Att köpa hus under skilsmässa: vem äger det och vilka är riskerna?

Ja, du kan köpa en ny bostad under din skilsmässa, men vem som äger den beror på era egendomsförhållanden och tidpunkten. Om ni är gifta i samäganderätt och köper innan skilsmässoansökan lämnas in, faller bostaden i princip i samfälligheten och din make/maka delar i den; om du köper efter att ansökan har lämnats in är den i princip ensam din.

Nedan förklarar vi hur ert förmögenhetsförhållanden fungerar, varför ansökningsdatumet är avgörande, om ni behöver er makes samtycke, hur långivare ser på er situation och vilka effekter det har på underhåll och skatt.

Hur påverkar era giftorättsliga förmögenhetsförhållanden ett nytt hem?

Ert egendomsförhållande avgör vem som blir ägare till en bostad ni köper under skilsmässoförfarandet. Utan att känna till ert förhållande kan ni inte bedöma konsekvenserna av ett köp.

I en egendomsgemenskap ( gemeenschap van goederen ) delas tillgångar och skulder. Med ett äktenskapsförord ​​( huwelijkse voorwaarden ) kan detta ordnas helt annorlunda, och den exakta formuleringen i ert avtal är avgörande.

egendomsgemenskap

Om ni gifte er före den 1 januari 2018 utan äktenskapsförord ​​är ni i princip gifta i allmän egendomsgemenskap: nästan allt som endera maken äger faller in i den. Om ni gifte er på eller efter det datumet utan äktenskapsförord ​​gäller en begränsad egendomsgemenskap, som i princip inkluderar det ni förvärvar under äktenskapet. I båda fallen faller en bostad ni köper under äktenskapet i princip in i samfälligheten, tillsammans med bolåneskulden, och din make/maka delar i den även om det bara är ert namn som står på köpeskillingen.

Boskillnad

Ett äktenskapsförord ​​med fullständig separation av egendom ger er mycket mer frihet. Om ingen samboskap existerar kan ni köpa en bostad på egen hand utan att er make/maka blir delägare.

• Det nya hemmet är din privata egendom.
• Din make/maka delar inte i någon värdeökning eller värdeminskning.
• Uppdelningen i skilsmässan blir enklare.

Obs: många tror att de har fullständig separation av egendom, medan deras äktenskapsförord ​​innehåller en begränsad gemenskapsklausul eller en förlikningsklausul ( verrekenbeding ). Enligt en periodisk eller slutlig förlikningsklausul kan värdet av en bostad som köpts under äktenskapet fortfarande behöva delas. Kontrollera alltid den exakta formuleringen i ert avtal.

Varför är datumet för skilsmässoansökan avgörande?

Vid äktenskap inom samäganderätt avgör det tidpunkt då skilsmässoansökan lämnas in till domstolen vad som tillhör samägandet. Det du förvärvar efter det datumet omfattas inte längre av den.

Enligt artikel 1:99 i den nederländska civillagen (BW) upplöses samboskapet vid skilsmässa i det ögonblick då skilsmässoansökan lämnas in. Denna regel har gällt sedan 2012. Gentemot tredje man som inte var medveten om den träder upplösningen endast i kraft om ansökan har registrerats i giftorättsregistret ( huwelijksgoederenregister ).

Innan ansökan lämnas in

Så länge som ansökan om skilsmässa inte har lämnats in är du fortfarande fullt bunden till din make/maka enligt giftorättsliga förmögenhetsrätten. Att köpa en bostad i detta skede har långtgående konsekvenser.

• Det nya hemmet blir i princip en del av samhället.
• Din make/maka delar i det, vem som än skriver under köpekontraktet.
• Bolånet är i princip en samfällighetsskuld, för vilken samfälligheten är ansvarig.
• Vid bodelningen ska det avgöras vem som tar över bostaden, eller om den säljs.

Riskerna med att köpa i detta skede:

• Du skapar en extra tillgång som måste delas upp.
• Din make/maka kan begära hälften av eventuell värdeökning.
• Din makes borgenärer kan i princip också göra regress mot samfällighetens tillgångar, inklusive denna bostad.

Efter att ansökan har lämnats in

Från det ögonblick då skilsmässoansökan lämnas in till domstolen är samfälligheten upplöst och nya förvärv faller inte längre in i den. Det förändrar läget i grunden.

• En ny bostad du köper nu tillhör i princip din egen fastighet.
• Din make/maka delar inte i det.
• En ny bolåneskuld du tar på dig är i princip din egen skuld.
• Hemmet behöver inte ingå i samfällighetens indelning.

Finns det undantag före ansökningsdagen?

Ja. En bostad kan stå utanför samfälligheten även när du köper den under äktenskapet, om du betalar för mer än hälften av den från dina egna, privata tillgångar.

