The Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Sedan den 1 juli 2024 har Nederländerna reglerat en betydligt större del av sin hyresmarknad än tidigare. Lagen om överkomliga hyror – den Lagen om överkomlig hyra — utökade hyresregleringen från sociala bostäder till mellansegmentet, gjorde poängsystemet bindande snarare än en måttstock och överlämnade verkställigheten till kommunerna. Om du hyr in Amsterdam or Eindhoven, eller om du hyr ut en fastighet där, avgör reglerna nedan vad din hyra lagligen får vara.

Vad lagen om överkomlig hyra gör

Lagen är inte en fristående kod utan en ändringsstadga, som skriver om delar av bok 7 i den nederländska civillagen, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huur woonprijzenruimte och Wet goed verhuurderschap. Den trädde i kraft den 1 juli 2024. Tre ändringar har störst betydelse.

• Regeringen förlängdes in i mitten av timmen. Före juli 2024 var endast bostäder med en hyrespoäng på upp till 143 poäng hyresreglerade; allt över det "liberaliserades" och kunde hyras ut till vad marknaden tålde. Lagen skapade ett reglerat mellanprisintervall från 144 till 186 poäng.
• Poängsystemet blev bindande. Tidigare kunde en hyresvärd begära mer än poängmaximumet och hyran stod kvar om inte hyresgästen överklagade den i tid. Nu är maximumet tvingande lag: att ta ut mer är olagligt i sig, oavsett om hyresgästen klagar eller inte.
• Poängsystemet moderniserades. WOZ-komponenten sattes upp med ett tak, energimärkningar fick betydligt större vikt, utomhusutrymmen premierades bättre och tilläggsavgifter infördes för nybyggnation och kulturminnesmärkta byggnader.

Regeringen uppskattade då att hyrorna för cirka 300 000 bostäder så småningom skulle sjunka med i genomsnitt cirka 190 euro per månad, varav cirka 157 000 bostäder i mellanklassen med i genomsnitt cirka 240 euro. Dessa var prognoser gjorda i förväg, inte uppmätta utfall.

Bostadsvärderingssystemet (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel, eller WWS, poängsätter en bostad på mätbara egenskaper och omvandlar summan till en maximal månatlig grundhyra ( kale huur , exklusive serviceavgifter). Den finns i artikel 5 i Besluit huurprijzen woonruimte, med poängtabellerna i dess bilagor.

Fristående hem

För en fristående bostad – en med egen ytterdörr, kök och badrum – ges poäng för:

• ytan för varje rum och för eventuellt förvaringsutrymme;
• köks- och sanitetsarmaturer, inklusive bänkskivans längd och en andra toalett eller ett badkar;
• energimärkningen, som sedan moderniseringen har mycket större vikt – en bra märkning ger många poäng, medan märkningarna E, F och G medför ett avdrag;
• utomhusutrymme såsom trädgård, balkong eller takterrass, med avdrag om sådan inte finns;
• WOZ-värdet (den kommunala fastighetsvärderingen), med ett tak så att läget inte kan dominera poängen i områden med högt värde;
• byggnadsminnesmärkt, vårdinrättningar och mindre föremål.

Varje poäng motsvarar ett belopp i en publicerad tabell, så 143 och 186 poäng översätts var och en till ett exakt eurobelopp. Dessa siffror indexeras den 1 januari varje år enligt artikel 12 i Besluit huurprijzen woonruimte, enligt metoden i artikel 27 i Wet op de huurtoeslag. Alla siffror du läser är därför endast giltiga för det angivna året.

Rum och andra boenden utan självhushåll

Rum, och andra boenden där man delar kök eller badrum, värderas enligt ett separat system – WWSO – som också moderniserades och blev bindande den 1 juli 2024. Det praktiska för studenter och unga yrkesverksamma är att det inte finns någon fri sektor för rum : oavsett hög poäng har ett rum en maximal hyra.

Tillägg: nybyggnation, monument och energi

Artikel 8a i Besluit huurprijzen woonruimte tillåter flera höjningar av den maximala hyran:

• Tillägg för nybyggnation på 10 % för bostäder i mellanklassen där byggandet påbörjades före den 1 januari 2028, med en giltighetstid på tjugo år från första inflyttning, för att hålla utvecklingen i mellanklassen livskraftig.
• Nationalmonument (rijksmonument)ett tillägg på 35 %.
• Provinsiellt eller kommunalt monumentett tillägg på 15 %.
• Skyddad stadsbildett påslag på 5 % för bostäder byggda före 1965 i ett skyddat stadslandskap som inte själva är kulturminnesmärkta.

