Att köpa ett hus tillsammans i Nederländerna: ägande, bolån och utträde

När ni köper ett hus tillsammans i Nederländerna fastställer notariehandlingen vem som äger vilken andel, men ni är var och en ansvariga gentemot banken för hela bolånet, oavsett vad ni kommer överens om sinsemellan. Det huvudsakliga undantaget från likabehandling är vad ni skriver ner: ojämlika bidrag, föräldrarnas gåvor och vad som händer vid separation eller dödsfall skyddas endast om de registreras innan de slutförs.

Ogifta partners ärver ingenting från varandra utan testamente, och att leva tillsammans i flera år skapar ingen äganderätt. Den här artikeln behandlar samägande, er relationsstruktur, ojämlika bidrag, bolån, dödsfall och separation, i den ordning besluten fattas.

Vad innebär samägande enligt nederländsk lag?

Två eller fler personer som köper ett hus tillsammans äger det i en samfällighet (gemeenschap) enligt bok 3 i den nederländska civillagen (BW). Var och en äger en odelad andel enligt överlåtelsehandlingen; äganderätten övergår när den notariebekräftade handlingen registreras i fastighetsregistrets (Kadasters) offentliga register.

Varje delägare kan när som helst begära delning enligt artikel 3:178 i BW. Ni kan komma överens om att utesluta den rätten, men endast under en begränsad period, högst fem år åt gången. Om ni inte kan komma överens om delning beslutar domstolen enligt artikel 3:185 i BW, till exempel genom att tilldela huset till en av er mot betalning eller besluta om försäljning.

Vanligt underhåll kan utföras av endera delägaren, men försäljning eller belåning av huset kräver att alla delägare är med. Detta gäller lika mycket för partners, vänner, syskon eller förälder och barn som köper tillsammans.

Spelar det någon roll om man är gift eller sambo?

Ja. För äktenskap och registrerade partnerskap som ingåtts efter den 1 januari 2018 är standardregeln begränsad egendomsgemenskap: tillgångar ni hade tidigare, samt gåvor och arv, förblir personliga, medan ett hus som köpts tillsammans under äktenskapet faller inom samfälligheten. Se vår artikel om begränsad egendomsgemenskap ; äktenskapsförord ​​kan ändra den.

Enligt artikel 1:88 i BW behöver en make den andra makens samtycke för att sälja eller belåna familjebostaden, även om endast en av dem är registrerad ägare. Utan samtycke kan den andra maken ogiltigförklara transaktionen.

Ogifta par behöver ett notariebekräftat samboavtal (samlevingscontract) för att ordna jämförbara ärenden. Det kan registrera andelarna, fördela kostnader, reglera separation och inkludera en periodiseringsklausul (verblijvingsbeding) enligt vilken den efterlevande tar över den avlidne partnerns andel i huset. Det kan inte skapa arvsrätt till andra tillgångar eller rätt till partnerunderhåll; se vår jämförelse av ett samboavtal och äktenskap.

Hur skyddar man ojämlika bidrag?

Om en av er bidrar med mer och det står femtio-femtio i avtalet utan något annat skriftligt, går hälften av det extra bidraget i princip förlorat för den andra. Tre dokument förhindrar detta, och de måste säga samma sak.

• Överlåtelsehandlingen: aktierna behöver inte vara lika stora. Ojämna aktier delar även framtida värdeökningar och värdeminskningar i den proportionen.
• Ett internt ansvarsavtal (draagplichtovereenkomst): det registrerar vem som bär vilken del av bolånet och kostnaderna mellan er, och vad som återbetalas till vem innan det återstående kapitalet delas. Banken är inte bunden av det.
• Dokumentation av familjens pengar: ett föräldrabidrag är en gåva eller ett lån. Ett lån behöver skriftliga villkor om belopp, ränta, återbetalning och prioritet vid försäljning. En gåva kan innehålla en undantagsklausul (uitsluitingsclausule) som håller den utanför en eventuell egendomsgemenskap.

Skattebehandlingen av gåvor och lån är en fråga för en skatterådgivare; vi hanterar de civilrättsliga dokumenten och samordnar med din rådgivare.

Vad innebär gemensamt ansvar för bolånet?

Om ni båda skriver under pantbrevet kan banken kräva hela skulden från endera av er. Om ni betalar mer än er interna andel har ni regressrätt mot er partner, men den rätten är bara värd vad er partner kan betala.

En flytt, en skilsmässouppgörelse eller ett avtal mellan er avslutar inte ert ansvar gentemot banken. Endast banken kan befria en låntagare, vanligtvis efter att ha bedömt om den kvarvarande ägaren kan bära lånet ensam. Fram till dess förblir skulden registrerad i ditt namn hos den nederländska kreditregistreringsmyndigheten (BKR).

En utträdesklausul behöver därför en värderingsmetod och en tidsfrist. Den bör ange hur värdet fastställs, hur lång tid den ena partnern har på sig att inhämta bankens samtycke och köpa ut den andra, vem som betalar bolån och kostnader under tiden, och att huset kommer att säljas om tidsfristen går ut.

Vad händer om någon av er dör?

En make/maka eller registrerad partner ärver enligt bodelningen; en sambo ärver ingenting utan testamente. Utan arrangemang går den avlidne partnerns andel till blodssläktingar, och du kan deläga din bostad med din avlidne partners föräldrar eller barn.