Enligt artikel 1:95(1) BW förblir en tillgång som en make förvärvar mot vederlag utanför gemenskapen om mer än hälften av priset betalas på bekostnad av makens egen egendom. Exempel är pengar som du ärvt eller fått som gåva med en undantagsklausul ( uitsluitingsclausule ), eller pengar som redan fallit utanför gemenskapen enligt ert äktenskapsförord.

• Mer än hälften av köpeskillingen måste komma från din egen fastighet.
• Pengarnas ursprung måste kunna påvisas, till exempel med kontoutdrag och testamente eller gåvobrev.
• Det är klokt att få medlens ursprung registrerat när bostaden överlåts, till exempel i notariehandlingen, så att det inte blir någon diskussion om det senare.

Om du också behöver ett stort bolån är det ofta svårt att uppfylla kravet på "mer än hälften". Sök råd innan du skriver på.

Behöver du din makes samtycke?

För att köpa en ny bostad som ni inte bor i tillsammans behöver ni inte er makes lagstadgade samtycke. Långivare kan ändå be om er makes samarbete så länge ni fortfarande är gifta.

Artikel 1:88 BW kräver den andra makens samtycke för ett begränsat antal handlingar: bland annat försäljning, inteckning eller uthyrning av den bostad som makarna bor i tillsammans eller som den andra maken bor i, gåvor utöver det vanliga och att agera som borgensman. Ett inteckning i en ny bostad som inte är det gemensamma hemmet omfattas inte av den artikeln.

I praktiken kan dock en bolånegivare fortfarande begära din makes underskrift, eller bevis på att skilsmässoansökan har lämnats in och registrerats, så länge skilsmässan inte har registrerats hos folkbokföringsbyrån. Det är ett villkor för långivaren, inte ett lagstadgat krav. Om din make vägrar att samarbeta, diskutera med långivaren vilka bevis den kommer att acceptera istället, eller gör en överenskommelse om det i skilsmässoavtalet.

Hur får man ett bolån under en skilsmässa?

Det är möjligt, men långivare är försiktiga och vill ha säkerhet om din ekonomiska situation efter skilsmässan. Tydliga överenskommelser om det gemensamma hemmet och underhållet är oftast ett villkor för ett bindande erbjudande.

Steg för en bolåneansökan:

• Kartlägg din ekonomiska situation: inkomst, skulder, boendekostnader och eventuellt underhåll du kommer att betala eller få.
• Upprätta ett (utkast till) skilsmässoavtal (rättsavgörande) med arrangemang om det gemensamma hemmet, fördelning av eventuellt övervärde eller kvarvarande skuld och underhåll.
• Få klarhet kring det gemensamma hemmet: långivaren vill veta om det kommer att säljas eller tas över av en av er, och om ni kommer att bli befriade från det befintliga bolånet.
• Prata med en bolånerådgivare tidigt och få din lånekapacitet beräknad med och utan underhåll.

Utan tydliga överenskommelser om det gemensamma hemmet och underhållet kommer en långivare ofta inte att lämna ett bindande erbjudande, eftersom de vill ta hänsyn till alla framtida kostnader. Vissa långivare lämnar ett villkorat erbjudande som blir slutgiltigt när skilsmässoavtalet har undertecknats.

Vilka är konsekvenserna per scenario?

Översikten nedan visar de viktigaste skillnaderna för ett äktenskap med egendomsgemenskap.

Den bästa utgångspunkten är oftast att köpa efter att ansökan har lämnats in, med ett undertecknat skilsmässoavtal som reglerar bostaden, underhållet och uppdelningen. Det ger långivaren säkerhet och förhindrar att din make/maka oväntat delar i den nya bostaden.

Vilka är skattekonsekvenserna?

Tidpunkten för ditt köp har också betydelse för skatten. Enligt den nederländska regeln om ytterligare lån ( bijleenregeling ) kan du, om du sålde en tidigare bostad med övervärde, bara dra av bolåneräntan på inköpspriset för den nya bostaden minus det övervärdet (eigenwoningreserve ).

Exempel från den nederländska skattemyndigheten: om din gamla bostad hade ett övervärde på 40 000 euro och du köper en ny bostad för 200 000 euro, kan du dra av räntan på ett lån på högst 160 000 euro. Vid en skilsmässa delas ofta övervärdet i den gemensamma bostaden, vilket gör beräkningen komplex. Låt en skatterådgivare beräkna det innan du binder dig.

Vilka problem uppstår oftast, och hur löser man dem?

De flesta problemen gäller det gifta hemmet, långivarens förhållanden och underhåll.

Din make/maka kommer inte att samarbeta

Ibland vägrar en make att samarbeta med försäljningen av gifta bostaden, en befrielse från det befintliga bolånet eller ett utlåtande som den nya långivaren begär, av ovilja eller för att få hävstångseffekt.

