slutsats

Med andra ord, alla är skyldiga att begränsa sina skador så mycket som möjligt. Regeringen har redan meddelat långtgående åtgärder för att hjälpa företagare och minska deras ekonomiska press. Det rekommenderas att använda möjligheterna till dessa åtgärder. Om en hyresgäst vägrar att göra det kan det betraktas som svårt att överföra förlusterna till hyresvärden. Detta gäller också tvärtom. Samtidigt har politiker också uppmanat hyresvärdar att moderera hyran under den kommande perioden, så att risken delas.

Även om hyresgästen och hyresvärden har ett avtalsförhållande med varandra och principen om "en affär är en affär". Vi rekommenderar att prata med varandra och titta på möjligheterna. Hyresgästen och hyresvärden kanske kan träffa varandra i dessa exceptionella tider. Samtidigt som hyresgästen inte har några inkomster på grund av stängningen fortsätter även hyresvärdens utgifter. Det ligger i allas intresse att båda företagen överlever och övervinner denna kris.

På så sätt kan hyresgästen och hyresvärden komma överens om att hyran tillfälligt ska betalas delvis och bristen kommer att inhämtas när affärslokalen öppnas igen. Vi måste hjälpa varandra där det är möjligt och dessutom gynnas hyresvärdar inte av konkursiga hyresgäster. En ny hyresgäst är trots allt inte lätt att hitta i dessa tider. Vilket val du än gör, ta inte förhastade beslut och låt oss ge dig råd om möjligheterna.

Kontakt

Eftersom den nuvarande situationen är så oförutsägbar kan vi föreställa oss att detta kan väcka många frågor för dig. Vi håller noga med på utvecklingen och är glada att hålla dig informerad om den senaste situationen. Om du har några frågor om den här artikeln, tveka inte att kontakta advokater för Law & More.