Beskrivning

Att köpa ett nytt hus under en skilsmässa är möjligt i Nederländerna under vissa förutsättningar. Huruvida du kan köpa ett hus självständigt och vilka de ekonomiska konsekvenserna blir beror helt på era förmögenhetsförhållanden och tidpunkten då ni ansöker om skilsmässa hos domstolen.

Den här artikeln riktar sig till personer som ska skilja sig och funderar på att köpa en ny bostad under skilsmässoprocessen. Oavsett om du vill veta om du behöver din före detta partners samtycke, vad som händer med äganderätten eller hur en bolånegivare ser på din situation, hittar du svaren här. Vi täcker inte perioden efter slutgiltig folkbokföring, eftersom reglerna för ensamstående då gäller.

Direkt svar: Ja, du kan köpa en ny bostad under skilsmässoförfarandet, men konsekvenserna varierar kraftigt. Om du köper innan skilsmässoansökan har lämnats in kommer fastigheten att betraktas som sambo och din före detta partner blir automatiskt delägare. Om du köper efter att ansökan har lämnats in kommer fastigheten i princip att vara helt din.

Den här artikeln behandlar följande viktiga punkter:

• Hur ert giftorättsförhållande avgör om er före detta partner blir delägare
• Varför tidpunkten för att ansöka om skilsmässa är så avgörande
• Vilket samtycke krävs för köp och inteckning
• De ekonomiska konsekvenserna för underhåll, boendekostnader och skatt
• Praktiska steg för att få ett bolån under en skilsmässa

Att förstå äktenskapsförmögenhetsordningen

Egendomsordningen avgör vem som blir ägare till en bostad ni köper under skilsmässoförfarandet. Detta är grunden för alla ytterligare frågor om samtycke, inteckningar och bodelning. Utan att veta vilken ordning ni är gifta under kan ni inte bedöma konsekvenserna av att köpa en bostad.

I ett äktenskap med egendomsgemenskap delas tillgångar och skulder automatiskt. Vid äktenskapsförord ​​kan detta ordnas helt annorlunda. Den exakta formuleringen av ert äktenskapsförord ​​är avgörande i detta avseende.

Fullständig samfällighet

I ett äktenskap med fullständig egendomsgemenskap faller i princip allt du köper under äktenskapet i samfälligheten. Detta gäller äktenskap ingångna före den 1 januari 2018, men även senare äktenskap utan äktenskapsförord, där allt som ackumulerats under äktenskapet faller i den begränsade egendomsgemenskapen.

Konsekvenser vid husköp:

• Ett nytt hus som du köper innan samfälligheten upplöses blir automatiskt samegendom.
• Din före detta partner blir delägare, även om bara ditt namn står på köpekontraktet.
• Även bolåneskulden tillhör samhället.
• Denna nya bostad måste inkluderas i skilsmässoavtalet när den delas.

Vid första anblicken kan det verka klokt att köpa ett hus snabbt, men detta skapar en extra egendom som måste delas. Detta komplicerar skilsmässoförfarandet.

Boskillnad

Ett äktenskapsförord ​​med fullständig separation av egendom ger er betydligt mer frihet. Om bostäder uttryckligen är undantagna från samägande kan ni köpa en bostad självständigt utan att er ex-partner blir delägare.

Fördelar med detta system:

• Den nya fastigheten är helt din privata egendom
• Du behöver inte be om tillstånd för själva köpet
• Den andra partnern delar inte på något över- eller undervärde
• Skilsmässoavtalet blir mycket enklare

Vänligen notera: Många tror att de har helt separata tillgångar, trots att deras äktenskapsförord ​​kan innehålla begränsade klausuler om gemensam egendom eller förlikningsklausuler. Kontrollera alltid den exakta formuleringen i ert äktenskapsförord. Om bostäder inte uttryckligen är undantagna gäller samma regler som för gemensam egendom.

Frågan om vilket system som gäller avgör utgångsläget. Men även vid egendomsgemenskap finns det ett avgörande ögonblick då situationen förändras: inlämnandet av skilsmässoansökan.

Tidpunkt för skilsmässoansökan

I det ögonblick då du eller din före detta partner ansöker om skilsmässa hos domstolen fastställs äganderätten till en ny bostad. Sedan 2012 har detta varit det lagstadgade referensdatumet: det datumet upplöses samägandet. Detta har retroaktiv verkan på alla köp som görs efter det datumet.

Innan ansökan lämnas in

Så länge skilsmässoansökan ännu inte har lämnats in är du fullt bunden till din partner vad gäller egendom. lagAtt köpa ett hem i detta skede har långtgående konsekvenser.