Byggnader som är kulturminnesmärkta är också skyddade mot energimärkningsavdraget: istället för att förlora poäng för en dålig märkning får ett monument noll poäng för den punkten. Det finns inget separat renoveringsundantag; renovering sker via den vanliga vägen, så en hyresvärd som verkligen uppgraderar en fastighet – särskilt dess energimärkning – höjer den lagliga maximala hyran.

De tre segmenten

Gränserna uttrycks i poäng. Var och en av de två gränspoängen omvandlas till ett maxbelopp i euro för den grundläggande ingångshyran vid början av ett nytt hyresavtal, exklusive serviceavgifter. Dessa eurosiffror indexeras varje 1 januari enligt artikel 12 i Besluit huurprijzen woonruimte och publiceras av Rijksoverheid och Huurcommissie , så använd beloppet för det år då hyresavtalet börjar.

Poängen styr, inte den begärda hyran: en bostad som får 160 poäng är en mellanklassboende även om den annonseras för 1 600 euro, och överskottet är olagligt.

Befintliga avtal: övergångsordningen

Lagen gäller i sin helhet för alla hyresavtal som ingås den 1 juli 2024 eller senare. För avtal som tecknats före det datumet skiljer sig övergångsreglerna beroende på poängsumma:

• Upp till 143 poäng, under liberaliseringströskeln vid ikraftträdandet. Redan reglerad; det moderniserade vattensystemet och det nya maximumet tillämpades från och med den 1 juli 2024.
• Upp till 143 poäng, men över liberaliseringströskeln vid ikraftträdandet — ett ”liberaliserat” kontrakt på en bostad som i själva verket får låga poäng. Lagen fångade upp dessa från 1 July 2025 , efter en ettårig övergångsperiod som tillåter hyresvärdar att frivilligt anpassa sig. Sedan det datumet kan den sittande hyresgästen kräva att hyran sänks till det maximala poängvärdet.
• 144 till 186 poäng. Befintliga kontrakt är inte påverkas. Mellanpriset påverkas endast av ett hyresgästbyte, när bostaden hyrs ut nästa gång.
• 187 poäng och uppåt. Utanför regimen; ingen maximal utgångshyra.

Detta är den mest missförstådda delen av lagen. Många hyresgäster antar att regleringen av mellanmarknadsläget gäller dem direkt; för de flesta hyresgäster i mellanmarknadsläget gör den inte det. Det är fortfarande värt att räkna poängen: en lägenhet som ser ut som mellanmarknadslägenhet kan få ett betyg under 143 när en dålig energimärkning och ett begränsat WOZ-värde har beaktats – och den lägenheten är täckt.

Poängsättningen som hyresvärden måste ge dig

En hyresvärd som hyr ut en reglerad eller mellanstor bostad måste ge hyresgästen en poängräkning enligt WWS eller WWSO, med motsvarande maximala hyra, vid hyresavtalets början. Skyldigheten har gällt för nya hyresavtal sedan den 1 juli 2024, då lagen om överkomlig hyra trädde i kraft; Huurcommissies verkställighetsbefogenheter och instrument var fullt operativa från och med den 1 januari 2025. Den finns bland de allmänna reglerna för gott hyresvärdskap i artikel 2 i Wet goed verhuurderschap, så kommunen kan verkställa den. Det är hyresgästens bästa utgångspunkt: begär en skriftlig, och om ingen kommer är det i sig en anmälningspliktig överträdelse.

Verkställighet: från hyresgästens initiativ till kommunens

Före lagen var en för hög hyra hyresgästens problem: hyresgästen var tvungen att ansöka hos Huurcommissie inom sex månader efter hyreskontraktets början, och en hyresgäst med ett tidsbegränsat kontrakt som befarade att kontraktet inte skulle förnyas gjorde ofta ingenting. Lagen skrev in den maximala hyran i de allmänna reglerna för gott hyresvärdskap, och sedan den 1 januari 2025 kan kommuner verkställa dessa regler på eget initiativ med hjälp av Wet goed verhuurderschaps upptrappningsstege:

• en varning;
• ett beslut under administrativt tvång (sista orderstyrningsdwang) eller ett strafföreläggande (sista order dwangsom);
• en administrativ böter (styrande boete), vilket ökar vid upprepning;
• i de allvarligaste fallen av upprepade överträdelser, ledningsövertagande (förvaltare), genom att placera fastigheten i tredjepartsförvaltning.

