Dåligt arbete av en entreprenör: dina rättigheter och gottgörelse enligt nederländsk lag

När en entreprenör levererar dåligt arbete har du enligt nederländsk lag förstahandsrätten att kräva att felen åtgärdas på entreprenörens egen bekostnad. För att utöva den rätten måste du klaga skriftligen så snart du upptäcker problemet och i de flesta fall ge entreprenören en rimlig tidsfrist för att reparera. Först när den perioden har gått utan resultat öppnas andra åtgärder: att ställa in betalningen, låta någon annan utföra arbetet, sänka priset, häva avtalet eller kräva skadestånd. Att agera i fel ordning är en vanlig anledning till att dessa krav misslyckas.

När är ett arbete juridiskt felaktigt?

Arbetet är bristfälligt när resultatet inte överensstämmer med vad som avtalats eller vad du hade rätt att förvänta dig. Entreprenören måste också varna dig för fel i dina instruktioner eller i materialet.

Ett avtal med en byggare, en montör, en installatör eller ett renoveringsföretag är ett arbetsavtal (aanneming van werk), som regleras av avdelning 12 i bok 7 i den nederländska civillagen. Artikel 7:750 definierar det: entreprenören åtar sig att producera ett konkret resultat utanför anställningen, och du åtar dig att betala ett pris. Allt som följer härrör från den enda idén om ett utlovat resultat.

Ett arbete är bristfälligt när resultatet inte överensstämmer med vad som avtalats. Måttet är kontraktet: specifikationen, ritningarna, offerten, materialens märke och modell, och allt som entreprenören sagt för att övertyga dig. Om kontraktet inte nämner något måste arbetet ha de egenskaper du hade rätt att förvänta dig, och det inkluderar att de tekniska byggreglerna följs, vilka sedan den 1 januari 2024 finns i byggarbetsförordningen (Besluit bouwwerken leefomgeving) snarare än i det tidigare Bouwbesluit.

Det finns en andra skyldighet som kunder ofta förbiser, och det är ofta den mer användbara. Enligt artikel 7:754 i den nederländska civillagen (BW) måste entreprenören varna dig om felaktigheter i uppdraget och om defekter i material eller mark som denne kände till eller borde ha känt till. För byggnadsarbeten måste den varningen sedan den 1 januari 2024 ges skriftligen och i otvetydiga ordalag, och den måste uppmärksamma dig på konsekvenserna. En entreprenör som följde dina instruktioner och tigit om ett uppenbart problem kan inte gömma sig bakom dina instruktioner i efterhand.

Är felet tillräckligt allvarligt för att avtalet ska upphöra?

Inte varje ofullkomlighet har samma konsekvenser. Skillnaden är inte kosmetisk kontra strukturell; det handlar om huruvida bristen är tillräckligt betydande för att motivera den åtgärd du vill använda.

• Mindre brister: färgrester, en felplacerad kakelplatta, en dåligt behandlad kant. Dessa ger rätt till reparation och till en proportionell prisavdrag om reparation inte utförs, men inte till hävning av hela avtalet.
• Allvarliga brister: ett tak som läcker, elarbeten som inte uppfyller gällande standarder, ett golv som inte bär, en konstruktion som inte följer byggreglerna. Dessa kan motivera upplösning, byte av entreprenören och ett krav på följdskador.

Anledningen till skillnaden är artikel 6:265 i den nederländska civillagen: varje underlåtenhet att prestera ger rätt att häva avtalet, såvida inte underlåtenheten, med tanke på dess särskilda natur eller ringa betydelse, inte motiverar upplösning. Undantaget är det som i praktiken fungerar, och det är därför upplösning på grund av ett färgfel misslyckas.

Vem är ansvarig när flera parter var inblandade?

I de flesta fall huvudentreprenören, eftersom denne är ansvarig för sina underentreprenörer och leverantörer som för sig själv.

Större projekt involverar en arkitekt, en konstruktör, underentreprenörer och leverantörer, och instinkten att åtgärda den som orsakat problemet är oftast felaktig. Ditt avtal är med huvudentreprenören, och enligt artikel 6:76 i den nederländska civillagen är en part som anlitar andra för att fullgöra sina skyldigheter ansvarig för deras beteende som för sitt eget. Entreprenören kan därför inte peka på sin underentreprenör eller på leverantören av ett felaktigt material; det är en fråga mellan dem.

