Överlåtelseskatt och köparkostnader i Nederländerna: skattesatser, skattebefrielse och avgifter

När du köper en befintlig bostad i Nederländerna betalar du överlåtelseskatt (overdrachtsbelasting) på 2 % om du själv bor i den, 8 % om du inte bor i den och 10.4 % på icke-bostadsfastigheter. Det största undantaget: en förstagångsköpare i åldern 18 till 34 år som bor kvar i bostaden betalar ingenting om dess värde inte överstiger 555 000 euro år 2026.

Nästan alla befintliga bostäder säljs kosten koper (kostnader för köparen), så dessa kostnader tillkommer utöver priset. Denna sida anger priserna, startköparens undantag, den andra köparens kostnader och vad som är avdragsgillt. Det är juridisk information, inte skatterådgivning om ditt eget köp.

Vad är skillnaden mellan kosten koper och vrij op naam?

Under kosten koper (kk) betalar du överlåtelsekostnaderna utöver priset; under vrij op naam (von) ingår de. Befintliga bostäder säljs normalt kk, nybyggda bostäder från en byggherre von, eftersom 21 % moms gäller för nybyggnation istället för överlåtelseskatt.

Med kosten koper betalar du normalt överlåtelseskatt, notariens avgift för leveransakten och Kadasteravgiften för registrering av överlåtelsehandlingen. Med ett bolån betalar du även för pantbrevet och dess registrering, även vid ett vonköp. Säljaren betalar sin egen fastighetsmäklare och avskrivningen av sitt gamla bolån.

Vilken överlåtelseskattesats gäller för dig?

Skattesatsen beror på vad du köper och om du kommer att bo i den. Skattsatserna anges i artikel 14 i lagen om beskattning av rättstransaktioner (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR).

8 %-skattesatsen för bostäder du inte kommer att bebo har gällt sedan den 1 januari 2026; innan dess låg sådana bostäder under 10.4 %. Äldre sammanställningar som fortfarande anger 10.4 % för ett uthyrningsobjekt är föråldrade. Om du hyr ut en del av din bostad tillämpar Belastingdienst 8 % på den delen, såvida du inte hyr ut högst 10 % och bor i resten; då gäller 2 % för hela bostaden.

Har du rätt till startundantag?

Du betalar ingen överlåtelseskatt om du uppfyller alla fyra villkoren för startundantaget (startersvrijstelling) i artikel 15 i WBR. Belastingdienst prövar dem i det ögonblick då den notariebekräftade överlåtelsehandlingen undertecknas.

• Du är 18 år eller äldre och yngre än 35.
• Du har inte använt dig av startundantaget tidigare. Tidigare bostadsägande spelar ingen roll.
• Du kommer att bo själv i bostaden under en längre period, som din huvudsakliga bostad.
• Marknadsvärdet för bostaden, inklusive trädgård, bod eller garage, överstiger inte 555 000 euro (2026). Vid långtidsarrende (erfpacht) räknas även den kapitaliserade tomträttsavgälden med.

Värdegränsen (woningwaardegrens) är en gräns. Vid 560 000 euro finns det inget undantag alls, och du betalar 2 % på hela värdet om du ska bo där. Gränsen indexeras varje 1 januari, så datumet för lagfarten kan avgöra resultatet.

Med två köpare gäller gränsvärdet för hela bostadens värde. Om bara en av er kvalificerar sig är den köparens andel undantagen och den andra betalar 2 % på sin andel. Du kan också välja 2 % nu och behålla undantaget för en senare bostad, om du fortfarande uppfyller villkoren då.

Vilken deklaration måste du skriva under?

2%-skattesatsen och undantaget från startkapital gäller endast om du skriftligen försäkrar att du kommer att bebo bostaden som din huvudsakliga bostad. Den undertecknade försäkran måste vara notarien tillhanda före överlåtelsen, eller inkluderas i köpekontraktet.

Försäkran gäller din genuina avsikt vid förvärvstillfället. Belastingdienst accepterar 2 % i specifika fall där du inte kan flytta in, till exempel vid oförutsedda omständigheter mellan köp och överlåtelse eller en renovering innan du flyttar in. En falsk försäkran kan leda till en ytterligare taxering (naheffingsaanslag) med ränta och straffavgifter.

Vem betalar skatten och hur?

Köparen är skyldig överlåtelseskatten, inte säljaren. Vid ett normalt köp lämnar notarien in deklarationen och betalar skatten från de pengar du överför till notariens tredjepartskonto innan köpet slutförs.

Skatten gäller även för förvärv av rättigheter över egendom, såsom arrenderätt (erfpacht) och byggrätt (opstal). Om du ansöker om undantag måste en deklaration fortfarande lämnas in; det gör notarien normalt.

Vilka undantag och lättnader är relevanta i praktiken?

Flera situationer är undantagna eller beskattas enligt en lägre skattebas. De vanligaste listas i artiklarna 13 och 15 i WBR.