En periodiseringsklausul i samboavtalet och ett testamente löser detta. Om det finns barn måste deras obligatoriska lott (legitieme portie) beaktas; se vår artikel om nederländsk arvsrätt . Den efterlevande är också fortfarande ansvarig för hela bolånet, så kontrollera om livförsäkringen matchar skulden och om förmånstagarbeteckningen är aktuell.

Vad bör du kontrollera gällande huset och köpet?

Samäganderättshandlingar botar inte ett dåligt köp. Enligt artikel 7:17 BW måste huset ha de egenskaper du hade rätt att förvänta dig, och du måste anmäla ett fel till säljaren inom rimlig tid efter att du upptäckt det (artikel 7:23 BW); se vår guide om att köpa ett hem med dolda fel.

Som privatköpare har ni tre dagars betänketid efter att ni mottagit det undertecknade köpeavtalet (artikel 7:2 BW). Därefter ligger ert skydd i villkoren för finansiering, en strukturell besiktning och, i förekommande fall, den nationella bolånegarantin (NHG). Varje villkor har en tidsfrist och måste åberopas skriftligen; se ångerrätt vid köp av en holländsk fastighet.

Modellköpeavtalet kräver en deposition eller bankgaranti, vanligtvis 10 % av priset. Registrera vem som finansierar det, eftersom det i sig är ett bidrag. För en lägenhet, be om protokoll, räkenskaper, reservfond och underhållsplan från bostadsrättsföreningen (VvE); se VvE:s rättigheter och skyldigheter . Vid tomträttsavtal, läs först erfpachtvillkoren.

Notarien upprättar överlåtelsehandlingen och panthandlingen samt kontrollerar registren. Notarien är opartisk och ger ingen av er råd om hur äganderätten ska fördelas; det är därför samägandehandlingarna behöver särskild uppmärksamhet.

Hur delas huset upp när ni separerar?

Det finns tre utvägar: en av er tar över huset, det säljs, eller så beslutar domstolen enligt artikel 3:185 BW. Ett övertagande kräver en ny notariehandling och bankens frigivning av den avgående delägaren. En försäljning innebär att nettointäkterna delas efter att inteckningen har lösts in och dokumenterade insatser har betalats i den överenskomna ordningen.

Kom överens i förväg om hur värdet fastställs, till exempel av en oberoende värderare eller medelvärdet av två värderingar, och hur länge en värdering är giltig. Om ni inte kan komma överens alls kan domstolen fördela huset eller besluta om försäljning, vilket oftast är sämre ekonomiskt än ett förhandlat resultat.

För makar är huset en del av den större uppgörelsen vid skilsmässa. För sambor anger samboavtalet reglerna; se separation med samboavtal . Tills dess att delningen är klar förblir ni båda ägare och ansvariga, så registrera skriftligen vem som bor i huset och vem som betalar vad från den dag en av er flyttar ut.

Vad bör varje medköpare kontrollera?

Var och en av er har era egna intressen, även om ni köper som par. Kontrollera dessa punkter innan notariemötet.

• Matchar andelarna i utkastet till lagfart vad var och en av er bidrar med, eller finns det ett ansvarsavtal som korrigerar dem?
• Dokumenteras varje föräldrabidrag som en gåva, med eller utan undantagsklausul, eller som ett lån med skriftliga villkor?
• Om ni inte är gifta, finns det ett notariebekräftat samboavtal med en periodiseringsklausul, och har var och en av er ett testamente?
• Innehåller utträdeklausulen en värderingsmetod, en tidsfrist för utköp och en reservförsäljning?
• Är livförsäkringen i linje med bolånet och har förmånstagarna rätt?

Vad ska partnern som lämnar kontrollera?

Om du flyttar ut upphör inte ditt ansvar i och med din avresa. Kontrollera dessa punkter.

• Har banken skriftligen befriad dig från bolånet?
• Har din andel överförts genom notariehandling, och har priset betalats?
• Har dina dokumenterade bidrag återbetalats i den överenskomna ordningen?
• Registreras det vem som betalar bolån, försäkring och VvE-avgifter fram till överlåtelsen?

Vad kan vi göra för dig när du köper ett hus tillsammans?

Våra fastighetsjurister och familjejurister arbetar med samma akt för par, vänner och familjemedlemmar.

• Vi granskar köpeavtalet och dess villkor innan du skriver under.
• Vi upprättar det interna ansvarsavtalet och anpassar det till handlingen.
• Vi dokumenterar föräldragåvor och lån med rätt klausuler.
• Vi upprättar samboavtalet eller äktenskapsförordet tillsammans med notarien.
• Vi utarbetar utköps- och utköpsavtal och agerar i bodelningen om samägandet bryts ner.

Sammanfattning

• I avtalet fastställs äganderätten; varje delägare kan när som helst begära delning (artikel 3:178 BW).
• Båda låntagarna är ansvariga för hela bolånet tills banken släpper en av dem.
• Ojämlika bidrag och familjens pengar är endast skyddade om de dokumenteras innan ifyllande.
• Ogifta partners ärver ingenting från varandra utan testamente och växlingsklausul.
• En utträdesklausul behöver en värderingsmetod och en tidsfrist.

Vanliga frågor och svar