Den maximala administrativa bötesbeloppet fastställs med hänvisning till de lagstadgade bötesbeloppen i artikel 23 i den nederländska strafflagen och höjs om samma hyresvärd bryter mot reglerna igen inom den period som anges i lagen (artikel 19 i Wet goed verhuurderschap). Dessa bötesbelopp justeras vartannat år, så det tak som räknas är det som gäller vid tidpunkten för överträdelsen; kommunerna publicerar sina egna bötesbelopp inom ramen för bötesbeloppet. Varje kommun måste också ha en rapporteringspunkt ( meldpunt ) där hyresgäster kan rapportera dålig uthyrningspraxis, anonymt om de så önskar.

Kommunal verkställighet ersätter inte hyresgästens egna åtgärder; den löper parallellt med dem.

• Inom sex månader från hyresavtalets början kan hyresgästen begära att hyresgästen prövar utgångshyran enligt artikel 7:249 i den nederländska civillagen. En för hög hyra sänks då med retroaktiv verkan från hyresstartdatumet.
• Efter den perioden kan en hyresgäst i en reglerad eller mellanstor bostad föreslå en sänkning till hyresvärden och, om den nekas, ta upp ärendet till Huurcommissie enligt artikel 7:254 i den nederländska civillagen. En sådan sänkning gäller i allmänhet endast för framtiden.
• Beslut från Huurcommissie är bindande för parterna, med förbehåll för att tvisten hänskjuts till tingsrätten inom den lagstadgade tiden.

Hur mycket kan hyran höjas varje år?

Hyreshöjningar har ett tak separat från utgångshyran, och taken justeras årligen.

• Reglerade bostäder (upp till 143 poäng). Ett procentuellt tak gäller från och med den 1 juli varje år, med ett fast maxbelopp i euro istället där grundhyran är mycket låg. Samma tak gäller för rum, husvagnar och campingplatser.
• Mellanklassbostäder (144–186 poäng). Ett separat, något högre procenttak gäller. Om kontraktet självt anger en lägre procentsats gäller den avtalsenliga siffran; om det anger en högre procentsats får hyresvärden inte tillämpa den.

Båda taken följer samma lagstadgade formel: det lägsta av inflationen och den kollektivavtalade löneutvecklingen, plus en procentenhet. De tillkännages varje år av ministern för bostäder och fysisk planering och publiceras på rijksoverheid.nl innan de träder i kraft, så ta siffran för året för höjningen och inte den du läste av förra året. En hyresgäst som anser att en höjning är för hög kan lägga fram förslaget till Huurcommissie, men endast inom den period som Huurcommissie publicerar för det året, vilket för en höjning som träder i kraft den 1 juli infaller följande höst. Om den missas står höjningen kvar. Vår guide till den årliga hyreshöjningen anger stegen.

Hur lagen överensstämmer med resten av den nederländska hyreslagstiftningen

Lagen om goda hyresrätter (Wet goed verhuurderschap)

Wet goed verhuurderschap, som har gällt sedan den 1 juli 2023, fastställer nationella uppföranderegler för hyresvärdar och uthyrningsagenter: ingen diskriminering vid urval, ingen hotfullmakt, en deposition på högst dubbla grundhyran, ett skriftligt hyresavtal, skriftlig information till hyresgästen, inga dubbla förmedlingsavgifter och endast tillåtna serviceavgifter. Lagen om överkomliga hyror lade till den högsta hyran och den maximala höjningen till den listan, så en hyretvist är nu både en civilrättslig och en regulatorisk fråga.

Tillfälliga kontrakt efter Wet vaste huurcontracten

Lagen om tidsbegränsade hyresavtal trädde i kraft den 1 juli 2024, samma dag som lagen om överkomliga hyror, och de två läses bäst tillsammans. Enligt artikel 7:271 i den nederländska civillagen får en ny hyresgäst i en fristående bostad nu som regel ett tillsvidareanställningskontrakt. Tillfälliga anställningskontrakt är fortfarande endast möjliga för definierade kategorier som anges i delegerad lagstiftning – bland annat vissa studenter, personer som hyr ut sin egen bostad medan de tillfälligt arbetar utomlands, interimuthyrning medan en hyresgäst tillfälligt ersätts och personer i akut bostadsbehov såsom hyresgäster med status och andra chans uthyrning – och för icke-fristående boenden. Dessa kategorier anges i Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), som trädde i kraft den 1 juli 2024. För utländska spelare är detta viktigt: det gamla tvåårskontraktet, som gjorde det riskabelt att ifrågasätta en alltför hög hyra, är inte längre standard.