Undantaget är när du har avtalat separat med designern eller med en leverantör. En designer har en professionell omsorgsplikt, och ett designfel är ett separat anspråk med sin egen preskriptionstid. Om en defekt produkt orsakat fysisk skada kan tillverkaren vara ansvarig i egen rätt. Identifiera från början vem ditt avtal är med, eftersom det avgör vem du skriver till och vem du stämmer.

Varför spelar leverans så stor roll?

Vid leverans övergår risken till dig, och synliga fel som du inte noterat accepteras i princip. Kontrollera noggrant och dokumentera varje fel skriftligen.

Leverans är den formella överlämnandet av det färdiga arbetet, och artikel 7:758 i den nederländska civillagen har allvarliga konsekvenser för detta. När du har accepterat arbetet anses det levererat, och från den tidpunkten övergår risken till dig och slutbetalningen förfaller.

Den avgörande regeln finns i artikel 7:758 paragraf 3. Efter leverans är entreprenören fri från ansvar för fel som du rimligen borde ha upptäckt vid leveranstillfället. Med andra ord är allt synligt som du godkänt utan anmärkning i princip ditt problem. Den enda meningen förklarar varför leveransbesiktningen är den viktigaste timmen i hela projektet, och varför du bör gå ut på byggarbetsplatsen med en lista över brister, notera varje punkt skriftligen och låta entreprenören skriva under den.

För avtal som ingås den 1 januari 2024 eller senare har situationen för icke-synliga fel förbättrats avsevärt. Lagen om kvalitetssäkring för byggsektorn (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) lade till ett fjärde stycke i artikel 7:758 för byggnadsarbete: entreprenören är fortfarande ansvarig för fel som inte upptäcktes vid leverans, såvida inte dessa fel inte kan hänföras till denne. Bördan har flyttats. En konsumentkund kan inte berövas detta skydd genom avtal; en professionell kund kan komma överens om annat, men bara om avtalet uttryckligen anger det.

Samma lag införde artikel 7:757a i den nederländska civillagen, som ålägger entreprenören att lämna över en leveransfil vid färdigställandet: ritningar och beräkningar, en beskrivning av vad som byggdes, detaljer om de material och installationer som använts samt den information som behövs för användning och underhåll. Be om den och gör inte slutbetalningen förrän du har den. Det är det dokument du behöver om ett fel uppstår tre år senare.

Vad täcker Wkb, och vad inte?

Den offentligrättsliga delen av Wkb gäller sedan den 1 januari 2024 för nybyggnadsarbeten i konsekvensklass 1, den lägsta riskkategorin, som omfattar frågor som villor och små kommersiella byggnader. För dessa projekt kontrollerar en oberoende kvalitetssäkringsgivare (kwaliteitsborger) arbetet under byggtiden istället för att kommunen bedömer planerna i förväg, och en anmälan om färdigställande måste lämnas in till kommunen innan byggnaden får användas. Dess utvidgning till renoveringsarbeten har skjutits upp och har inget fast datum. De privaträttsliga förändringarna som beskrivs ovan gäller dock för entreprenader generellt, inte bara för projekt som omfattas av det nya tillsynssystemet.

Hur snabbt måste du klaga, och när preskriberas din anspråksfrist?

Reklamera skriftligen inom rimlig tid efter att du upptäckt felet. Din reklamation preskriberas då två år efter reklamationen, och under alla omständigheter tjugo år efter leverans av en byggnad.

Det finns en ihållande myt att nederländsk lag ger fem års garanti mot dolda fel. Det gör den inte, och att förlita sig på den idén är anledningen till att giltiga anspråk går förlorade.

Två regler styr tidpunkten. Den första är skyldigheten att klaga. Artikel 6:89 i den nederländska civillagen kräver att du protesterar inom rimlig tid efter att du upptäckt felet, eller rimligen borde ha upptäckt det. Vad som är rimligt beror på omständigheterna, men den säkra vägen är enkel: skriv till entreprenören så snart du märker något, beskriv vad du har sett och datera det. En kund som väntar och hoppas att problemet ska lösa sig riskerar att förlora rätten att klaga överhuvudtaget.

Det andra är preskription. Enligt artikel 7:761 i den nederländska civillagen preskriberas ett krav avseende ett fel i levererat arbete två år efter att du protesterade mot det. Det är en kort tid, och den löper från ditt eget brev. Avbryt det skriftligen innan det löper ut, eller inled ett förfarande.