Lösning: skriv in arrangemangen kring bostaden och köpet av nya bostäder i skilsmässoavtalet så tidigt som möjligt. Om din make/maka vägrar att samarbeta vid delning eller försäljning av bostaden kan domstolen besluta om delning i skilsmässoförfarandet. Det tar tid och medför kostnader, så börja tidigt.

Långivaren ställer ytterligare villkor

Långivare är strikta. Utan ett slutgiltigt skilsmässoavtal, eller med osäkerhet om det gemensamma hemmet, kan finansieringen stanna av.

• Ange uttryckligen i skilsmässoavtalet att ni båda får köpa en annan bostad.
• Överväg att hyra tillfälligt om förfarandet tar lång tid.
• Fråga långivaren vilka ytterligare säkerheter de accepterar, till exempel mer kapital eller ett lägre lån.

Effekt på underhålls- och bostadskostnader

Ett nytt bolån påverkar din betalningsförmåga eller ditt underhållsbehov. De underhållsriktlinjer som används av nederländska domstolar ( Rapport alimentatienormen ) arbetar med en fast bostadsbudget på 30 % av den disponibla nettoinkomsten; högre boendekostnader beaktas endast om de är oundvikliga och inte ditt eget val.

Att välja ett dyrt nytt hem minskar i allmänhet inte underhållet du måste betala, men det minskar ditt eget ekonomiska utrymme. Väg detta noga.

Vad bör du kontrollera som make/maka som vill köpa?

Enligt artikel 1:99 BW avgör inlämningsdatumet för skilsmässoansökan om en ny bostad inom samäganderätt är din ensam. Kontrollera dessa punkter innan du skriver under ett köpeavtal:

• Kontrollera era egendomsförhållanden; om ni har ett äktenskapsförord, begär en kopia från notarien och leta efter en förlikningsklausul.
• Kontrollera med din advokat om, och vid vilket datum, skilsmässoansökan har lämnats in.
• Om du betalar med ärvda eller gåvobelagda pengar, spara kontoutdragen och testamentet eller gåvohandlingen, och låt ursprunget registreras i notariehandlingen (artikel 1:95(1) BW).
• Låt en bolånerådgivare beräkna din lånekapacitet med och utan underhåll.
• Har den ytterligare låneregeln (bijleenregel) kontrollerad av en skatterådgivare.

Vad bör du kontrollera som den andra maken/makan?

En bostad som din make/maka köper före ansökningsdagen kan komma att bli samfälld, tillsammans med bolåneskulden. Kontrollera dessa punkter:

• Kontrollera om köpet ägde rum före eller efter inlämningsdatumet för skilsmässoansökan.
• Be om köpeavtalet, notariehandlingen och bolåneerbjudandet.
• Kontrollera om din make/maka kan bevisa att mer än hälften betalades från privata medel.
• Kontrollera om de nya boendekostnaderna används som argument för lägre underhåll; domstolen godtar endast oundvikliga boendekostnader.
• Innan du skriver under något uttalande för din makes eller makes långivare, kontrollera konsekvenserna för ditt eget ansvar.

Vad kan vi göra för dig när du köper bostad under en skilsmässa?

Våra skilsmässoadvokater hjälper dig att lösa fastighetssidan innan du eller din make/maka köper:

• Vi läser ert äktenskapsförord ​​och berättar om en ny bostad faller inom en samfällighet eller en bosättning.
• Vi lämnar in en skilsmässoansökan så att datumet för upplösning av samfälligheten fastställs.
• Vi upprättar skilsmässoavtalet (rättsavgörande) med de arrangemang som långivare begär gällande det gemensamma hemmet, underhåll och nya inköp.
• Vi beräknar effekten av de nya bostadskostnaderna på underhållet.
• Vi ber domstolen att besluta om uppdelningen om din make/maka vägrar att samarbeta.

Sammanfattning

• Du kan köpa en ny bostad under din skilsmässa; huruvida din make/maka delar i den beror på era egendomsförhållanden och tidpunkten.
• Vid egendomsgemenskap upplöses samfälligheten när ansökan om skilsmässa lämnas in (artikel 1:99 BW); en bostad som köpts efter det datumet är i princip din ensamma ägo.
• En bostad som till mer än hälften är betald med egen fastighet förblir utanför samfälligheten (artikel 1:95(1) BW).
• Lagstadgat samtycke från make/maka (artikel 1:88 BW) behövs inte för en ny bostad där ni inte bor tillsammans, men långivare kan be om din make/makas samarbete.
• Kontrollera effekten på underhåll och regeln om ytterligare lån innan du binder dig.

Vanliga frågor och svar