Att köpa en fastighet som såldes inom de senaste sex månaderna

Om samma fastighet förvärvades av någon annan inom sex månader före ditt köp, minskar artikel 13 i WBR din beskattningsbas med det värde som den tidigare köparen betalade överlåtelseskatt eller icke-avdragsgill moms på. Du betalar då endast skatt på värdeökningen. Fråga notarien när säljaren förvärvade fastigheten.

Nybyggnation: Moms istället för överlåtelseskatt

En ny byggnad som levererats före eller inom två år efter första inflyttning, och mark för byggande, är momspliktig med 21 %. Ett undantag i artikel 15 i WBR (World Revenue Act) utesluter då överlåtelseskatten, så du betalar inga 2 % eller 8 % utöver det. Det är därför nybyggnation anges som *vrij op naam*. Om överlåtelseskatt gäller för en tomt är skattesatsen 10.4 %.

Skilsmässa, arv och familjeöverföringar

Att förvärva en bostad genom arv, eller genom delning av samboskap vid skilsmässa, leder inte till överlåtelseskatt; arvsskatt kan istället tillämpas på ett arv. En försäljning från förälder till barn är inte undantagen: barnet betalar 2 %, 8 % eller ingenting i utgångspris, på marknadsvärdet även om det avtalade priset är lägre.

Vilka andra kostnader bör du budgetera för?

Förutom överlåtelseskatt betalar du notarien och Kadastern. Notarieavgifter är inte lagstadgade, så be två eller tre notarier om en offert; Kadasteravgiften är en fast taxa som notarien vidarebefordrar till självkostnadspris.

Enligt artikel 3.120 i inkomstskattelagen från 2001 (Wet IB 2001) är engångskostnader för att finansiera din egen bostad avdragsgilla det år du uppstår dem. Kostnaderna för att förvärva själva bostaden är det inte.

Holländska långivare finansierar i allmänhet inte mer än bostadens värde, så du betalar kosten koper från sparande. Som en grov uppskattning behöver en ägare-beboande som betalar 2 % vanligtvis cirka 4 % till 6 % av priset utöver det vanliga; en kvalificerad startkapitalist betydligt mindre.

Vad bör man kontrollera som köpare?

Som köpare är du skyldig skatten, så kontrollera dessa punkter innan du skriver under köpeavtalet.

• Kommer du själv att bo i bostaden som din huvudsakliga bostad, så att 2 % av skatteundantaget gäller istället för 8 %?
• Är du yngre än 35 år på dagen för köpekontraktet och är marknadsvärdet 555 000 euro eller lägre?
• Om ni köper tillsammans, uppfyller var och en av er startvillkoren?
• Förvärvade säljaren fastigheten för mindre än sex månader sedan, så att artikel 13 i WBR kan minska skattebasen?
• Är det nybyggt med moms inkluderad, eller ett befintligt hus med överlåtelseskatt på överlåtelseskatt?
• Har du bett notarien om en offert som skiljer på förvärvskostnader från finansieringskostnader?

Vad bör man kontrollera som säljare?

Som säljare är du inte skyldig överlåtelseskatt, men prisstrukturen påverkar köparen och tidpunkten.

• Är bostaden annonserad kostenlos eller vrij op naam, och framgår detta av köpeavtalet?
• Har du budgeterat för din mäklararvode och avskrivningen av ditt bolån?
• Påverkar ett planerat överlåtelsedatum strax efter den 1 januari en nyköpare på grund av den indexerade tröskeln?
• Används någon del av fastigheten för näringsverksamhet, så att köparen får betala 10.4 % på den delen?

Vad kan vi göra för dig med överlåtelseskatt och köparens kostnader?

Våra fastighetsjurister bistår köpare och säljare med den juridiska sidan av ett köp; se även vår guide till att köpa hus i Nederländerna.

• Vi granskar köpeavtalet innan du skriver under, inklusive kk- eller von-klausulen.
• Vi kontrollerar med dig om 2%-skattesatsen eller startavgiftsundantaget kan gälla för ditt köp.
• Vi granskar notariens utkast till handling och färdigställandeförklaring.
• Vi ger råd om samäganderättsarrangemang när ni köper tillsammans.
• Vi bistår när Belastingdienst utfärdar en tilläggsbedömning efter ett köp.

Sammanfattning

• Överlåtelseskatten är 2 % för en bostad du kommer att bebo, 8 % för en bostad du inte kommer att bebo och 10.4 % för icke-bostadsfastigheter.
• En köpare i åldern 18 till 34 år som kommer att bo i en bostad värd upp till 555 000 euro (2026) betalar ingen överlåtelseskatt, en gång i livet.
• 2%-skattesatsen och undantaget kräver en undertecknad försäkran som når notarien före överlåtelsen.
• Nybyggd säljs normalt fri op naam med 21% moms istället för överlåtelseskatt.
• Endast finansieringskostnader för bolånet är avdragsgilla vid inkomstskatt.

Vanliga frågor och svar