Det finns också ytterfrister, som löper från leverans oavsett när felet uppstod: tjugo år för byggnadsarbeten och tio år i alla andra fall. Det är dessa siffror som femårsmyten har ersatt. Spara korrespondensen: ett skriftligt erkännande av felet från entreprenören avbryter preskriptionstiden (artikel 3:318 BW).

Vad ska man göra den dagen man upptäcker ett fel?

Varför behöver du en anmälan om förfallodatum?

De flesta gottgörelser blir endast tillgängliga när entreprenören har försummat kontraktet. Det kräver vanligtvis ett skriftligt meddelande som ger en rimlig tidsfrist för reparation.

Nederländsk lag skiljer mellan en entreprenör som inte har presterat och en entreprenör som är i dröjsmål (verzuim). De flesta gottgörelser, inklusive skadestånd för försening, upplösning och att låta arbetet utföras av tredje part, kräver dröjsmål. Dröjsmål uppstår normalt sett först efter en underrättelse om dröjsmål, ingebrekestelling, enligt artikel 6:82 i den nederländska civillagen: en skriftlig anmaning som ger entreprenören en rimlig tidsfrist för att trots allt prestera korrekt.

Ett rättsligt giltigt meddelande innehåller fyra saker. Det identifierar felen specifikt, med hänvisning till kontraktet och bevisen. Det kräver reparation eller utbyte på entreprenörens bekostnad. Det anger en rimlig tidsfrist, som beror på arbetets art: dagar för en färgreparation, veckor för strukturellt arbete. Och det anger vad som ska hända om perioden går utan resultat.

Vad som räknas som rimligt bedöms objektivt. En tidsfrist som uppenbart är för kort gör inte meddelandet ogiltigt, men det kommer att tolkas som om en rimlig tidsfrist hade givits, vilket försenar det ögonblick då försummelse uppstår. Var lite generös; poängen med meddelandet är att göra entreprenörens underlåtenhet obestridlig, inte att avslöja den.

Skicka meddelandet med rekommenderad post såväl som via e-post. Rekommenderat brev styrker mottagandet och mottagningsdatumet, och ett e-postmeddelande som entreprenören påstår sig aldrig ha sett är värt mycket mindre. Vårt exempel på meddelande om försummelse visar hur ett sådant brev är strukturerat.

Det finns situationer där ingen underrättelse krävs, och de är viktiga. Enligt artikel 6:83 i den nederländska civillagen uppstår försummelse automatiskt när en fastställd tidsfrist för fullgörande har löpt ut, när skyldigheten härrör från en olaglig handling, eller när entreprenören har klargjort att denne inte kommer att fullgöra. Skriftlig vägran är därför en gåva: den upphäver väntetiden. Om fullgörande har blivit permanent omöjligt, till exempel på grund av att fel material har byggts in oåterkalleligt, är en underrättelse likaledes meningslös.

Vad kan du göra om entreprenören inte reparerar?

Du kan avbryta betalningen, låta ett annat företag utföra arbetet, begära prisavdrag eller upplösning av avtalet och kräva skadestånd. Varje åtgärd har sina egna villkor.

När tidsfristen i ditt meddelande har löpt ut blir flera åtgärder tillgängliga. De kan kombineras, men var och en har sina villkor, och fel val skapar ett nytt problem snarare än att lösa det gamla.

Kan du hålla inne betalningen?

Om entreprenören inte har presterat kan du skjuta upp din egen betalningsskyldighet enligt artiklarna 6:52 och 6:262 i den nederländska civillagen. Kravet är proportionalitet. Om kostnaden för att åtgärda felen är en liten del av kontraktssumman kan du inte hålla inne hela den sista delbetalningen; den del du behåller måste stå i rimligt förhållande till värdet av det som är fel. Skjuter du upp för mycket blir du den part som bryter kontraktet, vilket utsätter dig för ränta, inkassokostnader och ett eget krav.

Berätta vad du gör och varför. En betalning som helt enkelt upphör, utan förklaring, ser ut som en betalningstvist snarare än en kvalitetstvist, och skillnaden spelar roll när en domare eller skiljeman läser akten ett år senare.

Kan man anlita ett annat företag på entreprenörens bekostnad?