Vad händer:

• Den nya fastigheten blir automatiskt en del av samfälligheten
• Din före detta partner blir delägare, oavsett vem som skriver under köpekontraktet
• Lånet tillhör också samfälligheten och båda parter är i princip ansvariga för det.
• Vid tidpunkten för den efterföljande uppdelningen måste det avgöras vem som ska få denna fastighet eller om den ska säljas.

risker:

• Du skapar en ytterligare tillgång som måste delas upp
• Den andra partnern kan göra anspråk på hälften av eventuellt framtida övervärde
• Din före detta partners borgenärer kan också driva in sina fordringar från denna egendom genom den gemensamma egendomen.
• Konflikten om fördelningen kan eskalera

I praktiken är det därför sällan klokt att köpa en bostad innan skilsmässoansökan har lämnats in. Ni bygger ju trots allt upp tillgångar som ni kan behöva dela.

Efter att ansökan lämnats in

Från det ögonblick då skilsmässoansökan inkommer till domstolen upplöses egendomsgemenskapen. Detta förändrar situationen i grunden.

Konsekvenser för äganderätten:

• Ett nytt hem som du köper tillhör nu dina privata tillgångar
• Din före detta partner blir inte delägare
• Skulden är också privat; den andra partnern är inte ansvarig
• Denna egendom behöver inte inkluderas i bodelningen

Viktig nyans för bolånet: Även om du kan köpa ett hem självständigt kan du fortfarande behöva din ex-partners samtycke för att ta ett bolån. Så länge skilsmässan inte officiellt har registrerats hos folkbokföringsbyrån kommer vissa långivare fortfarande att anse att ni är gifta. Om din partner vägrar kan du ansöka hos domstolen om tillstånd.

undantag

Det finns undantag där en fastighet kan förbli utanför samfälligheten redan innan begäran har lämnats in.

Återinvestering av egna medel: Om du finansierar fastigheten helt med privata tillgångar – till exempel en gåva med undantagsklausul eller ett arv – kan egendomen falla utanför samäganderätten. Strikta villkor gäller:

• Minst 50 % av köpeskillingen måste komma från påvisbara personliga medel.
• Detta måste dokumenteras i en notariehandling
• Medlens ursprung måste kunna verifieras

Detta undantag är svårt att tillämpa i praktiken om du också behöver ett lån. Sök alltid juridisk rådgivning för detta.

Praktiska konsekvenser och förfarande

Den juridiska möjligheten att köpa ett hem är en sak; praktisk genomförbarhet är en helt annan sak. Bolånegivare är försiktiga i skilsmässosituationer, och de ekonomiska konsekvenserna sträcker sig bortom enbart köpeskillingen.

Bolåneansökan under skilsmässa

Att få ett bolån under en skilsmässa är möjligt, men kräver noggranna förberedelser. Banker vill ha säkerhet om din ekonomiska situation efter skilsmässan.

Steg för att ansöka om bolån:

1. Bedöm din ekonomiska situation – Kartlägg dina inkomster, skulder, boendekostnader och eventuella underhållsskyldigheter
2. Skaffa ett (utkast till) skilsmässoavtal – Detta innehåller avtal om gemensam bostad, fördelning av övervärde eller restskuld och underhållsbidrag
3. Få klarhet kring det gamla huset – Banken vill veta om ni säljer bostaden eller om någon av er kommer att fortsätta bo där.
4. Begär ett preliminärt samråd med en bolånerådgivare – Beräkna din maximala lånekapacitet med och utan underhållsbidrag

Nödvändiga dokument:

• Undertecknat eller utkast till skilsmässoavtal
• Avtal om uppdelning av den nuvarande bostadsrätten
• Bevis på inkomst och eventuellt underhåll
• Översikt över befintliga bolånekostnader och andra förpliktelser

Skilsmässoavtalet är avgörande. Utan ordentliga överenskommelser om den gamla bostaden och underhållsbidraget kommer bolånegivaren ofta inte att lämna ett bindande erbjudande. Banken vill ta hänsyn till alla framtida utgifter.

Jämförelse av ekonomiska konsekvenser

tolkning: Den bästa utgångspunkten är att köpa efter att förfrågan har skickats in, med ett undertecknat avtal som innehåller tydliga arrangemang kring den egna bostaden, underhållsbidrag och fördelning av tillgångar. Detta ger bolånegivaren säkerhet och förhindrar att den andra partnern oväntat blir delägare.

Valet av när man ska köpa har också skattekonsekvenser. Tilläggslånesystemet innebär att du måste bidra med kapitalet från den gamla bostaden till den nya bostaden för att behålla full ränteavdrag. Vid en komplex bodelning kan detta vara svårt att beräkna.

Vanliga problem och lösningar

Praktiken visar att det sällan går smidigt att köpa ett hus under en skilsmässa. Dessa är de vanligaste problemen.

Ex-partner vägrar samtycke

Ibland vägrar den avgående partnern eller den kvarvarande partnern att samarbeta med ett bolån, antingen av ovilja eller för att skapa belåning.

Lösning: Du kan ansöka hos domstolen om tillstånd att ersätta din partners samtycke. Domaren kommer att väga de intressen som är inblandade: är köpet rimligt? Behöver du fastigheten för boende (t.ex. för barn)? Tar den andra partnern en orimlig risk?