Serviceavgifter

Serviceavgifter ligger utanför WWS maximala belopp och är ett vanligt sätt att återkräva det som poängsystemet inte tillåter. Endast tillåtna varor får vidareförsäljas, och Huurcommissie kan bedöma dem. Nya regler för serviceavgifter gäller från och med den 1 januari 2027.

Vad lagen innebär för hyresvärdar och vad som har hänt sedan dess

För en investerare förändrade lagen det aritmetiska läget på tre sätt. Inkomsttaket för en mellanstor lägenhet är nu en funktion av mätbara byggnadsegenskaper snarare än lokal efterfrågan, så en välbelägen men energifattig lägenhet kan vara värd markant mindre att hyra ut. Indexeringen av maxbeloppet är begränsad, så inkomsttillväxten är begränsad. Och möjligheten att sälja till en ägare som bor där är ofta värt mer än att fortsätta hyra ut.

Den allmänt rapporterade konsekvensen har varit att privata hyresvärdar har sålt reglerade och nyreglerade enheter, att utbudet i den fria sektorn har minskat medan utbudet av bostäder i den fria sektorn har stigit, och att en del av utvecklingen i mellanklassen har skjutits upp. Tillägget för nyproduktion i artikel 8a i Besluit huurprijzen woonruimte var avsett att motverka det sistnämnda. Marknadsövervakning av Kadaster, CBS och ministeriet bekräftar trenden: sedan poängsystemet gjordes bindande för mellanklassen upp till och med 186 poäng den 1 juli 2024 har antalet tidigare hyresbostäder som sålts av privata hyresvärdar ökat och utbudet i den fria sektorn har minskat.

Lagen förblir i kraft i sin ursprungliga lydelse, och Besluit huurprijzen woonruimte har fortsatt att ändras, senast i april 2026, så värderingsreglerna och tröskelvärdena är ett rörligt mål. Formella övervakningsrapporter om lagen publiceras årligen av ministeriet för bostäder och fysisk planering (VRO). En separat proposition, Wet toekomstige huurcommissie (parlamentsdokument 36791), behandlar strukturen för Huurcommissie-avgifter, tvister om serviceavgifter och genomloppstider. Representanthuset antog den den 21 april 2026; i senaten utfärdades ett andra utskottsbetänkande den 14 juli 2026 och den skriftliga förberedelsen pågår fortfarande.

Praktisk vägledning

Om du är hyresgäst och misstänker att hyran är för hög

• Be hyresvärden skriftligen om poängutdraget och ange om du aldrig fick ett.
• Räkna poängen själv med hjälp av Hyreskommissionens hyrespriskontroll, med dina golvytor, energimärkning, WOZ-beslut och utomhusyta till hands.
• Jämför ditt kontraktsdatum med övergångsreglerna ovan – det avgör om du har ett anspråk nu eller bara vid förnyelse.
• Planera sexmånadersfönstret från hyresavtalets början: inom det kan du få en retroaktiv avdragsminskning, utanför det vanligtvis bara en framåtblickande.
• Anmäl ärendet parallellt till din kommuns meldpunkt. Verkställighet kostar dig ingenting och är inte beroende av din vilja att föra rättegång.
• Sluta inte bara betala en del av hyran. Sänk bara hyran baserat på en överenskommelse eller ett beslut.

Om du är en hyresvärd som uppfyller kraven för portföljen

• Poängsätt varje enhet enligt nuvarande WWS eller WWSO, per enhet snarare än per byggnad, och registrera beräkningen.
• Kontrollera om ett tillägg tillkommer – nybyggnation, monument eller skyddad stadsbild – eftersom dessa ändrar taket väsentligt.
• Titta noga på energimärkningen: att uppgradera isolering, glasrutor eller uppvärmning är den mest direkta lagliga vägen till en högre maxhyra.
• Separera serviceavgifter och debitera endast tillåtna varor, med en korrekt årsredovisning.
• Utfärda poängutdraget med varje nytt hyresavtal och behåll bevis på att du gjorde det.
• Granska klausulerna om hyreshöjning i ditt standardkontrakt mot de årliga taken; en klausul som tillåter mer är ogenomförbar i den utsträckningen.
• Om en enhet går med förlust under taket, rådfråga om råd innan omstrukturering. Konstgjorda konstruktioner – falska serviceavgifter, felaktig märkning av en lägenhet som rum, en påstådd semesteruthyrning – är vad verkställighetsteam letar efter.

Law & More ger råd till både hyresgäster och hyresvärdar om nederländsk hyresrätt, på engelska, från Eindhoven och AmsterdamEn poängräkning och en granskning av kontraktsdatumet avgörs vanligtvis snabbt när ett hyresavtal omfattas av lagen om överkomlig hyra.