Detta är den åtgärd som oftast missförstås. Du kan som regel inte bara anlita ett annat företag och skicka fakturan till det första. Nederländsk lag erbjuder två alternativ. Du kan begära att domstolen ska få felet avhjälpt på gäldenärens bekostnad enligt artikel 3:299 i den nederländska civillagen, vilket är den rena lösningen när det finns tid. Eller så kan du låta arbetet utföras när entreprenören är i dröjsmål och kräva den rimliga merkostnaden som skadestånd enligt artikel 6:74 i den nederländska civillagen, vilket omvandlar kravet på fullgörande till ett krav på ersättningsskadestånd enligt artikel 6:87.

Oavsett vilken väg du väljer, se till att kostnaderna är rimliga. Begär mer än en offert, välj en proportionerlig lösning snarare än en uppgradering och dokumentera arbetets skick innan den andra entreprenören börjar. Den första entreprenören är ansvarig för kostnaden för att åtgärda saker och ting, inte för kostnaden för ett bättre resultat än vad du avtalat om.

När kan du sänka priset eller säga upp avtalet?

Delvis upplösning ger en prissänkning, och det är ofta det mest praktiska resultatet när felet är verkligt men reparationen är oproportionerlig. Fullständig upplösning enligt artikel 6:265 i den nederländska civillagen befriar båda parter från deras framtida skyldigheter och skapar skyldigheter att ångra det som har utförts; eftersom byggnadsarbetet inte kan återlämnas, löser detta sig vanligtvis i en monetär uppgörelse av redan erhållet värde.

Upplösning är endast möjlig om bristen motiverar det. Om arbetet i stort sett är okej kan du förvänta dig att en domstol eller en skiljeman sänker priset snarare än att häva hela kontraktet, och att de noggrant granskar om du gav entreprenören en verklig möjlighet att reparera.

Vilka förluster kan du göra gällande?

Utöver ovanstående kan du begära skadestånd enligt artikel 6:74 i den nederländska civillagen för förlust som faktiskt orsakats av felet: kostnader för reparation, följdskador såsom vattenskador på ett golv, kostnader för tillfälligt boende eller förvaring, och rimliga kostnader för att fastställa ansvar och för att erhålla ett expertutlåtande. Lagstadgad ränta löper från tidpunkten för försummelsen. Förlust måste bevisas, så spara fakturor och offerter, och beställ ett oberoende expertutlåtande tidigt om den tekniska orsaken bestrids. I byggtvister avgör expertutlåtandet vanligtvis fallet.

Vilket extra skydd har konsumenterna?

Om du är konsument som låter bygga ett hus kan du hålla inne upp till 5 procent av priset och deponera det hos en notarie. Entreprenören måste också skriftligen informera dig om hur riskerna för insolvens och fel täcks.

Artikel 7:768 i den nederländska civillagen ger en konsument som låtit bygga ett hus rätt att hålla inne upp till fem procent av kontraktspriset och deponera det hos en notarie istället för att betala det till entreprenören. Notarien betalar ut pengarna till entreprenören tre månader efter leverans, såvida du inte innan dess meddelar notarien att du håller inne pengarna på grund av fel som inte har reparerats. Det är det enskilt mest effektiva påtryckningsmedlet en konsument har, och det fungerar bara om det arrangerades innan pengarna betalades.

Artikel 7:765a i den nederländska civillagen, som också är ny från 2024, kräver att en entreprenör som bygger ett hem åt en konsument skriftligen informerar kunden om och hur denne har ordnat skydd för risken för insolvens och för ansvar för fel. Läs detta uttalande innan du skriver under. Ett garantiintyg från en erkänd garantiinstitution är värt betydligt mer än ett löfte från ett företag utan tillgångar, och avsaknaden av skydd är i sig information.

Slutligen, kontrollera vilka allmänna villkor som gäller. Konsumentkontrakt för byggnation ingås ofta enligt AVA-villkoren, större anläggnings- och kommersiella projekt på UAV eller UAV-GC. Dessa anger sina egna reklamations- och garantifrister, och de innehåller vanligtvis en skiljeklausul. Villkor som aldrig delgavs dig innan kontraktet undertecknades kan ibland åsidosättas, men förlita dig inte på det.

Var kommer din tvist att avgöras?

Kontrollera de allmänna villkoren först. Många byggkontrakt skickar tvister till skiljedom eller till en tvistnämnd snarare än till domstol.