Vid ett rimligt fastighetsköp och tydlig ekonomisk motivering beviljar domstolen vanligtvis tillståndet. Detta tar dock tid och medför juridiska kostnader.

Bolånegivaren ställer ytterligare krav

Bankerna är strikta. Utan ett slutgiltigt skilsmässoavtal eller om det råder osäkerhet kring den gamla bostaden kan finansieringen blockeras.

Lösningar:

• Gör tydliga överenskommelser med din ex-partner om det gemensamma boendet så snart som möjligt.
• Ange uttryckligen i avtalet att båda parter ger varandra tillstånd att köpa ytterligare en bostad.
• Överväg en tillfällig hyresavtal om förfarandet tar för lång tid
• Fråga bolåneinstitutet vilka ytterligare säkerheter de accepterar (t.ex. ytterligare personliga medel, garantier eller ett lägre lånebelopp).

Vissa banker använder ett ”preliminärt erbjudande” med vissa villkor, vilket blir slutgiltigt när avtalet är undertecknat.

Påverkan på underhålls- och bostadskostnader

Ett nytt bolån påverkar din förmåga att betala underhållsbidrag. Domstolen tar hänsyn till rimliga boendekostnader; extremt höga kostnader på grund av ett ambitiöst köp återspeglas inte fullt ut.

strategier:

• Köp ett hus med boendekostnader som står i proportion till din inkomst
• Beräkna påverkan på underhåll i förväg med hjälp av Trema-standarderna
• Räkna med dubbla kostnader om den gamla bostaden ännu inte är såld
• Rådgör med en ekonomisk skilsmässorådgivare om den optimala balansen

Att välja ett dyrt nytt hem kan öka ditt underhållsbehov eller minska din egen bostadsyta. Väg detta noga igenom.

Slutsats och nästa steg

Att köpa en ny bostad under en skilsmässa är lagligt tillåtet, men konsekvenserna beror på era egendomsförhållanden och framför allt tidpunkten för köpet. Om du köper innan du ansöker om skilsmässa kommer bostaden att betraktas som gemensam egendom och din före detta partner kommer att ha en andel i den. Om du köper efter att ansökan har lämnats in är fastigheten din ensam. Samtycke kan dock fortfarande krävas för inteckningen, förutsatt att skilsmässan ännu inte har slutförts och registrerats.

Omedelbara åtgärder att vidta:

1. Kontrollera vilket förmögenhetsförhållande ni är gifta under – begär ert äktenskapsförord ​​från advokaten.
2. Rådgör med en advokat eller medlare om att ansöka om skilsmässa, så att ni når rätt referensdatum
3. Gör tydliga överenskommelser om det nuvarande gemensamma boendet och skriv ner dessa i skilsmässoavtalet.
4. Boka ett möte med en bolånerådgivare för att beräkna din lånekapacitet, inklusive underhållsskyldigheter
5. Om det behövs, lämna in en begäran om tillstånd till domstolen om din före detta partner inte samarbetar.

Relaterade ämnen som kan vara relevanta: tilläggslånesystemet för övervärde, ränteavdrag för bolån efter skilsmässa och beräkning av underhållsbidrag.

Vanliga frågor och svar

Kan jag köpa ett hus innan skilsmässan är slutgiltig? Ja, det kan du. Det avgörande ögonblicket är inte den slutgiltiga skilsmässan, utan det datum då skilsmässoansökan lämnades in till domstolen. Från och med det ögonblicket upplöses egendomsgemenskapen och ett nytt hus står i princip utanför samfälligheten.

Vad händer om min ex-partner inte ger sitt samtycke? Du behöver inte samtycke till själva köpet efter att samäganderätten upplösts. Detta kan dock vara annorlunda för bolånet. Om din partner vägrar kan du ansöka om tillstånd hos domstolen. Domstolen kommer att bedöma om köpet är rimligt och om din före detta partner utsätts för oskälig risk.

Kommer ett nytt bolån att påverka mitt underhåll? Ja. Dina nya boendekostnader kommer att inkluderas i beräkningen av din förmåga att betala underhållsbidrag. Domstolen kommer dock att ta hänsyn till rimliga boendekostnader; en extremt dyr bostad kommer inte att ersättas fullt ut.

Kan jag överföra min förmånliga bolåneränta till en ny bostad? I de flesta fall nej. Bolånet på den gemensamma bostaden måste betalas tillbaka eller övertas av den person som bor kvar där. Du tar ett nytt bolån till aktuella räntor. Vissa banker erbjuder ett överförbart bolån vid flytt inom sin egen portfölj, men detta är inte standardpraxis vid skilsmässa.

Vad händer om jag köper en bostad innan ansökan har skickats in? Då faller denna bostad under samäganderätten och din före detta partner blir delägare. Detta gäller även om endast ditt namn står på lagfarten. Bostaden måste ingå i bodelningen, vilket komplicerar förfarandet.