Varje hyresgäst har rätt har två viktiga rättigheter: rätten att njuta av sitt boende och rätten att hyra skydd. Där vi diskuterade hyresgästens första rätt i samband med hyresvärdens skyldigheter, den andra rätten till hyresgästen kom i en separat blogg om hyra skydd. Det är därför en annan intressant fråga kommer att diskuteras i den här bloggen: vilka andra rättigheter har hyresgästen? Rätten till livsnjutning och rätten till hyreskydd är inte de enda rättigheter som hyresgästen har mot hyresvärden. Till exempel har hyresgästen också rätt till ett antal rättigheter i samband med överföring av fastigheten som inte korsar hyran och och uthyrningen. Båda rättigheterna diskuteras i följd i den här bloggen.
Överföring av fastigheten går inte över hyran
I artikel 1: 7 punkt 226 i den nederländska civillagen, som gäller hyresgäster i bostads- och kommersiella utrymmen, anges följande:
"Hyresvärdens överlåtelse av fastigheten som hyresavtalet avser (...) överför hyresvärdens rättigheter och skyldigheter från hyresavtalet till förvärvaren. "
För hyresgästen betyder den här artikeln först och främst att överlåtelsen av ägandet av den hyrda fastigheten, till exempel genom hyresvärdens försäljning till en annan, inte upphör med hyresavtalet. Dessutom kan hyresgästen göra anspråk på hyresvärdens juridiska efterträdare, nu när denna juridiska efterträdare tar på sig hyresvärdens rättigheter och skyldigheter. För frågan om vilka påståenden exakt hyresgästen då har är det viktigt att först fastställa vilka rättigheter och skyldigheter hyresvärden överför till hans juridiska efterträdare. Enligt punkt 3 i artikel 7: 226 i civillagen är detta särskilt hyresvärdens rättigheter och skyldigheter som är direkt relaterade till användningen av den hyrda fastigheten mot vederlag som ska betalas av hyresgästen, dvs. hyran. Detta innebär att de påståenden som hyresgästen kan göra mot hyresvärdens juridiska efterträdare i princip avser hans två viktigaste rättigheter: rätten till livsnjutning och rätten att hyra skydd.
Ofta gör emellertid hyresgästen och hyresvärden också andra avtal i hyresavtalet när det gäller annat innehåll och registrerar dessa i klausuler. Ett vanligt exempel är en klausul om hyresgästens företrädesrätt. Även om det inte berättigar hyresgästen till leverans, innebär det en skyldighet för hyresvärden att erbjuda: hyresvärden måste först erbjuda den hyrda fastigheten till salu till hyresgästen innan den kan säljas till en annan juridisk efterträdare. Kommer nästa hyresvärd också vara bunden av denna klausul gentemot hyresgästen? Mot bakgrund av rättspraxis är detta inte fallet. Detta föreskriver att hyresgästens företrädesrätt inte är direkt relaterad till hyran, så att klausulen om rätten till köp av den hyrda fastigheten inte övergår till hyresvärdens juridiska efterträdare. Detta är bara annorlunda om det handlar om en köpoption från hyresgästen och det belopp som ska betalas periodiskt till hyresvärden också innehåller ett kompensationselement för det slutliga förvärvet.
Uthyrning
I artikel 7: 227 i civillagen anges dessutom följande med avseende på hyresgästens rättigheter:
"Hyresgästen har rätt att ge den hyrda fastigheten i bruk, helt eller delvis, till någon annan, såvida han inte var tvungen att anta att uthyraren skulle ha rimliga invändningar mot användningen av den andra personen."
Generellt framgår det av denna artikel att hyresgästen har rätt att hyra ut hela eller delar av den hyrda fastigheten till en annan person. Med hänsyn till den andra delen av artikel 7: 227 i civillagen kan hyresgästen dock inte fortsätta att hyra ut om han har skäl att misstänka att hyresvärden kommer att invända mot detta. I vissa fall är hyresvärdens invändningar uppenbara, till exempel om ett uthyrningsförbud ingår i hyresavtalet. I så fall är hyresgästen inte tillåtet. Om hyresgästen gör det ändå kan det komma en böter i gengäld. Detta böter måste sedan kopplas till förbudet mot uthyrning i hyresavtalet och vara bundet till ett maximalt belopp. Till exempel kan framhyrning av ett rum från ett Air B & B på detta sätt förbjudas i hyresavtalet, vilket ofta visar sig vara fallet.
I detta sammanhang är artikel 7: 244 i civillagen också viktig för uthyrning av bostadsutrymme, där det anges att hyresgästen inte får hyra ut hela bostadsutrymmet. Detta gäller inte en del av ett vardagsrum, till exempel ett rum. Med andra ord är hyresgästen i princip fri att delvis hyra ut en bostadsyta till en annan. I princip har underuthyraren också rätt att stanna kvar i den hyrda fastigheten. Detta gäller även om hyresgästen själv måste lämna den hyrda fastigheten. När allt kommer omkring föreskrivs i artikel 7: 269 i den nederländska civillagen att hyresvärden kommer att fortsätta att hyra ut genom lag, även om huvudhyresavtalet har upphört. Följande villkor måste dock vara uppfyllda för denna artikel:
- Oberoende bostadsyta. Med andra ord ett bostadsutrymme med egen åtkomst och egna nödvändiga faciliteter, som ett kök och ett badrum. Endast ett rum ses därför inte som ett självständigt boende.
- Hyresavtal. Att vara ett avtal mellan hyresgästen och underhyraren som uppfyller kraven för ett hyresavtal, som beskrivs i artikel 7: 201 i civillagen.
- Hyresavtal gäller uthyrning av bostadsyta. Med andra ord måste det huvudsakliga hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden avse hyran och uthyrningen av utrymme som de lagliga bostadsbestämmelserna gäller.
Om ovanstående bestämmelser inte följs, har underuthyraren fortfarande ingen rätt eller rätt att kräva av hyresvärden rätten att stanna kvar i den hyrda fastigheten efter det att det huvudsakliga hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden har upphört, så att också utvisningen oundvikligt för honom. Om underhyraren uppfyller villkoren måste han ta hänsyn till det faktum att hyresvärden kan inleda ett förfarande mot underhyraren efter sex månader för att åstadkomma upphörande av uthyrning och evakuering av hyresavtalet.
Precis som bostadsyta kan kommersiella utrymmen också hyras ut av hyresgästen. Men hur förhåller sig hyresgästen till hyresvärden i det här fallet, om hyresgästen inte hade tillstånd att göra det eller måste lämna den hyrda fastigheten? För 2003 var det en tydlig åtskillnad: hyresvärden hade ingenting med underhyraren att göra eftersom underhyraren bara hade ett juridiskt förhållande med hyresgästen. Som ett resultat hade underuthyraren heller inga rättigheter och därmed ett krav mot hyresvärden. Sedan dess har lagen ändrats på denna punkt och fastställer att om huvudhyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden upphör, måste hyresgästen ta hand om hyresgästens intressen och ställning genom att till exempel gå med hyresgästen i förfarandet med hyresvärd. Men om det huvudsakliga hyresavtalet fortfarande sägs upp efter förfarandet upphör även underhyresrätten.
Är du hyresgäst och har du några frågor angående den här bloggen? Kontakta sedan Law & More. Våra advokater är experter inom hyresrätt och ger dig gärna råd. De kan också hjälpa dig lagligt om din hyrestvist skulle leda till rättsliga förfaranden.