Många byggkontrakt hänskjuter tvister till Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, skiljenämnden för byggtvister, tidigare känd som Raad van Arbitrage voor de Bouw. Dess skiljemän är ingenjörer, arkitekter och byggjurister, vilket är en verklig fördel när tvisten är av teknisk karaktär. Förfarandena är privata och en skiljedom är bindande och verkställbar, med endast begränsat utrymme för prövning av allmänna domstolar. En giltig skiljeklausul tar målet bort från civilrätten, så läs den innan du upprättar en stämningsansökan.

För konsumenter finns det en billigare väg. Om entreprenören är ansluten till en branschorganisation som deltar i Geschillencommissie kan tvistlösningsnämnden för bygg och renovering avgöra ärendet mot en blygsam avgift, vanligtvis snabbare än antingen skiljeförfarande eller domstol. Kontrollera entreprenörens anslutning innan du bestämmer dig för en annan väg.

I annat fall avgör civilrätten. Krav på upp till 25 000 euro prövas av tingsrätten (kantonrechter), där du kan infinna dig utan advokat; större krav går till tingsrätten, där representation av en advokat krävs. Domstolsavgifter fastställs enligt lag och justeras årligen. När snabbhet är viktigt, till exempel för att stoppa arbetet eller för att säkra en betalning, ger ett summariskt förfarande (kort geding) inför förhandlingsdomaren (voorzieningenrechter) ett beslut inom veckor snarare än månader.

Vad bör du kontrollera som kund?

De flesta byggtvister avgörs genom dokument som skapas innan arbetet påbörjas och vid leverans.

• Kontrollera entreprenörens registrering i Handelskammarens (KvK) handelsregister, dess ansvarsförsäkring och eventuella garantisystem.
• Specificera material efter märke, typ och kvantitet, och koppla betalningar till verifierade milstolpar.
• Som konsument som låter bygga ett hus, ordna handpenningen på 5 procent med en notarie enligt artikel 7:768 BW innan du betalar.
• Kontrollera vid leverans med en skriftlig lista över fel som undertecknats av entreprenören, eftersom synliga fel accepteras enligt artikel 7:758(3) i BW.
• Begär leveransunderlaget enligt artikel 7:757a i BW före slutbetalningen.

Vad bör man kontrollera som entreprenör?

Samma regler avgör din exponering när en klient klagar på ditt arbete.

• Varna klienten skriftligen och tydligt om fel i instruktioner, material eller underlag (artikel 7:754 BW).
• För ett hus byggt för en konsument, ange skriftligen hur insolvens och fel täcks (artikel 7:765a BW).
• Lämna över de allmänna villkoren (AVA, UAV eller UAV-GC) innan kontraktet undertecknas.
• Registrera leveransen och de överenskomna upphämtningspunkterna skriftligen.
• Svara på ett meddelande om försummelse inom den fastställda tiden, skriftligen, med en reparationsplan eller ett motiverat avslag.

Våra artiklar om fel i nybyggda bostäder och om byggfel och vem som är ansvarig går vidare in på ansvarsfrågorna.

Vad kan vi göra för dig vid bristfälligt byggarbete?

Våra fastighetsjurister ger råd till privatpersoner, byggherrar och entreprenörer i byggtvister; vårt index över guider inom nederländsk fastighetsrätt listar våra andra artiklar.

• Vi bedömer om arbetet överensstämmer med kontraktet, ritningarna och byggarbetsförordningen (levnadsmiljöförordningen).
• Vi utarbetar den skriftliga protesten och meddelandet om försummelse med en rimlig reparationstid.
• Vi beräknar hur mycket betalning du säkert kan ställa in enligt artiklarna 6:52 och 6:262 i BW.
• Vi ansöker hos domstolen om tillstånd enligt artikel 3:299 BW att låta ett annat företag utföra arbetet.
• Vi för förfaranden inför civila domstolar, Raad van Arbitrage in bouwgeschillen eller Geschillencommissie.

Sammanfattning

• Reklamera skriftligen till entreprenören så snart du upptäcker ett fel (artikel 6:89 BW).
• Lämna ett skriftligt meddelande om försummelse med en rimlig tidsfrist för reparation; de flesta gottgörelser är beroende av det.
• Håll endast inne betalning i proportion till felen och låt ett annat företag utföra arbetet endast efter försummelse eller med domstols tillstånd.
• Ditt krav preskriberas två år efter ditt klagomål, och senast tjugo år efter leverans av en byggnad (artikel 7:761 BW).
• Kontrollera de allmänna villkoren: de skickar ofta tvisten till skiljedom eller en tvistnämnd.

Vanliga frågor och svar